Налоги при продаже доли в квартире в 2025 году: как считать, какие вычеты использовать и как не переплатить

Продаете долю в квартире? Не спешите радоваться доходу - налоговая может вычесть из него больше, чем вы ожидаете. С 2025 года правила изменились, и даже небольшая ошибка в расчетах может привести к доначислению тысяч рублей. Это не те случаи, когда можно надеяться на удачу. Нужно точно знать, сколько вы получили, сколько можете вычесть, и по какой ставке платить. Разберем все по шагам - без воды, только то, что реально влияет на ваш кошелек.

Как считается налог с продажи доли в 2025 году

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи доли в квартире - это 13% или 15%, в зависимости от суммы. До 2024 года ставка была всегда 13%. С 1 января 2025 года введена прогрессивная шкала: до 2,4 млн рублей в год - 13%, все, что сверху - 15%. Это значит, что если вы продали долю и получили 3 млн рублей, то первые 2,4 млн облагаются по 13%, а оставшиеся 600 тысяч - по 15%.

Но доход - это не то, что вы получили на руки. Это то, что указано в договоре. Если вы продали долю за 1,2 млн рублей, но кадастровая стоимость всей квартиры - 5 млн, то налоговая может пересчитать доход. По закону, если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая берет за основу именно 70%. То есть, если доля - 1/4 квартиры, кадастровая стоимость доли - 1,25 млн рублей. 70% от этого - 875 тысяч. Если вы продали за 800 тысяч, налоговая все равно посчитает доход как 875 тысяч. Многие так теряют десятки тысяч рублей, потому что не знают этого правила.

Когда платить налог не нужно

Если вы владели долей достаточно долго - налога может не быть. Минимальный срок владения - 3 года или 5 лет. Все зависит от того, как вы получили эту долю.

• 3 года - если доля досталась по наследству, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.
• 5 лет - если купили, получили в дар от постороннего человека или по другим сделкам.

Важно: срок считается не с даты подписания договора, а с даты регистрации права собственности в Росреестре. Даже если вы жили в квартире 10 лет, а зарегистрировали долю в 2023 году, то до 2028 года вы не сможете продать ее без налога.

Еще одно исключение - если вы продали долю и сразу купили новую квартиру для улучшения жилищных условий. Особенно это актуально для семей с детьми младше 18 лет. Если вы купили новое жилье в течение 90 дней после продажи старого, вы можете полностью избежать налога. Суды уже подтвердили это несколько раз в 2024-2025 годах. Главное - документально доказать, что новая квартира куплена для семьи, а не для инвестиций.

Имущественный вычет: как его правильно использовать

Если вы не попадаете под освобождение по сроку владения, вы имеете право на имущественный налоговый вычет - 1 млн рублей. Но тут важный нюанс: эта сумма делится пропорционально вашей доле.

Пример: вы продаете 1/2 доли в квартире. Максимальный вычет - 500 тысяч рублей. Продаете 1/4 - вычет 250 тысяч. Продаете 1/3 - вычет 333 тысячи. Это не выбор - это математика. Налоговая не даст вам больше, даже если вы хотите.

Но есть второй способ: вместо вычета можно уменьшить доход на фактические расходы, которые вы понесли при покупке этой доли. И здесь часто выигрывает именно этот вариант.

Пример: купили долю за 1,2 млн рублей, продали за 1,5 млн. Если использовать вычет (допустим, 500 тыс. для 1/2 доли), то налог: (1,5 млн - 500 тыс.) × 13% = 130 тысяч. А если учесть расходы: (1,5 млн - 1,2 млн) × 13% = 39 тысяч. Разница - почти в три раза.

Выбирайте то, что выгоднее. Налоговая не требует, чтобы вы указывали оба способа - вы сами решаете, какой из них использовать. Главное - сохранить все документы: договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Без них вычет не примут.

Прогрессивная шкала: как она работает на практике

С 2025 года налог считается не по одной ставке, а по двум. Это значит, что даже если вы получили 2,5 млн рублей от продажи, вы не платите 15% со всей суммы - только с той части, что превышает 2,4 млн.

