Вы нашли идеальную квартиру, договорились с владельцем, готовы подписать договор - и вдруг спрашивают: залог. Сколько? Зачем? Вернут ли его? Многие арендаторы, особенно впервые снимающие жильё, попадают в ловушку: думают, что залог - это оплата за первый месяц, или что его могут просто не вернуть. На самом деле, это не так. Залог - это не штраф, не дополнительная плата, а финансовая гарантия. И если всё сделано правильно, вы получите его обратно - в полном объёме.
Что такое залог и зачем он нужен
Залог при аренде квартиры - это деньги, которые вы передаёте собственнику при заселении. Юридически это называется обеспечительный платеж. Он не заменяет арендную плату, не идёт в счёт месячного платежа и не является предоплатой. Это резерв на случай, если что-то пойдёт не так: вы не заплатите за коммуналку, сломаете мебель, уйдёте раньше срока без уведомления или украдете что-то из квартиры.
Это не придумка арендодателей - это закон. Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса РФ, такой платеж разрешён и защищён. Он защищает обе стороны: вы - от того, что вас обвинят в повреждениях, которых не было, а владелец - от потерь, если вы не выполните условия договора.
В 2025 году почти 90% договоров аренды в России включают залог. Это стало стандартом. И если вам предлагают снять квартиру без залога - будьте осторожны. Либо собственник не понимает рисков, либо за этим скрывается что-то другое.
Сколько должен составлять залог
Закон не устанавливает точную сумму. Ниже одного месячного платежа - можно. Выше двух - тоже можно. Но есть реальные цифры, которые работают на практике.
По данным Банка России за март 2025 года, 78,3% арендодателей берут залог в размере одного месячного платежа. Это самый распространённый и справедливый вариант. Если квартира сдаётся за 35 000 рублей в месяц - залог будет 35 000. Просто, понятно, прозрачно.
В 18,6% случаев залог равен двум месяцам. Так делают, если в квартире дорогая техника (например, премиум-стиральная машина, встроенная кухня), есть домашние животные, или квартира в центре Москвы или Санкт-Петербурга. Там средний залог на 22% выше, чем в среднем по стране.
Иногда встречаются нестандартные варианты. Например, для краткосрочной аренды (на неделю или месяц) некоторые собственники берут залог в размере стоимости одного дня проживания - от 2 000 до 5 000 рублей. Это удобно, если вы снимаете апартаменты на 10 дней, но не подходит для долгосрочной аренды.
Если вам предлагают залог в три или пять месяцев - задумайтесь. Это не норма. Такие условия могут быть признаком мошенничества или неправомерного давления. Вы вправе отказаться и поискать другой вариант.
Как правильно оформить залог
Самая частая причина споров - отсутствие документов. По данным юридической компании «Контур», 63% конфликтов по возврату залога возникают из-за того, что никто не зафиксировал состояние квартиры при заселении.
Вот что должно быть в договоре:
- Точная сумма залога - и цифрами, и прописью (например, «Тридцать пять тысяч рублей (35 000 руб.)»).
- Цель залога - только как гарантия по договору, не как оплата за месяц.
- Срок возврата - например, «в течение 7 рабочих дней после выезда».
- Основания для удержания - перечислите, за что могут не вернуть деньги: неоплаченные коммунальные счета, повреждение мебели, отсутствие ключей, досрочный выезд без уведомления.
Обязательно составьте акт приёма-передачи. В нём должны быть:
- Полный список мебели, техники, предметов интерьера (например: «Диван IKEA, 2020 г., без потёртостей», «Холодильник Samsung, работает, без царапин»).
- Фото и видео квартиры - все углы, полы, стены, окна, санузел, кухня. Делайте это вместе с собственником, чтобы он не смог потом сказать: «Это было уже до вас».
- Подписи обеих сторон - без подписей акт не имеет юридической силы.
Также потребуйте расписку о получении залога. В ней должно быть написано: «Я, [ФИО], получил от [ФИО арендатора] сумму в размере [сумма] рублей в качестве обеспечительного платежа за аренду квартиры по адресу [адрес]».
Эти документы - ваша броня. Без них вы не сможете доказать, что квартира была в порядке.
За что могут не вернуть залог
Закон чётко говорит: залог можно удержать только за конкретные нарушения. Вот список законных оснований:
- Неоплаченная арендная плата за последние дни (если вы ушли раньше срока и не оплатили).
- Неоплаченные счета за воду, свет, газ, интернет, ТВ.
