Когда вы продаете квартиру, комиссия риелтора - это не просто плата за услугу. Это комиссия риелтора, которую вы можете законно вычесть из дохода при расчете налога. Многие продавцы не знают этого и платят лишние 13% государству. А между тем, по закону, эта сумма уменьшает налогооблагаемую базу. И если вы сделаете это правильно, можете сэкономить десятки тысяч рублей.
Почему комиссия риелтора - это расход, а не «доплата»
Когда вы платите риелтору 2% от стоимости квартиры, вы не просто «отдаете деньги». Вы тратите их на услугу, которая помогает вам продать жилье. Налоговая инспекция это понимает. Согласно письму ФНС России № СД-4-15/3214 от 12 марта 2024 года, комиссия агентства недвижимости - это расход, связанный с реализацией имущества. И если у вас есть документы, вы можете уменьшить налогооблагаемый доход на эту сумму.
Без учета комиссии налог считается так: 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки. Но если вы купили квартиру за 7 млн рублей, а продали за 10 млн, то разница - 3 млн. Налог - 390 тыс. рублей. А если вы заплатили риелтору 250 тыс. рублей, то налогооблагаемая база становится 2,75 млн. Налог - 357,5 тыс. рублей. Экономия - 32,5 тыс. рублей. Просто потому, что вы сохранили чек и договор.
Какие документы нужны, чтобы учесть комиссию
Документы - это ваша защита. Без них налоговая не примет расход. Вам нужны три вещи:
- Договор с риелторским агентством - должен быть подписан обеими сторонами, с указанием размера комиссии, объекта недвижимости и перечня услуг.
- Платежные документы - квитанции, выписки из банка, чеки. Важно: деньги должны быть переведены на счет агентства, а не на личный счет риелтора.
- Акт выполненных работ - если агентство его выдает. Это не обязательно, но укрепляет позицию.
С 1 января 2025 года вступает в силу поправка ФЗ № 234-ФЗ. Теперь электронный договор с электронной подписью имеет ту же силу, что и бумажный. Если вы заключали сделку через онлайн-платформу вроде CIAN или Яндекс.Недвижимость - сохраните PDF с подписями. Это работает.
Сколько реально платят риелторам в 2025 году
Комиссия не фиксирована. Она зависит от города, типа сделки и сложности. Вот реальные цифры по данным за 2024-2025 год:
- В Москве и Санкт-Петербурге - от 2% до 5% от суммы сделки, но часто с минимальным порогом: 150-200 тыс. рублей. Для квартир до 6 млн - фиксированная плата. Свыше - процент.
- В регионах - 1-3%, редко выше 100 тыс. рублей.
- Для новостроек эконом-класса - 2-3%. Для премиального жилья - 1%.
- При альтернативных сделках (продал одну, купил другую) - скидка до 100 тыс. рублей за каждый объект.
Средняя комиссия в 2025 году - 2,5%. Но 45% агентств в Москве уже перешли на смешанную систему: например, 100 тыс. рублей + 1% от суммы свыше 5 млн. Это выгоднее для продавцов дорогих квартир.
Когда комиссия не учитывается
Есть ситуации, когда вы не сможете снизить налог:
- Если вы не сохранили документы. Даже если вы платили наличными и риелтор дал «чек на бумажке» - это не доказательство.
- Если комиссия была оплачена не вами, а покупателем. Тогда это его расход, а не ваш.
- Если агентство не зарегистрировано как юридическое лицо. Если риелтор - частник без ИП и вы не можете подтвердить, что деньги ушли на законные основания - налоговая откажет.
Также не учитывается «доплата за срочность» - если в договоре не было прописано, что это часть комиссии, а риелтор потом выставил дополнительный счет - это не расход по закону. Пишите все в договоре заранее.
Как не переплатить налог: примеры из жизни
Пример 1. Вы купили квартиру за 5,2 млн в 2022 году. Продаете за 8 млн в 2025. Комиссия риелтора - 200 тыс. рублей.
Без учета комиссии: (8 млн - 5,2 млн) × 13% = 364 тыс. рублей.
С учетом комиссии: (8 млн - 5,2 млн - 0,2 млн) × 13% = 338 тыс. рублей.
Экономия: 26 тыс. рублей.
Пример 2. Вы продаете единственную квартиру, которую купили за 4,5 млн. Продали за 6 млн. Срок владения - 2 года. Комиссия - 150 тыс. рублей.
Без учета: (6 млн - 4,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
С учетом: (6 млн - 4,5 млн - 0,15 млн) × 13% = 175,5 тыс. рублей.
Экономия: 19,5 тыс. рублей.
Даже если вы продаете за меньшую сумму, чем покупали - комиссия не учитывается, потому что разница отрицательная. Но если вы используете налоговый вычет в 1 млн рублей - тогда комиссия не нужна. Вычет всегда выгоднее, если доход меньше 1 млн + комиссия.
