Покупка квартиры в новостройке - это не просто выбор места для жизни. Это крупная финансовая сделка, которая может обернуться потерей десятков миллионов рублей, если вы не проверите ключевые документы. В 2026 году, несмотря на ужесточение законодательства, мошенники продолжают работать. И чаще всего они используют одну слабость: вы доверяете устным обещаниям, а не официальным данным. В этой статье - пошаговая инструкция, как проверить законность новостройки и разрешение на строительство, чтобы не стать жертвой мошенников.
Проверьте застройщика через ЕГРЮЛ
Первое, что нужно сделать - найти компанию, которая строит дом. Никогда не полагайтесь только на рекламу или сайт застройщика. Зайдите на официальный сайт Федеральной налоговой службы - nalog.ru. В разделе «Единый государственный реестр юридических лиц» введите название компании. Там вы увидите:
- Дата регистрации - если компания зарегистрирована меньше года назад, это красный флаг. По данным ДОМ.РФ, 22% проблемных новостроек в 2022 году были связаны с «однодневками».
- Уставный капитал - по закону для застройщиков он должен быть не менее 10 млн рублей. Если увидите 100 тыс. или 500 тыс. - это повод остановиться. Такие компании не имеют финансовой устойчивости.
- Учредители и руководство - проверьте, не были ли они связаны с другими банкротствами или судебными делами. Иногда одна и та же группа людей переоформляет компании, чтобы продолжить мошенничество.
Один из пользователей на форуме «Дом.ру» написал: «Проверил застройщика через ЕГРЮЛ - уставный капитал 10 тысяч рублей. Вовремя отказался. Через месяц выяснилось: это был обман, и деньги уже исчезли». Такие истории - не редкость.
Проверьте разрешение на строительство
Это главный документ, без которого строительство незаконно. Даже если вы подписали договор, а разрешения нет - вы не получите квартиру, и суд не защитит ваши деньги. Разрешение выдается местными властями и должно содержать:
- Номер и дату выдачи
- Срок действия - он должен покрывать весь срок строительства, плюс запас на задержки
- Подпись уполномоченного лица и печать органа местного самоуправления
Раньше его можно было найти только в офисе администрации. Сейчас - все обязательные документы публикуются на наш.дом.рф. Это официальный сайт Единой информационной системы жилищного строительства. Там вы найдете:
- Сканированную копию разрешения
- Проектную декларацию
- Заключение о соответствии застройщика требованиям
С 2021 года на этом сайте публикуют и долю распроданности квартир - это помогает понять, насколько проект востребован. Если продано меньше 30%, это может означать, что банки и инвесторы не доверяют проекту. А если продано 90% - это хороший знак.
Проверьте право на землю
Здание стоит на земле. Если застройщик не имеет прав на участок - вы рискуете получить квартиру, которая может быть снесена. Проверить это можно через Росреестр. Зайдите на сайт rosreestr.ru, найдите раздел «Электронные услуги» и запросите выписку из ЕГРН по адресу строительства. Стоит она 300 рублей, и данные приходят за 1-3 дня.
Выписка покажет:
- Кто является собственником земли
- Есть ли обременения - аресты, залоги, исковые заявления
- Срок аренды - если земля в аренде, проверьте, до какого числа она действует
Один из покупателей в Сибири не проверил землю и купил квартиру в доме, который частично строился на земле, принадлежащей другому собственнику. Через год суд решил, что часть дома - незаконная постройка. Деньги вернуть не смогли.
Проверьте проектную декларацию
Это не просто красивый буклет с фотографиями. Проектная декларация - юридически значимый документ, который регулируется Федеральным законом №214-ФЗ. Там должны быть:
- Точный адрес строительства
- Планируемая дата сдачи
- Технические характеристики дома: этажность, материалы, высота потолков
- Сведения о финансировании - кто финансирует проект, есть ли кредиты
- Права и обязанности сторон
Если в декларации есть расплывчатые формулировки - «примерно», «возможно», «до» - это повод насторожиться. Правильная декларация - точная, как технический паспорт. Сравните её с тем, что вам обещают на презентации. Если отличается - требуйте объяснений.
Убедитесь, что используется эскроу-счет
С 1 июля 2019 года все платежи за квартиры в новостройках должны идти через эскроу-счета. Это означает, что деньги не попадают в карман застройщика, пока дом не сдан. Банк держит деньги в защите, и только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - перечисляет их.
Если вам говорят: «Мы пока не перешли на эскроу», «У нас старый договор», «Мы работаем по старой системе» - это тревожный сигнал. По данным Росреестра, 95% надежных застройщиков используют эскроу. А среди проблемных проектов - только 12%.
Проверьте, какой банк выступает гарантом. Надежные - Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, Промсвязьбанк. Если банк неизвестный или вы не слышали о нем - это красный флаг. Банк не аккредитует сомнительные проекты.
Проверьте судебные дела и задолженности
Зайдите на сайт fssprus.ru - Федеральной службы судебных приставов. Введите название застройщика. Там вы увидите:
- Есть ли открытые исполнительные производства
- Сколько задолженностей - по налогам, штрафам, кредитам
- Были ли аресты имущества
Если у компании есть хотя бы одно исполнительное производство - это не значит, что она мошенник. Но если их три, пять или больше - это сигнал, что компания не справляется с обязательствами. А если вы видите, что у нее арестованы счета - это означает, что деньги из эскроу могут быть заморожены, и стройка остановится.
