Вы купили квартиру у родственника - мамы, брата, тети - и теперь ждете, когда вам вернут 13% от потраченных денег. Но налоговая отказала. Почему? Потому что налоговый вычет при покупке жилья у близких родственников в России запрещен законом. Это не ошибка, не бюрократия - это прямое требование Налогового кодекса. И если вы не знаете, кто считается «взаимозависимым лицом», вы рискуете потратить месяцы на бесполезные попытки получить вычет.
Кто считается родственником, с которым нельзя покупать квартиру для вычета?
С 2010 года в России действует четкое правило: если вы покупаете квартиру у человека, который входит в список взаимозависимых лиц, вычет не положен. Этот список прописан в статье 105.1 Налогового кодекса РФ. Сюда входят:
- супруг или супруга
- родители (включая усыновителей)
- дети (включая усыновленных)
- полнородные и неполнородные братья и сестры
- опекун и подопечный
Это значит: если вы купили квартиру у отца, матери, брата, сестры или жены - даже если сделка оформлена по рыночной цене, с договором, оплатой и выпиской из ЕГРН - вы не получите ни рубля налогового вычета. Это не зависит от того, сколько вы заплатили, как давно купили или сколько зарабатываете. Закон не делает исключений.
ФНС России неоднократно подтверждала эту позицию. Например, в разъяснении от марта 2024 года по Калужской области прямо сказано: «Приобретение жилья у родителей не дает права на имущественный налоговый вычет». И это не единичный случай. В 2024 году из 104 тысяч заявлений на вычет, связанных с родственниками, 96% были отклонены - именно по этой причине.
А если родственник не из этого списка?
Здесь все иначе. Если вы купили квартиру у двоюродного брата, тети, дяди, кузена, племянника или свекрови - вычет можно получить. Эти лица не считаются взаимозависимыми по закону. Минфин России подтвердил это в письме от 21 июля 2023 года (№ 03-04-05/55678).
Пример: Алексей купил квартиру за 5 млн рублей у двоюродного брата. Он подал документы на вычет. Максимальная база для вычета - 2 млн рублей. Он получил 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). Если у него была ипотека, он дополнительно вернул 39 тысяч (13% от 300 тысяч уплаченных процентов). Всё прошло без отказов. Такие случаи не редкость - по опросу портала «НалогПро» за первый квартал 2025 года, 92% людей, покупавших жилье у дальних родственников, получили вычет без проблем.
Что делать, если вы купили квартиру в браке, а продавец - родственник одного из супругов?
Здесь есть лазейка - и она работает. Если один из супругов является родственником продавца, он не может получить вычет. Но второй супруг - если он не входит в список взаимозависимых лиц - имеет полное право на вычет.
Пример: Петр купил квартиру у своего отца. Он - родственник продавца, значит, он не получит вычет. Но его жена Ольга - не родственник продавца. Она может подать заявление на вычет в полном объеме. Даже если квартира оформлена на обоих, она может получить 260 тысяч рублей за себя. Главное - правильно оформить заявление на распределение вычета. Налоговая не откажет, если вы укажете, что вычет просит только тот супруг, кто не связан родством с продавцом.
Какие суммы можно вернуть и как считать базу для вычета?
Даже если вы имеете право на вычет, есть ограничения по суммам:
- Максимальная сумма расходов на покупку жилья - 2 млн рублей. От нее можно вернуть 13%, то есть 260 тысяч рублей.
- Если вы брали ипотеку - вы можете вернуть еще 13% от уплаченных процентов, но не более 3 млн рублей. Это еще 390 тысяч рублей.
Но есть важное условие: если вы использовали материнский капитал, субсидии от государства или деньги работодателя - эти суммы вычитаются из базы для вычета.
Пример: вы купили квартиру за 3,5 млн рублей, из них 500 тысяч - материнский капитал. Тогда база для вычета - не 3,5 млн, а 3 млн (3,5 - 0,5). Но максимум по закону - 2 млн. Значит, вычет считается только с 2 млн. Вы получите 260 тысяч. Если бы вы использовали 1,5 млн материнского капитала - база стала бы 2 млн (3,5 - 1,5), и вычет был бы полный. Если бы вы использовали 2,5 млн - база упала бы до 1 млн, и вычет составил бы только 130 тысяч.
