Почему акт приема-передачи квартиры - это не просто бумажка
Вы сдали квартиру в аренду. Заключили договор. Получили залог. Все кажется простым. Но через три месяца арендатор уезжает, и вы начинаете видеть «новые» повреждения: трещину на стене, сломанную ручку на двери, пятна на ламинате. Вы требуете компенсацию. Арендатор отрицает - говорит, что этого не было. И тут вы понимаете: акт приема-передачи квартиры не был составлен. Или составлен плохо. И теперь вы тратите месяцы на суды, нервы и деньги - только потому, что не зафиксировали состояние квартиры в начале.
Это не выдумка. По данным Верховного Суда РФ за 2024 год, 92% исков о возмещении ущерба по аренде жилья выигрывались только при наличии правильно оформленного акта. Без него - даже если вы видите, что что-то сломано, вы не докажете, что это произошло за время аренды. Арендатор, в свою очередь, может остаться без залога, потому что не зафиксировал, что диван был с трещиной, а ванна - с подтеками еще до его заселения.
Что входит в акт приема-передачи - семь обязательных пунктов
Акт - это не шаблон из интернета, где написано «квартира в хорошем состоянии». Это юридический документ, который может стать решающим доказательством в суде. По правилам, которые действуют с 2025 года, он должен содержать семь ключевых разделов.
- Шапка с данными сторон. ФИО, паспортные данные, адрес регистрации для физлиц. Для юрлиц - полное название, ИНН, ОГРН, адрес, данные представителя. Без этого акт не имеет юридической силы.
- Ссылка на договор аренды. Указывается дата и номер договора. Это связывает акт с основным соглашением.
- Описание квартиры. Не «квартира на 5-м этаже», а «квартира № 17, 5-й этаж, 9-этажного дома, адрес: ул. Ленина, д. 45, корп. 2, кадастровый номер 77:01:012345:123». Указывается общая площадь (например, 42,5 м²), количество комнат, этажность здания.
- Состояние помещений и коммуникаций. Не «все работает», а «водопровод в ванной - подтекает под смесителем, вода капает на пол. Радиатор в спальне - не греет, воздух в комнате 18°C. Выключатель на кухне - щелкает, свет мигает». Каждая мелочь важна.
- Перечень имущества. Диван - белый, двухместный, 2020 года, обивка - ткань, на правом подлокотнике потертость 5х3 см. Кухонный гарнитур - 2 шкафа, 1 стол, 1 тумба, фасады - ЛДСП, на дверце шкафа царапина длиной 8 см. Не «мебель есть», а «что именно и в каком виде».
- Показания счетчиков. Вода - горячая: 120 м³, холодная: 95 м³. Электричество - 456 кВт·ч. Газ - 320 м³. Указывается дата и время снятия показаний. Без этого вы рискуете платить за коммунальные услуги, которые использовал арендатор до вас.
- Подтверждение осмотра и отсутствия претензий. Обе стороны пишут: «осмотрели квартиру, состояние подтверждаем, претензий по состоянию помещения и имущества не имеем». И подписывают. Без подписей - акт не имеет силы.
Фотографии - ваш лучший союзник
Слова в акте - это хорошо. Но фото - это доказательство. В 2025 году 73% споров по аренде жилья, где были приложены фотографии, разрешались в пользу той стороны, которая их предоставила. И это не просто снимки. Это качественные, четкие, с датой и временем.
Снимайте каждую комнату: стены, пол, потолок, двери, окна, сантехнику, технику. Снимайте повреждения крупным планом - трещины, царапины, сколы. Делайте снимки с приборами учета - так, чтобы были видны цифры и дата. Снимайте с фонариком, если темно. Не снимайте на телефон в режиме «красивый свет» - снимайте как есть.
С 1 января 2025 года Правительство РФ рекомендует прикреплять к акту электронные копии фото в разрешении не ниже 12 МП. Это не обязанность, но в суде это будет воспринято как признак добросовестности. Платформы вроде Яндекс.Недвижимости и ЦИАН уже используют AI, чтобы автоматически распознавать дефекты на фото и вставлять их в акт. За первые 6 месяцев 2025 года 412 тысяч пользователей воспользовались этим сервисом - и споры упали на 57%.
Чего НЕЛЬЗЯ писать в акте
Вот что делают 8 из 10 арендодателей - и за это потом платят.
- «Квартира в хорошем состоянии» - это пустой звук. Что значит «хорошо»? Для кого? Для кого-то - это чистый пол, для другого - это без единой царапины.
