Проверка сроков строительства новостройки: как не попасть на срыв сроков и что проверять в 2025 году

От Jack King
1 Комментарии

Вы купили квартиру в новостройке. Заплатили. Ждете ключи. А через год - ничего. Дом стоит, как будто замороженный. На сайте застройщика - красивые фото, а на месте - ни одного нового этажа. Такое случается. И не с редкостью. В 2023 году 32% застройщиков нарушили сроки сдачи по данным Роспотребнадзора. А в 2022 году 15,7 тысяч дольщиков остались без квартир из-за срыва графика. Это не случайность. Это результат игнорирования простых проверок. Вы не обязаны быть юристом, чтобы не стать жертвой. Нужно лишь знать, где искать правду.

Что проверять первым - проектная декларация

Первое, что нужно сделать - найти проектную декларацию. Не на сайте застройщика, а в Единой информационной системе жилищного строительства - дом.рф. Это государственный ресурс, куда застройщик обязан загружать данные. Там вы найдете два важных срока: начальная дата сдачи и планируемая дата сдачи. Например: «01.06.2024» и «15.09.2024». Это не реклама. Это юридический документ, имеющий силу договора. Сравните эти даты с тем, что написано в вашем ДДУ. Если разница больше 30 дней - требуйте письменные пояснения. Если застройщик молчит - красный флаг.

Еще один признак проблемы - частые переносы сроков. Если в декларации уже три раза меняли дату сдачи, это не «технические сложности». Это признак финансовых проблем. По данным Ассоциации юристов России, в 78% таких случаев застройщик в итоге обанкротился. Пример - «Интеко» в 2023 году. Дома были построены, но деньги исчезли. Дольщики остались без квартир и без возможности вернуть деньги.

Разрешение на ввод в эксплуатацию - главный документ

Ввод в эксплуатацию - это не просто церемония с ленточкой. Это юридический статус, который подтверждает, что дом прошел все проверки: пожарные, санитарные, энергетические. Без этого документа вы не можете зарегистрировать право собственности. И не получите ключи. Никакие обещания «в ближайшие недели» не заменят этот документ.

На дом.рф есть раздел «Карточка дома». Там, если дом уже сдан, вы увидите номер и дату РВЭ. Если его нет - дом еще не сдан. Даже если застройщик говорит: «Мы уже ввели в эксплуатацию», - проверяйте. На 25% сайтов застройщиков информация не совпадает с государственными данными. А вот Росреестр - 100% точность. Выписка из ЕГРН по кадастровому номеру дома покажет, есть ли РВЭ. И да, это бесплатно. Коммерческие сервисы берут 1500-3000 рублей за то, что вы можете получить бесплатно.

Темпы строительства - не миф, а цифра

Сколько этажей строят в месяц? В среднем - 2-3. Это стандарт для типовых многоэтажек по рекомендациям Национального объединения строителей. Если за квартал вырос только один этаж - это не «замедление». Это признак заморозки. У вас есть доступ к фотоотчетам на сайте застройщика? Проверяйте их. Обновления должны быть не реже одного раза в две недели. Если за три месяца ничего не изменилось - вы имеете право требовать объяснений. В 2024 году 68% жалоб дольщиков связаны именно с отсутствием уведомлений о задержках. Застройщик обязан уведомлять вас за 60 дней, если срок сдвигается. Если не уведомил - это нарушение закона №214-ФЗ.

Рука скроллит телефон с предупреждением о отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ключи ≠ ввод в эксплуатацию

Это самая частая ошибка. Дольщики думают: «Дом сдан - значит, ключи выдадут сразу». Нет. Ввод в эксплуатацию - это юридический факт. Выдача ключей - это административный процесс. По закону, между этими событиями может пройти до 180 дней. Но если прошло больше - это повод для жалобы. Например, в ЖК «Северный» в Москве дом ввели в эксплуатацию 15 января 2024 года, а ключи дали только 20 августа. Причина? «Доработка инженерных сетей». А на деле - нехватка денег на подключение. Такое случается в 35% случаев, и именно поэтому 35% обращений в Роспотребнадзор связаны с этой путаницей.

Как проверить, что застройщик не обманывает

Вот простой алгоритм, который работает в 2025 году:

Зайдите на дом.рф и найдите свой дом по адресу или кадастровому номеру.
Сверьте даты сдачи в проектной декларации и в вашем ДДУ. Разница больше 30 дней? Запрашивайте письменное объяснение.
Проверьте наличие разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Если его нет - дом не сдан.
Сравните темпы строительства: фотоотчеты обновляются раз в 2 недели? Если нет - это тревожный звоночек.
Если РВЭ есть, но ключи не выдают - ждите максимум 180 дней. После - требуйте письменный план.

