Как учесть расходы на оценку и нотариуса при расчете НДФЛ с продажи квартиры в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, налог с дохода - это не просто 13% от цены сделки. Многие думают, что можно просто вычесть 1 миллион рублей и всё. Но если вы купили квартиру с дополнительными расходами - оценкой, нотариусом, регистрацией - вы можете уменьшить налог гораздо сильнее. И в 2025 году это особенно выгодно: с 1 января вступила в силу прогрессивная шкала НДФЛ. До 2,4 млн рублей - 13%, свыше - 15%. Это значит, что каждый рубль, который вы сможете списать как расход, экономит вам 13 или 15 копеек. И да, расходы на оценку и нотариуса входят в эту категорию. Но только если вы сделаете всё правильно.

Что именно можно учесть?

Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход на сумму, которую реально потратили на покупку квартиры. Это не только цена, указанная в договоре купли-продажи. Сюда же входят:

• оплата услуг нотариуса (заверение договора, удостоверение сделки, проверка документов);
• платежи за оценку недвижимости, если она проводилась именно при покупке;
• госпошлины за регистрацию права собственности;
• услуги риелтора, если он действовал как посредник при покупке.

Важно: если вы заказывали оценку перед продажей - это не считается. Минфин ясно дал понять: оценка должна быть связана с приобретением, а не с реализацией. То есть, вы платите оценщику, чтобы узнать рыночную стоимость при покупке - и это учитывается. Если вы платите за оценку перед продажей, чтобы «выставить» цену выше - это не уменьшает налог.

Как доказать, что вы действительно заплатили?

ФНС не верит на слово. Вам нужны документы. И не просто копии - оригиналы или заверенные копии. Без них вы получите доначисление. Вот что нужно собрать:

1. Договор с нотариусом - должен быть подписан обеими сторонами, содержать перечень услуг и сумму.
2. Платежное поручение - обязательно с назначением платежа: «Оплата услуг нотариуса по сделке купли-продажи квартиры по договору от 15.03.2024». Если там просто «оплата услуг» - ФНС откажет.
3. Акт выполненных работ от нотариуса или оценочной компании - подтверждает, что услуги оказаны.
4. Договор с оценщиком и платежка с пометкой: «Оплата рыночной оценки квартиры по адресу...».

Самая частая ошибка - платежи сделаны на физическое лицо, а не на организацию. Например, вы перечислили деньги нотариусу на его личный счет. Это не подходит. Нотариус - это юридическое лицо, и платить нужно на счет его нотариальной конторы. Если вы платили наличными - нужен кассовый чек с печатью и реквизитами организации.

Пример: сколько реально сэкономите?

Допустим, вы купили квартиру за 4 000 000 рублей. Потратили на оценку - 15 000 руб., на нотариуса - 25 000 руб. Через три года продали её за 6 000 000 рублей.

Вариант 1: используете стандартный вычет в 1 млн
Налоговая база: 6 000 000 - 1 000 000 = 5 000 000 руб.
Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 руб. + (2 600 000 × 15%) = 390 000 руб.
Итого: 702 000 руб.

Вариант 2: учитываете реальные расходы
Налоговая база: 6 000 000 - (4 000 000 + 15 000 + 25 000) = 1 960 000 руб.
Налог: 1 960 000 × 13% = 254 800 руб.

Разница - почти 450 тысяч рублей. Это не опечатка. Вы экономите почти половину налога, просто правильно оформив документы. И это при условии, что вы не превысили порог в 2,4 млн. Если бы вы продали квартиру за 7 млн, разница была бы ещё больше - потому что 15% ставка начинает действовать на сумму свыше 2,4 млн.

Что делать, если документы потеряли?

Потеряли чек нотариуса? Уничтожили договор с оценщиком? Не паникуйте. Есть выход.

• У нотариальной палаты хранят все договоры 75 лет. Обратитесь с заявлением - вы получите дубликат.
• Оценочные компании обязаны хранить документы 5 лет. Запросите архивную копию - они обязаны выдать.
• Если платили через банк - запросите выписку по счету. Даже без чека, но с пометкой в назначении платежа - это может сработать.