- «Мебель исправна» - а если диван трещит при сидении? Или шкаф не закрывается? Надо писать: «Диван двухместный, обивка тканевая, в левом углу - вмятина 10 см, при сидении слышен скрип».
- «Сантехника работает» - а если смеситель на кухне течет, когда включена горячая вода? Или ванна не держит воду? Надо писать: «Смеситель на кухне, модель Акватон 2000, 2018 г.в., правая ручка шатается, при включении горячей воды подтекает под основанием».
- «Без повреждений» - это ложь. В каждой квартире есть что-то. Даже если это мелко - зафиксируйте. Иначе вы сами создаете себе проблему.
Эксперт Алексей Соколов, адвокат, говорит: «Если вы не описали трещину длиной 15 см на стене - вы не можете потом требовать, чтобы арендатор заплатил за ее ремонт. Потому что в момент передачи она уже была».
Какие ошибки приводят к потере залога
По данным Роспотребнадзора за 2025 год, 62% актов приема-передачи составлены с грубыми ошибками. Вот самые частые - и как их избежать.
- Нет детального описания. 62% случаев. Решение: опишите каждую деталь. Даже если кажется, что это мелочь. Сколько страниц? Для однокомнатной - 2-3. Для трехкомнатной - 5-6. Не экономьте на словах.
- Нет подписей. 12% случаев. Решение: обе стороны подписывают в присутствии друг друга. Не подписывайте заранее. Не подписывайте, если не осмотрели квартиру вместе.
- Несоответствие дат. 28% случаев. Решение: дата акта - это дата, когда вы реально передали ключи. Не дата подписания договора. Не дата заселения, если вы передали ключи позже.
- Нет показаний счетчиков. 65% жалоб связаны с коммуналкой. Решение: снимайте показания в день передачи, в присутствии арендатора. Фиксируйте время. Снимайте фото.
- Один экземпляр. Решение: делайте три копии. Одна - у вас, одна - у арендатора, третья - храните отдельно. На случай суда. Даже если кажется, что все честно - лучше перестраховаться.
Почему профессионалы всегда делают это правильно
Риэлторы и агентства недвижимости не играют в рулетку. Они знают: акт - это не формальность, а инструмент защиты. По данным Avito Недвижимость (декабрь 2025), 85% профессиональных агентов используют фотофиксацию и детальный акт. Результат? Споры разрешаются в среднем за 44 дня - вместо 142 дней у тех, кто делает все на глаз.
И это не магия. Это методика. Они: 1) приходят на осмотр в светлое время, 2) проверяют каждый кран, выключатель, розетку, 3) записывают все, даже если кажется, что «это не важно», 4) делают фото, 5) подписывают акт в присутствии обеих сторон, 6) отправляют копии сразу после подписания.
Их залог не теряется. Их квартиры не повреждаются без возмещения. Их клиенты возвращаются. Потому что все честно. Все зафиксировано. Все понятно.
Что делать, если акт уже составлен плохо
Если вы уже сдали квартиру и не сделали акт - или сделали, но с ошибками - не паникуйте. Но и не надейтесь на удачу.
Если арендатор еще не уехал - попросите его подписать дополнительное соглашение к договору, где укажете текущее состояние квартиры с фото. Это не замена акта, но может помочь.
Если он уже уехал - и вы видите повреждения - соберите доказательства: фото, видео, свидетельства соседей, чеки на ремонт. Подайте иск. Но шансы на выигрыш - меньше 20%, если акт был слабым. Лучше не рисковать.
Как сделать акт правильно - пошаговая инструкция
- Запланируйте осмотр за 1-2 дня до передачи квартиры. Убедитесь, что обе стороны могут присутствовать.
- Приходите в светлое время. Возьмите фонарик, рулетку, блокнот, камеру.
- Проверьте все: двери, окна, стены, пол, потолок, розетки, выключатели, краны, унитаз, ванна, смесители, духовой шкаф, плиту, холодильник, стиральную машину.
- Запишите каждое повреждение: где, что, какое, размер, цвет, возраст. Не «царапина», а «на полу в спальне - вмятина диаметром 8 см, глубиной 2 мм, в центре комнаты».
- Снимите показания счетчиков. Сфотографируйте их.
- Сфотографируйте каждую комнату, каждое повреждение, каждое имущество. Не экономьте на снимках.
- Составьте акт по шаблону с семью разделами. Используйте шаблоны от Яндекс.Недвижимости или ЦИАН - они бесплатны и автоматически учитывают требования закона.
- Подпишите акт в присутствии друг друга. Не откладывайте.
- Сделайте три копии. Одну - отдайте арендатору. Одну - храните у себя. Третью - сохраните в облаке с датой и временем.