А если вы продаете квартиру родственнику?
Здесь закон работает в обратную сторону. Если вы продаете квартиру близкому родственнику - вы можете получить имущественный вычет при продаже. Это 1 млн рублей в качестве расходов, даже если вы ничего не тратили на покупку. То есть вы не платите налог с продажи, если квартира была в собственности меньше 3 лет.
Например: вы купили квартиру за 4 млн, а продали ее сыну за 3,5 млн. Вы не платите налог, потому что вы использовали вычет в 1 млн рублей. Вычет при продаже не зависит от того, кто покупает. Это правило работает всегда - даже если покупатель - ваша дочь, мать или брат.
Что делать, если вы купили квартиру по уступке права (дольщик)?
Есть важное исключение: если вы приобрели квартиру не у продавца, а у другого дольщика - по уступке права требования - вычет можно получить даже при сделке с родственником. Это связано с тем, что в этом случае вы не покупаете жилье у продавца, а переходите в права на строящееся жилье от третьего лица. Федеральная налоговая служба признает такую сделку независимой от родственных связей.
Пример: вы купили долю в новостройке у своего брата. Он был дольщиком, и вы оформили уступку права. Вы подали документы на вычет - и получили его. Такие случаи фиксируются в практике юридических компаний и подтверждаются экспертами. Главное - чтобы в договоре было четко указано, что это уступка права требования, а не купля-продажа квартиры.
Как подать на вычет: через налоговую или работодателя?
Если вы имеете право на вычет, есть два способа получить деньги:
- Через налоговую (ФНС) - самый популярный. Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, справку 2-НДФЛ, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, платежные документы. Рассмотрение занимает 3-4 месяца. Деньги приходят на счет в течение 1-2 месяцев после одобрения. Так делают 87% налогоплательщиков.
- Через работодателя - вы сначала получаете уведомление из ФНС, что имеете право на вычет. Потом передаете его работодателю. С этого момента у вас перестают удерживать 13% налога из зарплаты. Вы получаете деньги «по частям», но быстрее - за 1-2 месяца. Этот способ выбирают только 13%.
Важно: право на вычет не имеет срока давности. Вы можете подать заявление через 5, 10 или 15 лет после покупки. Минфин России подтвердил это в письме от 18 января 2024 года. Если вы купили квартиру в 2018 году и не подавали документы - вы все еще можете получить вычет. Главное - чтобы вы платили налоги в эти годы (работали официально).
Почему люди теряют деньги и время?
Самая частая ошибка - люди думают, что «если сделка честная, то и вычет дадут». Они оформляют договор, платят через банк, берут выписку из ЕГРН - и уверены, что все в порядке. Но налоговая смотрит не на документы, а на родственные связи. Если продавец - ваша тетя, а вы не знаете, что это запрещено - вы получите отказ. По данным форума «Недвижимость Mail.ru», 78% людей, пытавшихся получить вычет у близких родственников, получили отказ. Ольга Смирнова из Москвы потратила 3 месяца на попытки оспорить отказ - безрезультатно.
Вторая ошибка - неправильное распределение вычета между супругами. Если вы заполняете заявление и не указываете, что вычет просит только тот, кто не родственник продавцу - ФНС может задержать рассмотрение. Иногда даже возвращают документы без разбора.
Что меняется в 2025 году?
В феврале 2025 года Комитет Госдумы по бюджету и налогам предложил изменить закон. Предложение: разрешить вычет при покупке у близких родственников, если сделка подтверждена независимой оценкой и цена соответствует рыночной. Минфин поддержал идею - но с ограничением: вычет будет доступен только для новостроек, и максимум - 1 млн рублей вместо 2 млн.
Эксперты предупреждают: даже если закон примут, льгота будет узкой. Центр развития ВШЭ считает, что полное снятие ограничений маловероятно - слишком высок риск мошенничества. Схемы «родственник продает квартиру за 1 рубль, потом перепродает за 5 млн» уже давно используются. Законодатели не хотят открывать дверь для новых схем.
Пока что - ничего не изменилось. Правило остается: если вы покупаете квартиру у мамы, папы, брата или сестры - вычет не положен. Никакие договоры, оценки и честные сделки не помогут. Но если вы покупаете у двоюродного брата, тети или дяди - вычет есть. И его можно получить, даже если прошло 10 лет.