Когда лучше использовать вычет, а когда - комиссию
У вас есть два способа снизить налог: вычет 1 млн рублей или учет расходов (включая комиссию). Как выбрать?
- Используйте вычет 1 млн, если вы купили квартиру за 3 млн или меньше. Тогда разница между покупкой и продажей не превышает 1 млн - налог не платите.
- Используйте учет расходов, если вы купили дороже 1 млн и продали значительно дороже. Например, купили за 7 млн, продали за 11 млн - вычет не поможет, а комиссия в 300 тыс. даст экономию 39 тыс. рублей.
Нельзя совмещать оба способа. Только один. Выбирайте тот, что дает больше экономии.
Что говорят продавцы: реальные истории
Опрос Yandex Realty (март 2024) показал: 78% продавцов довольны риелторами. Но 22% жалуются на скрытые платежи. Один пользователь на Domofond написал: «Обещали 2%, а в конце добавили 1% за «срочность» - без подписи в договоре». Такие случаи бывают.
А вот история из Москвы: женщина продала квартиру через агентство «НДВ». Договор - 2,5% от 9,8 млн = 245 тыс. рублей. Квартира куплена за 7,2 млн. Без комиссии налог - 338 тыс. рублей. С комиссией - 307 тыс. рублей. Экономия - 31 тыс. рублей. При этом квартира продалась за 10 дней, а цена оказалась на 3% выше рыночной - благодаря грамотной презентации. Итого: она заплатила 245 тыс. риелтору, но сэкономила 31 тыс. на налоге и заработала еще 294 тыс. на цене. Чистая выгода - 80 тыс. рублей.
Что изменится в 2025 году
С 1 января 2025 года вступает в силу новая поправка: электронный договор с ЭЦП считается равнозначным бумажному. Это упрощает сбор доказательств. Также Минфин планирует упростить подачу документов через личный кабинет на сайте ФНС - в ближайшие месяцы появится опция «загрузить договор с риелтором» прямо в декларацию 3-НДФЛ.
На рынке растет спрос на прозрачные тарифы. 70% крупных агентств к концу 2024 года обещали расписать все услуги отдельно: «оценка - 10 тыс.», «подготовка документов - 25 тыс.», «сопровождение сделки - 120 тыс.». Это позволяет точно отследить, что вы платите, и избежать переплат.
Что делать прямо сейчас
Если вы продаете квартиру - сделайте это:
- Заключите договор с агентством - только с печатью и подписями.
- Проверьте, чтобы в договоре было прописано: «комиссия за сопровождение сделки по продаже квартиры по адресу...» - не «услуги по недвижимости».
- Оплачивайте только на счет агентства. Не переводите деньги на личный счет риелтора.
- Сохраните квитанции, выписки, договор - в электронном виде и на бумаге.
- При подаче декларации 3-НДФЛ в графе «расходы» укажите сумму комиссии и приложите документы.
Если вы уже продали квартиру и не учитывали комиссию - не паникуйте. Вы можете подать уточненную декларацию за три года назад. В 2025 году это еще возможно. Налоговая не штрафует за переплату - она возвращает лишнее.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли учесть комиссию риелтора, если я продал квартиру, находившуюся в собственности меньше 3 лет?
Да, можно. Срок владения не влияет на возможность учета расходов. Важно только: если квартира была вашей единственной жилой недвижимостью, и вы владели ею меньше 3 лет - вы обязаны платить налог. Но вы можете уменьшить его, вычтя комиссию риелтора. Это законно и подтверждено ФНС.
Если риелтор работает без агентства - можно ли учесть комиссию?
Нет, если он не зарегистрирован как ИП или юридическое лицо. Комиссия должна быть оплачена организации, которая имеет право оказывать риелторские услуги. Если вы платили частному лицу без ИП - это не расход по закону. Налоговая не примет такие расходы.
Можно ли учесть комиссию, если я продал квартиру по договору дарения?
Нет. Договор дарения - это не сделка купли-продажи. Комиссия риелтора при дарении не считается расходом, связанным с реализацией имущества. Налог при дарении не платится, если получатель - близкий родственник. Если нет - платится 13% от кадастровой стоимости, и расходы не учитываются.
Что делать, если агентство не выдает акт выполненных работ?
Акт не обязателен, если у вас есть договор и платежные документы. ФНС требует только подтверждение расходов. Договор + платежка - достаточное основание. Но если агентство отказывается выдавать документы - лучше сменить его. Это красный флаг.
Можно ли учесть комиссию, если я продал квартиру через ипотеку?
Да. Способ продажи - ипотека, наличные, маткапитал - не влияет на право учесть комиссию. Главное - чтобы она была оплачена вами и подтверждена документально. Даже если покупатель брал ипотеку, вы все равно платите риелтору за свои услуги.
