Расписка о получении задатка при продаже квартиры: как правильно составить в 2025 году

Вы продаете квартиру и получаете деньги от покупателя - но не сразу всю сумму. Часть денег - задаток - вы берете заранее, чтобы закрепить сделку. Но если вы просто напишете на бумажке «получил 100 000 рублей», это может обернуться проблемами. Суды в 2022 году отклонили 23% расписок о задатке именно потому, что они были составлены неправильно. В 2025 году правила остались прежними, но риски не уменьшились. Как правильно оформить расписку, чтобы деньги не пропали, а сделка не рухнула - разбираем по шагам.

Чем задаток отличается от аванса

Многие думают, что «задаток» и «аванс» - это одно и то же. Это опасное заблуждение. По статье 380 Гражданского кодекса РФ, задаток - это не просто предоплата. Это юридическое средство обеспечения исполнения договора. Если покупатель передумает - деньги остаются у вас. Если вы передумаете - должны вернуть двойную сумму. Аванс же просто возвращается, если сделка не состоялась. Ни один суд не примет расписку с фразой «получил аванс» как доказательство задатка. Только четкое указание слова «задаток» и ссылка на статью 381 ГК РФ спасут вас в случае спора.

Что обязательно должно быть в расписке

Расписка - это не бланк из интернета. Это юридический документ, который может стать решающим доказательством в суде. Вот что нужно включить, чтобы она имела силу:

1. Название документа - пишите «Расписка» крупно вверху. Не «Заявление», не «Подтверждение получения» - именно «Расписка».
2. Дата и место составления - город, где вы сидите и подписываете. Не «сегодня» - а «14 декабря 2025 года, г. Москва».
3. Паспортные данные обеих сторон - серия, номер, когда и кем выдан, адрес регистрации. Без этого расписку могут признать недействительной. Даже если покупатель - ваш друг, пишите все данные. Суд не верит на слово.
4. Сумма задатка - обязательно дважды: цифрами и прописью. Например: «150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей». Если напишете только цифрами - и вдруг в суде скажут, что вы имели в виду 15 000, вы проиграете.
5. Информация о квартире - полный адрес, кадастровый номер, площадь. Не «квартира на улице Ленина» - а «квартира № 45, дом 128, корп. 2, кадастровый номер 77:01:0012345:678».
6. Ссылка на предварительный договор - укажите его номер и дату. Если договора нет - расписка теряет почти всю юридическую силу. Суды в 2022 году признали 34% споров недействительными именно из-за отсутствия предварительного договора.
7. Формулировка о задатке - используйте точную фразу: «Полученная сумма является задатком в соответствии со статьей 380 ГК РФ и вносится в счет оплаты по договору купли-продажи». Не «в счет оплаты», не «предоплата» - только «задаток».
8. Уведомление о статье 381 ГК РФ - добавьте: «Стороны информированы о последствиях возврата задатка в соответствии со статьей 381 ГК РФ».
9. Подписи обеих сторон - подпись продавца и покупателя. Без подписи покупателя - это просто ваша бумажка. Без вашей подписи - это просто чужой документ.

Рукописная расписка - не просто рекомендация, а требование

В 2025 году многие хотят печатать расписку на принтере. Не делайте этого. Судебная практика однозначна: расписка о задатке должна быть написана от руки. Это не формальность - это защита. По данным Нотариальной палаты РФ, в 2022 году 67% споров выигрывали покупатели именно потому, что у них была рукописная расписка. Печатный текст можно подделать. Рукописный - нет. Провести почерковедческую экспертизу проще, если текст написан от руки. Даже если вы используете электронный договор - расписку о задатке пишите от руки. Агентства недвижимости России в 2023 году рекомендовали этот подход 92% своих клиентов.

Как передать деньги: наличные, безналичные, банковская ячейка

Способ передачи денег влияет на то, как вы оформляете расписку.

• Наличные - самый распространенный способ. В 2022 году 58% сделок проходили именно так. Расписка обязательна. Сразу после передачи денег вы пишете расписку в присутствии покупателя. Не откладывайте - сделайте это в тот же день, в тот же момент.
• Безналичный перевод - если переводите на счет, укажите в назначении платежа: «Задаток за квартиру по договору от 14.12.2025». Это не заменяет расписку, но усиливает ее. Лучше все равно написать расписку - суды в 2023 году стали чаще принимать такие документы как доказательство.
• Банковская ячейка - деньги кладут в ячейку, ключи получают обе стороны. Расписка составляется после того, как деньги помещены в ячейку. В ней указывается, что средства находятся в ячейке № XXX, и будут переданы при регистрации сделки. Трехстороннее соглашение с банком - не обязательно, но желательно.

