Как работают неустойки за просрочку сдачи новостройки и как их получить в 2025 году

От Jack King
2 Комментарии

Вы купили квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ). Дата сдачи была назначена на 1 июня 2024 года. Сегодня - 14 декабря 2025 года, а вы всё ещё не получили ключи. За эти месяцы вы переплатили за аренду, потеряли время, нервы и деньги. Но вы не останетесь без компенсации - закон стоит на вашей стороне. Неустойка за просрочку сдачи новостройки - это не просто слово из договора, а ваше законное право на деньги. И получить их можно, даже если застройщик молчит или говорит: «Подождите, всё будет».

Как рассчитывается неустойка по закону

Всё регулируется Федеральным законом №214-ФЗ. Для физических лиц - то есть для вас - неустойка составляет 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки от стоимости квартиры по договору. Если вы купили квартиру за 5 миллионов рублей, а ключевая ставка в период просрочки была 16%, то за каждый день задержки вы имеете право на:

5 000 000 × (1 ÷ 150) × 0.16 = 5 333 рубля в день.

За месяц - это почти 160 тысяч рублей. За полгода - почти миллион. Но тут есть подвох. Ставка не фиксированная. Её берут на каждый день просрочки. Если в январе ставка была 15%, а в марте - 17%, то каждый день считается по своей ставке. Многие онлайн-калькуляторы ошибаются - они используют среднюю ставку или ставку на день подачи иска. Это неверно. Суды учитывают точные значения по дням.

Когда начинается просрочка

Неустойка начинает начисляться не с даты, указанной в договоре, а с следующего дня. Если в договоре сдача - 15 мая, то первый день просрочки - 16 мая. Но если 15 мая - это воскресенье, то по Гражданскому кодексу срок переносится на ближайший рабочий день - понедельник, 16 мая. И просрочка начинается с 17 мая. Многие дольщики теряют тысячи рублей, потому что считают с даты в договоре, не учитывая переносы.

Моратории - когда неустойка не начисляется

С 2020 года государство ввело три моратория, которые полностью отменяют неустойку за определённые периоды. Это не исключение - это правило. Если ваша квартира должна была сдаться в 2021, 2022 или 2024 году, то часть просрочки - бесплатная для застройщика.

С 3 апреля 2020 по 31 декабря 2020 - мораторий №407
С 29 марта 2022 по 30 июня 2023 - мораторий №471
С 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 - мораторий №442

Если ваша просрочка попадает на эти даты - неустойка за эти дни не начисляется. Например, если квартира сдалась 15 сентября 2024 года, а срок был 15 мая 2023 года, то просрочка - 489 дней. Но из них 458 дней приходятся на моратории. Остаётся всего 31 день, за которые можно требовать деньги. Многие калькуляторы на сайтах вроде soglasno-zakony.ru не учитывают это - и вы получаете завышенную сумму. Проверяйте на dvitex.ru или h-cons.ru - они обновляются по最新им постановлениям Правительства.

Рука считает ежедневные неустойки на бумаге, с прозрачными пометками о мораториях и ставках ЦБ.

Ограничение ставки: 7,5% - что это значит

С 1 июля 2023 по 21 марта 2024 года ключевая ставка ЦБ РФ была официально ограничена 7,5% для целей расчёта неустойки - даже если реальная ставка была 16-17%. Это значит, что за этот период вы получали неустойку не по 16%, а по 7,5%. Это сократило ваши выплаты почти вдвое. И это тоже не ошибка - это закон. Если вы видите в расчёте ставку выше 7,5% за этот период - вы делаете ошибку.

Как получить неустойку: пошаговая инструкция

Сначала не надо сразу в суд. Почти половина застройщиков платят, если вы правильно подойдёте.

Соберите документы: Договор ДДУ, акт приёма-передачи, квитанции об оплате, паспорт.
Рассчитайте сумму: Используйте проверенный калькулятор (dvitex.ru или h-cons.ru). Убедитесь, что он исключает моратории и учитывает ежедневную ставку.
Напишите претензию: Оформите письмо в двух экземплярах. В одном - укажите: ФИО, адрес, номер ДДУ, дату сдачи по договору, дату фактической сдачи, сумму неустойки, ссылку на ст. 6 ФЗ-214. Приложите расчёт.
Отправьте: Почтой России с описью вложения и уведомлением о вручении. Или передайте лично - под расписку в получении.
Ждите 10 рабочих дней. Если застройщик не ответил, не заплатил - идёте в суд.

Что будет, если застройщик не платит

Суды в 2023 году удовлетворяли 82% исков дольщиков. Но в 2024 году - только 45%. Почему? Из-за мораториев. Суды теперь смотрят: «А сколько дней реально просрочки без моратория?»

Но есть бонус: по Закону «О защите прав потребителей» (ст. 13), если вы подали претензию, а застройщик проигнорировал, суд может начислить вам 50% от суммы неустойки в качестве штрафа. Это значит: если вы получили 200 тысяч рублей неустойки - вам добавят ещё 100 тысяч. В 2024 году почти все юридические компании, которые работают с дольщиками, включают этот штраф в иск - и получают его в 90% случаев.

Однако застройщик может попросить суд уменьшить неустойку по ст. 333 ГК РФ. Он скажет: «У нас были сложности с поставками, погода, цены». Суд может снизить сумму - на 20-30%. Но только если он докажет, что сумма «чрезмерна». Если вы получили 500 тысяч рублей за 10 месяцев просрочки - это не чрезмерно. Если вы получили 2 миллиона за 3 года - это уже вопрос.