Если вы видите, что застройщик публикует еженедельные видео с площадки - как «ПИК» или «ЛСР» - это хороший знак. По данным DomClick, у таких компаний 92% дольщиков получают квартиры в срок. Почему? Потому что они знают: их действия видят тысячи людей. Они не могут обмануть.

Женщина стоит перед сданным домом, но ключей нет — за спиной — лента задержек.

Что изменилось в 2025 году

С 1 июля 2024 года застройщики обязаны публиковать хронологическую ленту строительства в формате API. Это значит, что сервисы вроде dom.rf, DomClick и Яндекс.Недвижимость получают данные в реальном времени. Пока это работает не везде, но уже в 2025 году система «Правоприменение 2.0» начнет автоматически синхронизировать данные о сроках с ФНС и Росреестром. Если застройщик нарушает сроки - это сразу попадет в базу налоговой. Штрафы теперь - до 500 тысяч рублей за отсутствие ежемесячного отчета. Это не пустые слова. В 2024 году за нарушения уже оштрафовали 117 компаний.

Но есть и риски. Доля распроданных квартир в проекте меньше 30%? Это опасно. По данным Knight Frank, такие проекты чаще всего «забывают» завершить. А отмена льготной ипотеки, по расчетам НИУ ВШЭ, может увеличить срывы сроков на 25%. Почему? Потому что застройщики больше не могут продавать квартиры быстро, чтобы закрыть кредиты. Они замораживают стройку, ждут денег. И вы - ждете ключи.

Что делать, если сроки сорваны

Если вы уже видите, что дом не строится, а застройщик не отвечает:

Соберите все документы: ДДУ, проектную декларацию, переписку.
Подайте жалобу в Роспотребнадзор - это бесплатно и быстро.
Проверьте, есть ли у застройщика эскроу-счет. Если да - ваши деньги там, и их не могут украсть.
Если застройщик в банкротстве - подавайте заявление в Фонд защиты прав дольщиков. Они берут на себя завершение строительства.

Не ждите, пока все станет плохо. Проверяйте каждый месяц. Даже если вы купили квартиру в 2023 году - это не значит, что вы уже ничего не можете сделать. Система теперь работает на вас. Главное - знать, где искать правду.

Что делать, если в проектной декларации и в ДДУ разные сроки сдачи?

Если разница больше 30 дней, требуйте письменные пояснения от застройщика. Если он отказывается - это нарушение закона №214-ФЗ. Подавайте жалобу в Роспотребнадзор. Документы в проектной декларации - юридически значимые. ДДУ не может противоречить им без согласования.

Можно ли доверять сайтам застройщиков?

Нет, не полностью. По данным DomClick, на 25% сайтов информация о сроках сдачи не совпадает с государственными базами. Застройщик может «обновить» дату, чтобы успокоить покупателей, но на деле стройка остановилась. Всегда проверяйте данные на дом.рф или в Росреестре - это единственные надежные источники.

Почему после ввода в эксплуатацию так долго не выдают ключи?

Закон позволяет задержку до 180 дней. Это время нужно на оформление документов, подключение инженерных сетей, проверку качества. Но если прошло больше - это нарушение. Уточните у застройщика, какие именно работы задерживаются. Если ответ - «ждем денег» - подавайте жалобу. В 52% случаев задержка ключей связана с финансовыми проблемами, а не с техникой.

Как проверить, не в банкротстве ли застройщик?

Зайдите на сайт ФНС - раздел «Сведения о банкротстве». Введите название компании. Если там есть запись - вы уже в группе риска. Также проверьте, есть ли у застройщика эскроу-счет. Если нет - это признак нарушения закона с 2019 года. Все новые проекты обязаны работать через эскроу. Если счета нет - деньги могли быть потрачены на другие проекты.

Стоит ли покупать квартиру в проекте с долей распродажи менее 30%?

Не рекомендуется. По данным Knight Frank, такие проекты в 3 раза чаще замораживаются. Застройщику не хватает денег на завершение, потому что он не смог продать достаточно квартир. Даже если он «крупный», он может отдать приоритет другим проектам. Лучше выбрать объект с распродажей выше 70% - это показатель доверия рынка.

Проверка сроков строительства - это не разовая процедура. Это ежемесячная привычка. Дом.рф, фотоотчеты, РВЭ, эскроу - это ваша защита. Не ждите, пока проблема станет вашей. Проверяйте сейчас. Даже если вы купили квартиру два года назад. Система теперь работает на вас. Главное - не игнорировать сигналы.