Но помните: дубликаты - это не панацея. Чем больше документов вы сохранили сразу, тем меньше рисков. ФНС в 2025 году активно проверяет именно «неподтвержденные расходы». В первом квартале года на них пришлось 1,2 млрд рублей доначислений - это на 34% больше, чем в 2024.

Почему так много ошибок?

Эксперты говорят: 78% отказов в учете расходов - из-за неправильного оформления. Вот самые частые ловушки:

• Платеж без ссылки на сделку - «оплата услуг» вместо «за сделку по договору от 15.03.2024»;
• Оплата на личный счет нотариуса, а не на счет нотариальной конторы;
• Оценка сделана после регистрации права собственности - не подходит;
• Договор с оценщиком не содержит адрес квартиры - ФНС не может связать расход с конкретной сделкой;
• Платежи сделаны через третьих лиц - например, вы дали деньги родственнику, а он перечислил. Это не считается вашим расходом.

Сергей Кузнецов, налоговый консультант, отмечает: у 42% налогоплательщиков, которые пытались учесть нотариальные расходы, ФНС отказала - потому что платежи были оформлены на физлицо. Это не ошибка, а типичная ситуация. Многие думают: «Нотариус - это человек, я ему заплатил наличными - всё нормально». Нет. Он действует от имени нотариальной конторы. И платить нужно ей.

Что меняется в 2025 году?

С 1 июля 2025 года начнется пилотный проект: ФНС будет получать данные о нотариальных сделках и оценках напрямую из реестров через API. Это значит, что вы сможете не загружать документы в декларацию - система сама подтянет информацию. Но пока это только тест. И в первые три месяца 18% таких электронных документов отклонялись - из-за несовпадения хеш-сумм. То есть, если вы сделаете скан документа с низким качеством - система его не распознает.

В 2027 году планируют полностью перейти на цифровую фиксацию сделок. Тогда все расходы будут автоматически привязаны к вашему ИНН. Но пока - вы должны сами собрать и подать документы. И чем раньше, тем лучше. Срок подачи декларации 3-НДФЛ - до 30 апреля 2026 года. Уплатить налог - до 15 июля 2026 года.

Стоит ли платить консультанту?

В 2025 году спрос на услуги налоговых юристов по оформлению расходов вырос на 67%. Почему? Потому что экономия огромна. Средний размер неучтенных расходов - 38 500 рублей на сделку. Это значит, что вы платите на 5 005 рублей больше налога, чем должны. Если вы продаете квартиру за 5 млн и выше - эти 5 тысяч - это почти 10% от стоимости консультации. И это при условии, что вы не получите доначисление с пенями.

Консультант не просто заполнит форму. Он проверит:

• Правильно ли оформлены все платежи;
• Есть ли связь между расходами и конкретной сделкой;
• Не превышают ли расходы разумные пределы - если вы потратили 150 000 на оценку квартиры за 3 млн, ФНС может запросить выездную проверку.

Приказ ФНС № ЕД-7-15/220@ от 15 января 2025 года гласит: если расходы на оценку или нотариуса превышают 100 000 рублей - автоматически назначается выездная проверка. Это не значит, что вас обвинят в мошенничестве. Но вы должны быть готовы объяснить, почему так дорого. Поэтому даже если вы всё сделали правильно - лучше проконсультироваться.

Что делать прямо сейчас?

Если вы продали квартиру в 2024 году и ещё не подали декларацию - действуйте. Соберите все документы. Проверьте:

1. Есть ли договоры с нотариусом и оценщиком?
2. Есть ли платежки с пометками, связывающими оплату с конкретной сделкой?
3. Если документы утеряны - запросите дубликаты в нотариальной палате или оценочной компании.
4. Сравните: выгоднее ли вам использовать стандартный вычет в 1 млн или реальные расходы?
5. Если сумма расходов больше 100 000 - подумайте о консультанте.

Не ждите, пока придет уведомление от ФНС. В 2025 году проверки стали жестче. А вы можете сэкономить сотни тысяч - просто потому, что знаете, куда смотреть.