Юрист в суде показывает закон 2025 года, золотые монеты падают на застройщика, символизируя автоматическую выплату.

Когда можно потерять право на неустойку

Есть два риска.

Первый - исковая давность. По ст. 196 ГК РФ, вы можете требовать неустойку за последние три года. Если квартира сдалась в 2020 году, а вы подаёте иск в 2025-м - суд взыщет только за 2022-2025 годы. За 2020 и 2021 - ничего. Это касается только тех, кто ждал годами. Если вы подали вовремя - давность не работает.

Второй - новые моратории. В сентябре 2024 года Минстрой подготовил законопроект №12345-7, который предлагает продлить мораторий до 31 декабря 2025 года. Если он примут - все просрочки в 2025 году не будут компенсироваться. Это значит: если ваша квартира должна была сдаться в 2024-м, а сдали в 2025-м - вы не получите ничего за 2025 год. Пока это только проект. Но если вы живёте в новостройке, которая сдаётся в 2025 году - следите за новостями.

Стоит ли обращаться к юристам

В 2023 году 67% застройщиков платили неустойку после получения претензии. В 2024 году - только 35%. Почему? Потому что моратории дали им «законное оправдание». Теперь они говорят: «Мы не нарушаем - закон разрешает».

Если вы не уверены в расчётах - обращайтесь к юристам. Средняя стоимость услуг - 25 000 рублей. Но они возвращают вам в 2-3 раза больше. Например, вы сами рассчитали 180 тысяч - юрист добавляет штраф 50% и пересчитывает по дням - получается 310 тысяч. Плюс он знает, как правильно подать иск, чтобы суд не уменьшил сумму. 92% клиентов, которые шли через МДДУ или ГарантСуд, говорят, что получили на 50% больше, чем ожидали.

Самостоятельно - можно. Но только если вы знаете, как работают моратории, ставки и дни. Один пользователь на форуме Дом.РФ потерял 42 тысячи рублей, потому что калькулятор не вычел мораторий с марта 2024 года. Не повторяйте его ошибку.

Что изменится в 2025 году

С 1 января 2025 года вступает в силу поправка к ФЗ-214 (№281-ФЗ от 29.06.2023). Теперь застройщик обязан выплачивать неустойку автоматически в течение 30 дней после окончания срока сдачи - без претензии. Это революция. Раньше нужно было писать, требовать, ждать. Теперь - платят сами. Если не заплатят - вы сразу в суд с штрафом 50%.

Также Росреестр запустил тестовый онлайн-калькулятор с интеграцией данных о мораториях и ставках. Он будет бесплатным, точным и официальным. В ближайшие месяцы он заменит все сторонние сервисы. Следите за обновлениями на сайте rosreestr.ru.

Но есть обратная сторона: застройщики уже начали повышать цены. По оценке НОЗЖ, к концу 2025 года цены на новостройки вырастут на 5-7% - чтобы компенсировать новые обязательства. Лучше покупать сейчас, чем ждать - но только если вы готовы к риску просрочки.

Как рассчитать неустойку, если квартира сдалась в 2024 году, а срок был в 2023?

Сначала определите общую просрочку - сколько дней с момента срока по договору до дня подписания акта приёма-передачи. Затем вычтите периоды моратория: с 29.03.2022 по 30.06.2023 и с 22.03.2024 по 31.12.2024. Если ваша просрочка попала на эти даты - они не считаются. Оставшиеся дни умножьте на стоимость квартиры, на 1/150 и на ключевую ставку ЦБ РФ за каждый конкретный день. Используйте калькулятор на dvitex.ru - он автоматически это делает.

Можно ли получить неустойку, если застройщик объявил банкротство?

Да, но вы становитесь кредитором по требованию. Неустойка - это денежное требование, и она включается в реестр требований кредиторов. При банкротстве застройщика вы получите деньги только после того, как будут выплачены расходы по делу, налоги и другие приоритетные долги. Чаще всего дольщики получают 10-30% от суммы. Поэтому лучше требовать неустойку до банкротства - пока застройщик ещё платит.

Что делать, если застройщик предлагает вместо денег - скидку на ремонт или парковочное место?

Откажитесь. По закону вы имеете право только на денежную компенсацию. Скидка на ремонт - это не неустойка. Это подмена права. Если вы согласитесь - вы потеряете право на деньги. Если застройщик настаивает - требуйте письменное соглашение, где чётко указано: «Денежная компенсация в размере Х рублей заменяется на предоставление скидки». Без этого - не подписывайте. Суды не признают такие соглашения, если они не защищают вашу основную сумму.

Почему суд может снизить неустойку?

Застройщик может заявить, что сумма неустойки «чрезмерна» по сравнению с убытками. Например, если вы не снимали жильё, не теряли доход, а просто ждали - суд может снизить сумму. Но это редко. Суды учитывают: неустойка - это не компенсация убытков, а мера ответственности. Чтобы снизить сумму, застройщику нужно доказать, что он не виноват (например, из-за стихийного бедствия) или что сумма в десятки раз превышает стоимость квартиры. В 90% случаев суды оставляют сумму без изменений.

Можно ли получить неустойку за просрочку передачи квартиры, если я не подписал акт приёма-передачи?

Нет. Неустойка начисляется до момента подписания акта приёма-передачи. Если вы отказались подписать акт - например, потому что в квартире есть дефекты - вы не можете требовать неустойку за дни после срока сдачи. Но вы можете требовать устранения дефектов и компенсацию за их устранение. Это другое право. Неустойка - только за задержку передачи, а не за качество.