Как построить дом с использованием счета эскроу: пошаговый порядок и основные риски

Почему эскроу-счет стал стандартом для строительства дома

Вы решили построить дом мечты - не квартиру в многоэтажке, а настоящий коттедж с садом, террасой и камином. Но перед вами стоит страшный вопрос: как не остаться без денег и без дома, если подрядчик исчезнет после получения аванса? В 2023 году государство расширило закон №214-ФЗ на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С тех пор счет эскроу стал главным инструментом защиты для тех, кто строит дом с привлечением ипотеки или материнского капитала. В 2024 году уже 28% всех новых частных домов в России были построены через эскроу. К 2027 году эта доля вырастет до 65%. Это не тренд - это новая реальность.

Как работает счет эскроу: три стороны, один счет

Эскроу - это не просто банковский счет. Это трехсторонний договор: вы (заказчик), строительная компания (подрядчик) и банк. Деньги, которые вы платите за дом, не идут подрядчику напрямую. Они замораживаются на специальном счете в банке. Только после полной сдачи дома и регистрации права собственности в Росреестре банк переводит деньги подрядчику. Если стройка остановится - вы не потеряете деньги. Они останутся на счету. Если подрядчик обанкротится - вы можете вернуть средства или найти другую компанию, которая возьмет проект за свои деньги.

Банк выступает как нейтральный арбитр. Он не интересуется, кто прав, а кто виноват. Он действует строго по условиям договора. Если вы подписали акт приемки этапа - деньги переводятся. Если нет - деньги не трогаются. Это убирает главную проблему старой системы: когда подрядчик получал 50% сразу, а потом тянул стройку годами, ссылаясь на «недостаток средств».

Четыре шага к дому на эскроу

1. Выберите подрядчика с аккредитацией. Не ищите «дешевый вариант» на Avito или в местном СНТ. На платформе строим.дом.рф зарегистрированы только те компании, которые прошли проверку: есть лицензии, опыт, отзывы, и они аккредитованы на работу с эскроу. На январь 2026 года там 1 247 юридических лиц и 382 ИП. Это ваша первая защита.
2. Заключите договор строительного подряда. В нем должны быть четко прописаны: полная стоимость, график работ, этапы (фундамент, коробка, кровля, отделка), условия приемки и порядок перечисления денег с эскроу. Без этого договора банк не откроет счет. Убедитесь, что в нем указано, что оплата производится только по актам выполненных работ.
3. Откройте счет эскроу. Подайте заявку в банк - Сбербанк, ВТБ или Газпромбанк. Вам понадобятся: паспорт, ИНН, СНИЛС, договор подряда, уведомление о планируемом строительстве. Если вы берете ипотеку, банк-кредитор должен быть тем же, что и эскроу-банк. Среднее время оформления - 5-7 дней. Если вы используете материнский капитал, дополнительно приложите свидетельство и согласие Пенсионного фонда.
4. Контролируйте стройку. Не сидите сложа руки. Каждый этап - это не просто «построили стену». Это официальная приемка. Вы должны лично осмотреть работу, подписать акт, и только после этого банк переведет деньги. Это требует времени - 6-12 месяцев. Приходите на объект хотя бы раз в неделю. Если вы не подписали акт - деньги не пойдут подрядчику. Это ваша сила.

Кто платит за эскроу и сколько это стоит

Банк берет комиссию за обслуживание эскроу-счета - от 0,5% до 1,5% от суммы договора. Для дома стоимостью 7,8 млн рублей это 39 000-117 000 рублей. Кто платит? По закону - заказчик. Но некоторые подрядчики берут эту сумму на себя, чтобы быть конкурентоспособными. Уточните это в договоре.

Сбербанк и ВТБ - лидеры рынка. Они имеют проработанные системы, но комиссии выше на 0,3% по сравнению с Альфа-Банком и Тинькофф. Альфа-Банк предлагает более гибкие условия для тех, кто строит за собственные деньги. Но если вы берете ипотеку - вам придется работать с банком, который кредитует и подрядчика. Это не выбор - это требование.

Основные риски: что может пойти не так

Эскроу - не панацея. Он защищает от мошенников, но не от всех проблем.