Если вы получаете деньги через третье лицо - например, через риэлтора - убедитесь, что у него есть нотариально заверенная доверенность на получение задатка. Без нее расписка будет недействительной.

Если квартира в собственности у нескольких человек

Ситуация: вы и ваша супруга - собственники квартиры. Вы получаете задаток. Значит, каждый из вас должен написать свою расписку. Не одна расписка на двоих - две. Каждая должна содержать вашу фамилию, паспорт, долю и сумму, которую вы получаете. Если вы напишете одну расписку на 200 000 рублей, а потом супруга скажет, что не получала денег - суд примет ее сторону. Статистика показывает: в 2022 году 19% споров возникали именно из-за того, что не все собственники подписали расписку.

Нужно ли заверять расписку у нотариуса

Нет, это не обязательно. Но если сумма задатка больше 1 млн рублей - обязательно заверяйте. По данным Мосгорсуда, в 2022 году 63% споров по крупным задаткам выигрывались стороной, у которой была нотариально заверенная расписка. У нотариуса вы получаете не просто подпись - вы получаете юридическую гарантию. Нотариус проверит паспорта, удостоверит, что стороны понимают последствия, и зафиксирует факт передачи денег. В 98% случаев суды принимают такие расписки как неопровержимое доказательство. Если задаток - 500 000 рублей, можно обойтись и без нотариуса. Но если вы продаете квартиру за 15 млн - не рискуйте. Это дешевле, чем суд.

Что делать, если сделка не состоялась

Сделка провалилась. Покупатель передумал. Или вы изменили планы. Что делать с деньгами?

Если покупатель отказывается - вы оставляете задаток. Напишите ему расписку: «Получено от покупателя в качестве задатка 150 000 рублей. Сделка расторгнута по инициативе покупателя. Задаток остается у продавца в соответствии со статьей 381 ГК РФ». Подписи обеих сторон. Без этого он может пойти в суд и потребовать вернуть деньги, даже если он сам сорвал сделку.

Если вы отказываетесь - возвращаете двойную сумму. И тоже пишите расписку: «Возвращена сумма в размере 300 000 рублей (двойной задаток) в связи с отказом продавца от сделки. Претензий со стороны покупателя нет». Без такой расписки покупатель может сказать, что получил только 150 000, а вы должны были вернуть 300 000. Суд будет смотреть на документы. А у вас - только слова.

В 2022 году 78% случаев возврата задатка проходили без конфликтов, когда обе стороны подписывали расписку о возврате. Без нее - 62% споров.

Частые ошибки, которые разрушают сделки

В 2022 году 29% всех споров по задаткам возникали из-за простых, но критичных ошибок:

• Писали «аванс» вместо «задаток» - и суды возвращали деньги.
• Не писали сумму прописью - и спорили, что имелось в виду: 100 000 или 1 000 000.
• Не указывали кадастровый номер - и суд не мог установить, за какую именно квартиру давали деньги.
• Подписал только продавец - покупатель потом сказал: «Я не знал, что это задаток».
• Расписка напечатана - и ее признали поддельной.

Все это можно избежать, если просто следовать правилам. Никаких «наверное», «как обычно», «мы договорились». Только точные формулировки, полные данные, рукописный текст и подписи.

Что делать, если у вас нет предварительного договора

Это самый опасный сценарий. 41% всех сделок в России включают задаток. Но 87% из них оформляются без предварительного договора. Это как строить дом без фундамента. Расписка без договора - это не юридическое основание, а просто подтверждение, что деньги были переданы. Если покупатель скажет: «Я не собирался покупать квартиру, я просто дал вам деньги в долг», - суд может поверить ему. В 2022 году 34% споров возникали именно потому, что предварительный договор не был заключен. Решение простое: перед тем, как брать задаток, заключите предварительный договор. Он не требует нотариуса, его можно написать от руки. В нем указываются цена, объект, сроки сделки и условия расторжения. Без него расписка - не более чем бумажка.