Продать квартиру в ипотеке и сразу купить другую - реально, но только если знать, как
Вы хотите сменить жилье, но не можете позволить себе сразу выложить всю сумму за новую квартиру? Или боитесь, что после продажи старой квартиры останетесь без крыши над головой? Это не фантазия - в 2025 году перенос залога стал обычной практикой для тысяч российских семей. Банки больше не сопротивляются: 68% из них теперь официально позволяют перенести ипотечное обременение с одной квартиры на другую. Но как это работает на деле? И почему 73% попыток заканчиваются провалом на первом этапе?
Всё просто: вы не должны сначала погасить кредит, потом искать новую квартиру, а потом снова брать ипотеку. Вместо этого - вы продаете старую квартиру, покупаете новую, и залог просто переезжает вместе с вами. Никаких временных лазеек, никаких рисков остаться без жилья. Но только если вы сделаете всё по правилам.
Шаг 1: Проверьте, разрешает ли ваш банк перенос залога
Первое, что вы должны сделать - не звонить риэлтору, не смотреть объявления, а зайти в личный кабинет своего банка или прийти в отделение. Спросите: «Можно ли перенести ипотечный залог на другую квартиру?» Не ждите, что вам сразу скажут «да». Многие сотрудники даже не знают, что такая процедура существует. Попросите письменный ответ или ссылку на внутренний регламент.
В 2025 году только три банка делают это легко: Сбербанк, ВТБ и Дом.РФ. Они имеют специальные программы, включая автоматизированные сервисы вроде DomClick Залог. У них есть чёткие требования: новая квартира должна быть в том же городе, не старше 30 лет, без серьёзных дефектов, с лифтом (если выше 5 этажа), и не в аварийном доме. Если вы живёте в маленьком городе - шансы падают. В 2024 году 12% сделок с переносом залога закончились судами, потому что новая квартира не соответствовала требованиям ликвидности.
Сумма, которую вы хотите взять под новую ипотеку, не должна превышать 70% от её рыночной стоимости. Если ваша старая квартира была куплена с 80% кредитом - перенос будет почти невозможен. Банк требует 20% «буфера» - это гарантия, что даже если вы не сможете продать новую квартиру, он сможет покрыть долг.
Шаг 2: Выберите способ сделки - и не ошибитесь
Есть четыре способа продать квартиру в ипотеке и купить новую. Только один из них - перенос залога. Остальные - обходные пути, которые могут стоить вам денег, времени или спокойствия.
- Погашение кредит наличными - покупатель платит вам сумму долга, вы гасите ипотеку, снимаете обременение, потом берёте новую ипотеку. Просто? Да. Но требует, чтобы покупатель имел полную сумму на руках - в 2025 году только 12% покупателей готовы так действовать. Плюс - вы остаётесь без жилья на 2-3 недели.
- Переоформление ипотеки на нового заемщика - покупатель берёт ваш кредит и становится новым заемщиком в том же банке. Это редкость: только 5% банков это разрешают. Плюс - вы сохраняете низкую ставку. Минус - покупатель должен соответствовать всем требованиям банка, включая доход и кредитную историю.
- Рефинансирование в другом банке - вы продаете квартиру, гасите старую ипотеку, берёте новую в другом банке. Риск отказа - 25%. Срок - до 30 дней. Экономия на процентах может составить до 2,5 п.п. - это до 1,2 млн рублей за 15 лет. Но вы рискуете остаться без жилья и без кредита.
- Перенос залога - это то, что вам нужно. Вы продаете старую квартиру, покупаете новую, и банк переносит обременение. Никаких временных разрывов. Но банк одобряет только 38% таких заявок. Почему? Потому что это сложнее для них: нужно проверить новую квартиру, перерегистрировать залог, согласовать сроки с Росреестром.
Если вы хотите минимизировать риски - выбирайте перенос залога. Но только если ваша новая квартира подходит под требования банка.
Шаг 3: Подготовьте новую квартиру - это самое важное
Многие думают, что главное - найти покупателя. Нет. Главное - чтобы новая квартира прошла проверку банка. И это не просто «дом должен быть не в аварийном состоянии». Есть конкретные цифры:
- Площадь - не менее 20 кв. м на человека (в некоторых банках - 25 кв. м)
- Этажность - не выше 9 этажей без лифта
- Год постройки - не старше 30 лет (в Москве и Санкт-Петербурге - до 40 лет)
- Техническое состояние - нет трещин, протечек, несущих конструкций с повреждениями
- Расположение - не в зоне планируемого сноса или реконструкции
73% отказов происходят именно на этом этапе. Люди находят «хорошую» квартиру, вроде бы всё ок - а банк отказывает, потому что в подъезде нет домофона или в квартире не установлены счётчики воды. В 2025 году банки используют цифровые платформы, которые автоматически проверяют объекты по базам Росреестра, ЖКХ и городских администраций. Если в данных есть хоть один несоответствие - заявка отклоняется без объяснений.
Решение? Прежде чем договариваться о цене - запросите у риэлтора технический паспорт и выписку из ЕГРН. Проверьте, есть ли в базе Росреестра отметки о ремонте, перепланировках, запретах. Если всё чисто - идите в банк с предварительной заявкой. Они дадут вам письменное заключение - «возможно ли перенести залог на этот объект». Это сэкономит вам месяцы и тысячи рублей.
