Проектная декларация застройщика: как читать документ и что проверять перед покупкой квартиры

От Jack King
2 Комментарии

Когда вы выбираете квартиру в новостройке, продавец показывает вам красивые фото, рассказывает про вид из окна, про парковку и детский сад рядом. Но что, если всё это - лишь маркетинг? Что, если застройщик не сможет сдать дом в срок, а деньги, которые вы вложили, исчезнут вместе с компанией? Проектная декларация застройщика - это единственный документ, который говорит правду, а не то, что хочется услышать. И если вы не проверите его перед подписанием договора, вы рискуете остаться без квартиры и без денег.

Что такое проектная декларация и зачем она нужна

Проектная декларация - это официальный документ, который застройщик обязан разместить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на портале наш.дом.рф. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, без неё продажа квартир по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) считается незаконной. Это не рекламный буклет, не брошюра с акциями и скидками - это юридически значимый документ, утверждённый государством.

Его главная задача - защитить вас, покупателя. В нём должны быть честно указаны: кто именно строит дом, какие у него финансы, сколько он уже построил, когда именно сдадут вашу квартиру, и какие материалы будут использоваться. Всё это проверяется государством. Если в декларации есть ложь - застройщик может быть привлечён к ответственности. И именно поэтому 73% россиян в 2024 году проверяли декларацию перед покупкой - на 18% больше, чем в 2022 году.

Из чего состоит проектная декларация

Декларация делится на две части. Первая - о застройщике. Вторая - о проекте. Обе критически важны.

Часть 1: Застройщик

Полное юридическое название компании, ИНН, ОГРН
Финансовая отчётность за последние три года (2022-2024)
Размер кредиторской и дебиторской задолженности - если долг больше активов, это красный флаг
Сколько объектов застройщик уже сдал - и какова их общая площадь
Текущее финансовое состояние: ликвидность, платежеспособность, наличие банковской гарантии или страхования

Здесь важно не просто прочитать цифры, а сравнить их с реальностью. Проверьте, совпадают ли данные в декларации с тем, что вы найдёте в ЕГРЮЛ и на сайте ФНС. Если компания заявляет, что сдала 15 домов, а в реестре - только 3, это повод для тревоги.

Часть 2: Проект строительства

Точное количество этажей (не «около 18», а «18 этажей»)
Общая площадь дома - с разбивкой по жилым и нежилым помещениям
Материалы стен: монолитный железобетон, кирпич, панели - это влияет на долговечность
Класс энергоэффективности (А, Б или В) - чем выше, тем дешевле будет коммуналка
Конкретная дата сдачи - не «в IV квартале 2026», а «30 сентября 2026 года»
Этапы строительства с точными датами начала и окончания каждого
Номер, дата и срок действия разрешения на строительство
Кадастровый номер земельного участка, его площадь и вид разрешённого использования
Наличие обременений (ипотека, арест, залог)
Способ обеспечения обязательств: эскроу-счёт или компенсационный фонд
Имя банка-партнёра и сумма кредита, если застройщик брал кредит

Важно: в декларации не будет сказано, какая отделка в квартире, какие окна, какие трубы, какие радиаторы. Это - ловушка. Многие дольщики потом удивляются: «А где же сантехника?» - потому что застройщик в рекламе обещал «евроремонт», а в декларации - «черновая отделка». Декларация не про отделку. Она про то, что можно ожидать юридически.

Что проверять в первую очередь

Не тратьте время на всё подряд. Сосредоточьтесь на пяти ключевых пунктах - они отсеют 85% рисков.

Срок действия разрешения на строительство - сравните его с датой сдачи. Если разрешение заканчивается через 6 месяцев, а сдача через 2 года - это означает, что застройщик уже продлевал его. А если он продлевал дважды? Значит, он не первый раз срывает сроки. По данным экспертов, 60% просрочек связаны с этим.
Финансовые показатели за 3 года - если в 2022 году у компании был доход 500 млн рублей, а в 2024 - 80 млн, это тревожный сигнал. Падение доходов + рост долгов = риск банкротства.
Кадастровый номер земли - зайдите на сайт Росреестра, введите номер и проверьте: нет ли ареста, ипотеки, споров о границах. Если земля заложена в банке - вы рискуете остаться без квартиры, если застройщик не заплатит кредит.
Наличие эскроу-счёта - в 2025 году это уже стандарт, но есть застройщики, которые всё ещё используют старую схему. Если в декларации написано «без эскроу» - не подписывайте ДДУ. Деньги должны лежать в банке, а не на счёте застройщика.
Дата обновления декларации - проверьте, когда документ последний раз менялся. Если обновлений не было больше 6 месяцев - проект может быть заморожен. Застройщик перестал отчитываться - и это часто означает, что денег на стройку больше нет.

Рука выделяет ключевые данные в проектной декларации: срок разрешения и кадастровый номер.

Как проверить декларацию самостоятельно

Вы можете всё сделать сами - это займёт 3-5 дней, но сэкономит вам сотни тысяч рублей.