• Задержка перечисления денег. В 2025 году 12,3% случаев задержек связаны с ошибками в техническом плане. Если кадастровый инженер неправильно оформил план дома - банк не переведет деньги. Даже если дом построен. Вы получите штрафы за просрочку сдачи. Решение: проверяйте техплан еще до начала стройки. Попросите подрядчика показать готовый план до подписания договора.
• Подрядчик не готов к эскроу. Многие мелкие компании не хотят работать с эскроу - им не хватает оборотных средств. Вы можете потратить 2-3 месяца на поиск подходящего подрядчика. Пользователь «Строитель_2024» на форуме Недвижимости.ру отказался от трех подрядчиков, потому что они не имели аккредитации. Не торопитесь. Лучше подождать, чем потерять деньги.
• Увеличение стоимости. Комиссии, дополнительные проверки, возможные переделки из-за ошибок - все это добавляет 5-7% к стоимости. Если вы строите за наличные, эскроу может быть невыгоден. Но если вы используете ипотеку - это обязательный шаг.
• Отказ в регистрации. Если дом не соответствует проекту, Росреестр может отказать в регистрации. Тогда банк не переведет деньги. Подрядчик может потребовать доплаты. Решение: стройте только по типовому проекту с платформы строим.дом.рф. Это снижает риски на 70%.

Почему эскроу выгоден, если вы берете ипотеку

Если вы берете кредит на строительство - эскроу не просто полезен. Он необходим. Банк-кредитор не даст вам деньги, если не будет уверен, что они пойдут на стройку, а не в карман подрядчика. Эскроу - это условие выдачи ипотеки. Сбербанк и ВТБ проверяют не только вашу платежеспособность, но и репутацию подрядчика, наличие лицензий, и даже реальные объекты, которые он уже построил. Это дополнительная защита для вас.

Материнский капитал тоже можно использовать через эскроу. Но вы должны подать заявление в Пенсионный фонд заранее - за 3-4 месяца до начала строительства. Фонд проверит договор, проект и аккредитацию подрядчика. Только после этого деньги поступят на эскроу-счет. Не ждите, что Пенсионный фонд все сделает за вас. Вы должны инициировать процесс.

Что делать, если подрядчик исчез

Случай, который эскроу и придумали. Подрядчик взял деньги, исчез, а вы остались с фундаментом. В старой системе - вы потеряли все. В эскроу - ничего не потеряли. Деньги лежат в банке. Вы можете: 1) потребовать возврата средств; 2) найти нового подрядчика, который согласится продолжить стройку; 3) передать остаток средств новой компании, чтобы она завершила дом. Банк переведет деньги только после подписания нового договора и актов приемки. Вы не платите дважды. Вы не остаетесь без дома.

Советы от тех, кто уже построил дом

Пользователь «Домовладелец88» на ВКонтакте пишет: «Банк задержал перечисление на 12 дней из-за ошибки в техническом плане. Мы получили штрафы за просрочку сдачи. Урок: проверяйте документы до начала стройки, а не после». Он не винил подрядчика - он винил себя за то, что не проверил техплан заранее.

Другой пользователь, который построил дом в Татарстане, говорит: «Я приходил на объект каждый понедельник. Снимал фото, писал замечания. Когда пришла приемка - у меня был полный отчет. Банк не задавал лишних вопросов. Деньги перевели за день». Контроль - это не трата времени. Это инвестиция в спокойствие.

Что меняется в 2026 году

С 1 января 2025 года вступил в силу приказ Минстроя №1024/пр: если стоимость строительства превышает 10 млн рублей - эскроу обязателен. Это значит, что в ближайшие годы даже те, кто строит дома за наличные, будут вынуждены использовать этот механизм. Сбербанк уже тестирует систему с дронами: через 3-6 месяцев после начала стройки дрон сделает снимки дома и автоматически сравнит их с проектом. Если все совпадает - банк автоматически переводит деньги. Это ускорит процесс и уберет человеческие ошибки.

К 2027 году, по прогнозам, 65% всех новых домов в России будут построены через эскроу. Это не вопрос «нужно ли». Это вопрос «когда вы начнете».