Шаг 4: Организуйте сделку - без рисков
Самый страшный момент - когда старая квартира уже продана, а новая ещё не оформлена. В этот промежуток вы нарушаете условия кредитного договора: у вас нет залога, а долг остался. Банк может потребовать досрочного погашения. Или вообще заблокировать сделку.
Единственный безопасный способ - одновременная регистрация. Вы подаёте документы на снятие обременения со старой квартиры и наложение его на новую - в один день. Так делают 78% успешных сделок. Для этого используют банковскую ячейку. Покупатель кладёт деньги за старую квартиру в ячейку. Банк получает их, гасит ваш долг, и сразу же регистрирует новое обременение на новую квартиру. Вы получаете остаток средств (если есть) - и сразу заселяетесь в новую квартиру.
Это работает только если вы используете банк, который поддерживает такую схему. Сбербанк и ВТБ делают это через свои сервисы. Дом.РФ - через платформу «Перенос залога». В других банках - редкость. Если ваш банк не предлагает такую услугу - лучше не рисковать. Возьмите временную ипотеку на 1-2 месяца, чтобы не остаться без жилья.
Шаг 5: Сроки и стоимость - что реально ждать
Сколько времени займёт вся процедура? От 25 до 35 рабочих дней. Это не 10 дней, как при обычной продаже. Это не 15 дней, как при рефинансировании. Это 5 недель - потому что задействованы три стороны: вы, покупатель, банк, Росреестр, и всё должно синхронизироваться.
Стоимость? Около 30-50 тысяч рублей. Это оплата за оценку новой квартиры, госпошлину за регистрацию, услуги нотариуса (если требуется), и, возможно, комиссия банка за перенос залога. Никаких скрытых платежей - всё прописано в договоре. Но если вы используете специальную программу от Сбербанка - можно сэкономить до 20 тысяч рублей.
Самое важное: не торопитесь. Если вы пытаетесь уложиться в 15 дней - вы рискуете. 63% проблем возникают на этапе согласования с банком. И если вы не подготовили документы заранее - вы просто потеряете время. Соберите всё: паспорта, ИНН, СНИЛС, выписки по старой ипотеке, договор купли-продажи новой квартиры, технический паспорт, выписку из ЕГРН, справку о доходах. Даже если банк не просит - лучше иметь.
Почему это выгодно - и когда лучше не делать
Преимущества очевидны:
- Вы не платите дважды за ипотеку - один кредит, одна ставка
- Вы не теряете льготную ставку - если у вас была 6,5%, вы её сохраняете
- Вы не остаетесь без жилья
- Вы экономите на комиссиях за новую ипотеку
Но есть ситуации, когда это не работает:
- Вы живёте в маленьком городе, где банк не имеет офиса
- Новая квартира - в новостройке, которая ещё не введена в эксплуатацию
- Ваш кредит - более 70% от стоимости квартиры
- У вас плохая кредитная история - даже с переносом залога вас могут отказать
Если вы планируете переезд в другой регион - подумайте дважды. В 2025 году только 31% регионов России имеют риэлторов, которые умеют работать с переносом залога. В других - вы сами станете юристом, банкиром и бухгалтером. И это не всегда выгодно.
Что будет в 2026 году
С 1 июля 2024 года весь процесс переноса залога стал полностью электронным. Документы подаются через госуслуги, Росреестр обрабатывает их за 3 дня вместо 7. Сбербанк уже сократил срок одобрения до 3 рабочих дней. К 2027 году доля таких сделок вырастет до 22% - против 14% сегодня. Банки будут активнее вводить автоматизированные системы. Но одновременно - усилят требования к ликвидности. В регионах, где рынок нестабилен, шансы на одобрение могут упасть с 65% до 48%.
То есть: сегодня - лучшее время, чтобы сделать это. Завтра - будет сложнее.
Можно ли перенести ипотеку, если я уже выплатил половину кредита?
Да, можно. Размер оставшегося долга не влияет на возможность переноса. Главное - чтобы сумма нового кредита не превышала 70% от стоимости новой квартиры. Если вы выплатили половину, у вас больше шансов на одобрение - потому что вы ниже рискового порога.
Что делать, если банк отказывает в переносе залога?
Попробуйте другой банк. Сбербанк, ВТБ и Дом.РФ - самые лояльные. Если вы не подходите под их условия - рассмотрите рефинансирование: продайте квартиру, погасите старую ипотеку, возьмите новую в другом банке. Это дороже и дольше, но реально.
Можно ли перенести ипотеку на квартиру в другом городе?
Технически - да, но практически - почти невозможно. Большинство банков требуют, чтобы новая квартира была в том же регионе, где вы живёте, и где у банка есть офис. Исключения - крупные города: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург. В других регионах - шансы ниже 10%.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в ипотеке?
Да, если вы владели квартирой меньше 3 лет (для недвижимости, приобретённой после 2020 года). Но если вы сразу покупаете новую квартиру - вы можете использовать налоговый вычет на покупку, чтобы компенсировать налог с продажи. Это не отменяет налог, но снижает его сумму до нуля, если суммы совпадают.
Какие документы нужны для переноса залога?
Паспорт, СНИЛС, ИНН, выписка по старой ипотеке, договор купли-продажи новой квартиры, выписка из ЕГРН, технический паспорт, справка о доходах (2-НДФЛ или справка по форме банка), заявление на перенос залога. Всё это подаётся в банк - остальное он делает сам.