- Повреждение имущества - трещины в стенах, сломанные двери, испорченный ламинат, разбитая ванна.
- Пропажа предметов - если что-то исчезло, и вы не можете доказать, что это было до вас.
- Досрочный выезд без предупреждения, если в договоре прописано, что нужно уведомлять за 30 дней.
Важно: собственник не может удержать залог за «износ» - это естественное старение вещей. Ковёр поцарапался? Стены пожелтели? Диван немного сел? Это не повод для удержания. Ущерб - это только то, что вы сделали, а не то, что было до вас.
И ещё: если вы сломали чайник, но он стоил 3 000 рублей, то и удержать могут только 3 000. Не больше. И только если у вас есть чеки на ремонт или покупку нового чайника. Без документов - это просто слова. А по статистике Верховного Суда РФ, в 41,7% споров суды встают на сторону арендатора - потому что арендодатель не смог доказать ущерб.
Когда и как вернут залог
Срок возврата - один из самых спорных моментов. Закон не говорит, сколько дней должно пройти. Поэтому этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре.
На практике чаще всего залог возвращают в течение 3-10 рабочих дней после выезда. Если вы ушли в пятницу, а собственник проверил квартиру в понедельник - деньги должны прийти до следующей пятницы.
Если деньги не пришли - вы вправе требовать проценты. Согласно статье 395 ГК РФ, за каждый день просрочки собственник должен платить вам 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы залога. В 2025 году это около 0,05% в день - не много, но это закон.
Если квартира в порядке - залог возвращают полностью. По данным RealtyCalendar.ru, в 2024 году 87,4% залогов были возвращены в полном объёме. Чаще всего деньги удерживают за коммуналку - если вы забыли закрыть счёт за интернет или не оплатили вывоз мусора. Или за мелкие повреждения: треснувшая ручка, пролитый чай на полу, сломанный кран. Тут всё зависит от того, насколько честно вы и собственник оценили состояние квартиры.
Если вы ушли, а собственник говорит: «У нас тут ремонт нужен, мы не вернём вам залог» - требуйте чеки. Не верят? Пишите претензию. Если не помогает - идёте в суд. Суды в России чаще всего поддерживают арендаторов, если есть документы.
Что меняется в 2025 году
Традиционный залог - это не единственный способ. В крупных городах всё чаще появляются страховые депозиты. Вместо того чтобы платить 35 000 рублей залогом, вы платите 2 000-3 000 рублей в год - как страховку. Если что-то сломается, страховка покроет расходы. Вы не теряете крупную сумму, а собственник тоже защищён.
По данным компании «Самолет», 32,7% арендодателей в Москве и Санкт-Петербурге уже предлагают этот вариант. Но пока он не стал массовым - потому что мало кто знает, как он работает, и нет чёткой законодательной базы. Страховые компании не всегда готовы работать с арендными договорами, а арендодатели боятся новых схем.
Зато растёт цифровизация. В 2024 году только 21% договоров оформлялись с фото- и видеозаписью. К 2027 году, по прогнозам ВШЭ, этот показатель вырастет до 65%. Цифровые акты приёма-передачи, облачные хранилища с фотографиями, электронные подписи - всё это снизит количество споров на 70%.
И всё же, по данным Росреестра, в 2024 году споров по залогам стало на 12,3% больше, чем в 2023. Это значит: проблема остаётся. И решать её - ваша задача.
Что делать, чтобы не потерять залог
Для арендатора:
- Не подписывайте договор без акта приёма-передачи и фото.
- Сохраняйте все квитанции за коммунальные услуги - даже если вы думаете, что всё оплачено.
- Проверяйте, что в договоре прописан срок возврата залога.
- При выезде сделайте повторные фото - так же, как и при заселении.
- Если собственник требует удержать залог - требуйте документы: чеки, счёт-фактуры, акты ремонта.
Для арендодателя:
- Не пишите «залог возврату не подлежит» - это незаконно.
- Фиксируйте состояние квартиры - не полагайтесь на память.
- Пишите в договоре конкретно: «за повреждение ламината - удержание до 15 000 руб.», а не «за всё, что сломано».
- Не удерживайте залог за «износ» - это не повреждение, а естественное старение.
- Возвращайте залог в срок - это укрепляет вашу репутацию и снижает риски суда.
Большинство конфликтов можно предотвратить. По данным Dvitex.ru, 76,8% споров возникают из-за отсутствия документов. Просто сделайте фото. Подпишите акт. Запишите, что оплатили. И всё - вы защищены.