Посмотрите реальное состояние стройки
Документы - это одно. Факты - другое. Зайдите на стройплощадку. Посмотрите:
- Есть ли забор, ограждение, знак с названием проекта
- Сколько этажей уже построено - сравните с графиком на нашем.дом.рф
- Есть ли рабочие, техника, материалы
- Какой прогресс - за последние три месяца
Многие мошенники создают фасады - строят только фасад, чтобы выглядеть как «действующий проект». А внутри - пустота. Если вы видите, что дом «стоит» уже два года, и на первом этаже - только кирпичи, а не бетон - это повод пересмотреть решение.
Сравните с другими проектами застройщика
Хороший застройщик не строит один дом. Он строит несколько. Проверьте, сколько объектов он сдал за последние пять лет. На нашем.дом.рф есть раздел «История застройщика» - там перечислены все завершенные проекты. Если он сдал два-три дома без задержек и жалоб - это хороший показатель. Если это его первый проект - риск выше.
Алексей Ермаков, руководитель департамента аналитики ДОМ.РФ, говорит: «Ключевой индикатор надежности - история завершенных проектов. Проверенный застройщик должен иметь как минимум 2-3 успешно сданных объекта за последние 5 лет».
Что делать, если вы уже подписали договор?
Если вы уже заплатили, но не проверили документы - не паникуйте. Сразу же:
- Запросите копии всех документов у застройщика - разрешение, проектная декларация, выписка из ЕГРН
- Проверьте их через официальные сайты
- Если что-то не совпадает - обратитесь к юристу и зафиксируйте факт нарушения
- Подайте заявление в Росреестр и прокуратуру - они могут приостановить строительство и начать проверку
Чем раньше вы начнете - тем больше шансов сохранить деньги и квартиру.
Сколько времени занимает проверка?
На всё нужно 7-10 рабочих дней. Не торопитесь. Лучше потратить неделю на проверку, чем потерять миллион. Большинство покупателей тратят на это 3-5 часов. Это не сложно - просто систематично.
Что изменилось в 2025-2026 году?
В 2024 году начали внедрять блокчейн для проверки подлинности документов. В 2025 году застройщики обязаны публиковать еженедельные отчеты с фото и видео хода строительства. Это значит, что мошенникам станет сложнее скрывать реальное состояние объекта. Но пока это только для крупных компаний. Для мелких - пока всё по-старому.
По данным Росреестра, в 2023 году в России было 6 800 активных проектов. Из них 89% - законные. Значит, 11% - с рисками. Вы не обязаны быть в этом 11%. Проверка - ваша защита.
Как проверить, есть ли разрешение на строительство?
Разрешение на строительство можно проверить на официальном сайте нашей.дом.рф. Там в разделе проекта должна быть выложена скан-копия документа с номером, датой выдачи, сроком действия и подписью уполномоченного лица. Если документа нет - стройка незаконна. Также можно запросить копию у застройщика и сверить с данными в местной администрации.
Можно ли купить квартиру без проверки документов?
Технически - да, можно. Юридически - это самоубийство. Без проверки вы рискуете потерять все деньги. По статистике Росреестра, более 35% проблемных новостроек связаны именно с отсутствием или подделкой разрешения на строительство. Даже если договор подписан, без законного разрешения вы не сможете оформить право собственности.
Что делать, если застройщик не хочет показывать документы?
Если застройщик отказывается предоставить документы - это красный флаг. Вы не обязаны покупать квартиру у человека, который скрывает информацию. Немедленно прекратите переговоры. Запросите документы через наш.дом.рф - если их там нет, это означает, что застройщик не внесён в реестр и не имеет права продавать квартиры по ДДУ. В таком случае - откажитесь от сделки.
Как отличить поддельное разрешение на строительство?
Поддельные документы часто имеют несвойственные шрифты, неправильные номера, отсутствуют печати или подписи. Но лучше не полагаться на визуальную проверку. Сверяйте номер разрешения с данными на сайте наш.дом.рф или в местной администрации. По данным МВД, в 2022 году было выявлено 147 случаев поддельных разрешений - почти на 18% больше, чем в 2021 году. Проверяйте через официальные источники, а не через PDF-файлы.
Почему важно проверять земельный участок?
Здание не может существовать без земли. Если застройщик не имеет права на участок, или участок находится в споре, или его арестовали - дом могут снести. Выписка из ЕГРН покажет, кто собственник, есть ли обременения, и не находится ли часть дома на чужой земле. Многие покупатели забывают об этом - и потом теряют квартиру, даже если договор подписан.
Проверка новостройки - это не бюрократия. Это ваша страховка. Всего 7 дней, 5 сайтов, 300 рублей - и вы избегаете потери миллионов. Не экономьте на этом. Ваша квартира - это не просто место, где вы живёте. Это ваша финансовая безопасность. Проверяйте - и живите спокойно.