Скачайте декларацию с наш.дом.рф - поиск по ИНН застройщика или адресу объекта.
Проверьте ИНН и ОГРН в ЕГРЮЛ через сайт ФНС. Узнайте, есть ли суды, штрафы, приостановки деятельности.
Вбейте кадастровый номер земли в Росреестр - проверьте обременения.
Сравните финансовые показатели с отчётами на сайте компании (если они есть). Если в декларации - «прибыль 200 млн», а на сайте - «убыток 50 млн» - это ложь.
Проверьте, совпадают ли даты сдачи и сроки этапов. Если в одном месте написано «сдача в 2026», а в другом - «финальный этап в 2027» - это признак неразберихи.
Найдите аналогичные проекты того же застройщика - посмотрите, сдавались ли они в срок, были ли жалобы, какая реальная отделка.

68% покупателей обращаются к юристам, потому что сами не понимают, как читать отчёты. Но если вы знаете, где искать - вы не обязаны платить за это. Главное - не полениться.

Почему люди теряют деньги - реальные истории

В октябре 2024 года на форуме «Дом.РФ» пользователь «Инвестор_74» написал: «Проверил декларацию, но не посмотрел срок разрешения на строительство. Оказалось, застройщик уже дважды его продлевал. Сдачу перенесли на 18 месяцев. Деньги сгорели».

Другой случай: компания в Новосибирске указала в декларации, что сдала 12 домов. В реальности - только 2. Остальные были сданы под другим названием, чтобы скрыть проблемы. Когда дом не сдали, выяснилось: компания была создана за 2 месяца до начала продаж.

Из 147 выявленных в III квартале 2024 года случаев несоответствия в декларациях, 18% - это искажённые финансовые данные, 22% - несовпадение сроков, 15% - скрытые обременения на земле. Все эти случаи можно было предотвратить - если бы покупатели проверили документы.

Человек стоит перед недостроенным домом, на планшете — реальные данные строительства, за спиной — два пути: безопасность или обман.

Что изменится в 2025-2026 годах

С 1 января 2025 года застройщики обязаны публиковать ежеквартальные отчёты о ходе строительства прямо в декларации. Это значит, что вы сможете видеть, сколько бетона залито, сколько окон установлено, сколько этапов завершено - всё в реальном времени.

К 2026 году планируют добавить обязательное указание поставщиков материалов: кто поставляет кирпич, кто - трубы, кто - теплоизоляцию. Это снизит риск, когда застройщик использует дешёвые, некачественные материалы, но пишет в рекламе «элитные решения».

Эксперты прогнозируют, что к 2026 году число недобросовестных застройщиков сократится на 30-35%. Но пока это только прогноз. Пока вы - на передовой. И ваша проверка - это ваша защита.

Что делать, если нашли ошибку

Если вы нашли несоответствие - не подписывайте ДДУ. Никаких скидок, «особых условий» или «мы всё исправим после» - не принимайте. Это не ошибка. Это предупреждение.

Запросите у застройщика письменное пояснение. Если он отказывается - уходите. Если он говорит: «Это мелочь» - это не мелочь. Это основа вашего права.

Вы можете подать жалобу в Росреестр или Минстрой. В 2024 году 147 таких жалоб привели к приостановке продаж у 23 застройщиков. Государство слышит - если вы говорите чётко и с доказательствами.

Где найти проектную декларацию застройщика?

Проектная декларация публикуется в Единой информационной системе жилищного строительства - на портале наш.дом.рф. В поиске введите ИНН застройщика или адрес объекта. Документ должен быть доступен бесплатно и без регистрации.

Можно ли покупать квартиру без проверки декларации?

Технически - да, но это как сесть за руль без прав. 85% случаев обмана дольщиков связаны с тем, что люди не проверили декларацию. Даже если застройщик кажется надёжным - проверьте. Это займёт 2 часа, а может спасти вам 5 миллионов рублей.

Что делать, если застройщик не предоставляет декларацию?

Если застройщик не даёт декларацию - это прямое нарушение закона № 214-ФЗ. Продажа по ДДУ в этом случае незаконна. Не подписывайте договор. Запишите контактные данные менеджера и подайте жалобу в Росреестр. Такие компании часто исчезают после сбора первых денег.

Почему в декларации нет информации про отделку?

Проектная декларация - это документ о юридических и финансовых рисках, а не о дизайне. Информация про отделку, сантехнику, окна и напольное покрытие указывается в техническом задании и дополняет ДДУ. Но в декларации - только общие параметры: «черновая отделка» или «чистовая». Всё остальное - в договоре.

Как понять, что застройщик обманывает?

Сравните три вещи: 1) финансовые показатели в декларации и в ЕГРЮЛ, 2) срок разрешения на строительство и дату сдачи, 3) кадастровый номер земли и его статус в Росреестре. Если хотя бы один пункт не совпадает - это обман. Даже если всё остальное выглядит идеально.

Что делать дальше

Сегодня рынок новостроек стал безопаснее - благодаря эскроу-счётам и жёстким требованиям к декларациям. Но безопасность - не гарантия. Она - результат вашей бдительности.

Скачайте декларацию. Проверьте сроки. Посмотрите на финансы. Сравните с Росреестром. Прочитайте отзывы о других объектах этого застройщика. Не полагайтесь на устные обещания. Документ - ваш щит. Без него вы - без защиты.

Вы не покупаете квартиру. Вы вкладываете деньги в будущее. И будущее не должно зависеть от того, насколько честен застройщик. Оно должно зависеть от того, насколько вы внимательны.