Пример: продали долю за 3 млн рублей. Вычет - 250 тысяч (1/4 доли). Налогооблагаемая база: 3 млн - 250 тыс. = 2,75 млн рублей.

• Первые 2,4 млн × 13% = 312 тысяч
• Оставшиеся 350 тысяч × 15% = 52,5 тысяч
• Итого: 364,5 тысяч рублей налога

Если бы ставка осталась 13%, налог был бы 357,5 тысяч. То есть прогрессивная шкала на самом деле немного увеличила налог для тех, кто продает дорого. Но если вы не перешли порог в 2,4 млн - вы ничего не теряете.

Важно: это ограничение действует на весь год. Если вы продали две доли - одна за 1,5 млн, другая за 1,2 млн - итого 2,7 млн. Значит, налог считается по прогрессивной шкале. Даже если каждая сделка отдельно не превышает порог, вместе они его перекрывают.

Что еще может вас подставить

Есть два скрытых риска, о которых мало кто говорит.

Первый - дата регистрации сделки. Если вы подписали договор в декабре 2024 года, а зарегистрировали право в январе 2025 года, налоговая все равно отнесет доход к 2024 году. Значит, ставка 13% - даже если вы получили деньги в 2025. Это важно, если вы планируете продать в конце года. Подписывайте договор в январе - и вы точно попадете под новую ставку, если она вам выгодна.

Второй - покупатель платит налог. Да, вы не думаете о нем, но если вы продаете долю дешевле рыночной - например, родственнику за 500 тысяч, а рыночная стоимость - 1,2 млн, то разница (700 тысяч) считается материальной выгодой для покупателя. Он должен заплатить 13% с этой суммы. И если он не заплатит - налоговая может прийти к вам. Да, вы не продавали дороже, но вы «помогли» ему уйти от налога. В 2025 году ФНС активно проверяет такие сделки. Судебная практика уже есть - налоговая требует от продавца доказать, что цена была справедливой, иначе считает сделку фиктивной.

Сроки и декларации

Даже если налога не получилось - декларацию подать нужно. Исключение - только если вы продали долю за сумму меньше 1 млн рублей. Тогда подавать не обязательно.

Во всех остальных случаях:

• Декларация 3-НДФЛ - до 30 апреля 2025 года
• Налог - до 15 июля 2025 года

Если не подали - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. Если не заплатили - пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день. И это при том, что налоговая все равно узнает о сделке: Росреестр передает данные автоматически. Скрыться не получится.

Ограничение на 50 млн рублей в год

С 2025 года введен новый лимит: если в течение года вы продали доли на сумму более 50 млн рублей - вы платите налог, даже если владели ими больше 5 лет. Это мера против схем с дроблением. Например, человек продает по 10 млн рублей 5 долей в разных квартирах, чтобы избежать налога. Теперь это невозможно. ФНС уже выявила более 1200 таких случаев в первом квартале 2025 года - на 37% больше, чем в 2024. Проверки идут не по одной сделке, а по совокупности всех сделок налогоплательщика за год.

Если вы продаете долю - даже если она маленькая - проверьте, не превысили ли вы этот лимит. Если вы уже продавали другую недвижимость в этом году - сложите все суммы. Даже если это были квартиры, гаражи, дачи - все входит в общий доход.

Что делать, чтобы не ошибиться

• Проверьте кадастровую стоимость своей доли на сайте Росреестра - не полагайтесь на договор.
• Сравните выгоду от вычета и от расходов - не принимайте решение на глаз.
• Сохраняйте все чеки, выписки, договоры - минимум 5 лет.
• Если продаете для улучшения жилья - купите новую квартиру в течение 90 дней и приложите документы к декларации.
• Если продаете родственнику - убедитесь, что цена не ниже 70% кадастровой стоимости. Иначе он получит налоговую повестку.
• Если продаете несколько долей - сложите все доходы за год. Не думайте, что каждая сделка отдельно.

Налоги при продаже доли - это не про то, сколько вы заработали. Это про то, как вы это оформили. Один правильный шаг - и вы сэкономите десятки тысяч. Один неправильный - и налоговая пришлет счет на сотни.