Что будет, если не сделать акт
В 2025 году Московский городской суд рассмотрел 347 дел, где акт был признан недействительным из-за отсутствия детального описания. В этих делах арендодатели потеряли в общей сложности 85,7 млн рублей - потому что не могли доказать, что повреждения появились за время аренды.
Арендаторы тоже теряют. 68% из них, по отзывам на Otzovik, не получили залог обратно, потому что не зафиксировали состояние квартиры при заселении. Им говорили: «Вы сломали диван». А они вспоминали: «А он был сломан еще до меня».
Акт приема-передачи - это не про недоверие. Это про честность. Про то, чтобы никто не остался в проигрыше. Про то, чтобы вы могли спать спокойно - и сдавать квартиру, и получать залог обратно.
Совет от экспертов: начните с малого
Если вы впервые сдаете квартиру - не пытайтесь сделать идеальный акт с первого раза. Сделайте первый шаг: возьмите телефон, зайдите в квартиру, сделайте 10 фото. Опишите три самые явные вещи: «на полу - царапина», «на стене - пятно», «смеситель течет». Подпишите с арендатором. Завтра вы уже будете знать, как делать лучше. И через месяц - вы будете делать это как профессионал.
Не ждите идеального момента. Сделайте акт сегодня. Потому что завтра - может быть уже поздно.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи при аренде квартиры?
Нет, закон не требует этого. Согласно статье 685 Гражданского кодекса РФ, акт не является обязательным документом. Но без него вы рискуете потерять залог или оказаться в суде. 92% исков о возмещении ущерба выигрываются только при наличии правильно оформленного акта. Поэтому - составляйте его всегда.
Что делать, если арендатор отказывается подписывать акт?
Если арендатор отказывается подписывать - не передавайте ключи. Без подписи акт не имеет юридической силы. Попробуйте объяснить: это защита для обеих сторон. Если он продолжает отказываться - лучше не сдавать квартиру. Риск слишком велик. В будущем вы можете столкнуться с обвинениями в повреждениях, которых не было.
Можно ли использовать шаблон из интернета?
Можно, но только как основу. Шаблоны из интернета часто слишком общие. Важно дополнять их конкретикой: не «мебель исправна», а «диван белый, двухместный, на правом подлокотнике - потертость 5х3 см». Иначе акт не защитит вас. Лучше использовать шаблоны от Яндекс.Недвижимости или ЦИАН - они обновляются и учитывают требования закона.
Нужно ли делать фото, если я сдаю квартиру через риэлтора?
Да. Даже если риэлтор занимается оформлением - вы должны лично участвовать в осмотре и проверять фото. Риэлтор может ошибиться, забыть что-то или не заметить мелкие повреждения. Вы - собственник. Вы несете ответственность. Фото - ваша страховка.
Что делать, если арендатор уехал и не оставил контакт?
Если вы не составили акт и не получили контакты - вы теряете возможность доказать, что повреждения появились за время аренды. В этом случае залог, скорее всего, не вернут. Это еще один повод всегда требовать акт и контакты до передачи ключей. Даже если кажется, что человек «надежный».
Какие документы нужны вместе с актом?
Только договор аренды. Акт - это приложение к нему. Но желательно иметь копию паспорта арендатора (для подтверждения личности) и чеки на ремонт, если вы делали что-то до заселения. Все это помогает в случае спора.
Можно ли составить акт в электронном виде?
Да. С 2025 года электронные акты с цифровой подписью имеют такую же силу, как бумажные. Платформы вроде ЦИАН и Яндекс.Недвижимости уже предлагают онлайн-конструкторы. Вы заполняете форму, прикрепляете фото, подписываете через приложение - и акт сохраняется с геотегом и временем. Это надежнее, чем бумажный лист.
7 Комментарии
Наталья Феденева
А я тут вчера смотрю - у соседа сдаёт квартиру, акт вообще не делал, только сказал: «Всё нормально, бери ключи». А через месяц приезжает арендатор - и везде дыры, как после бомбежки. А он в суде плачет: «Я же не виноват!» Ну, блин, ты сам не зафиксировал, а теперь думай, как доказать, что это не ты вчера кувалдой по стене прошёлся. Я бы ему сказала: «Ты не виноват - ты просто идиот».
Дмитрий Дмитриев
Всё это - бред. Никто не читает эти акты. Люди сдают квартиры на глаз. И всё работает. Пока не начнёшь требовать фото с датой, показания счётчиков и подпись под каждой царапиной. Это не защита - это мазохизм. Я сдаю уже 12 лет - ни разу не терял залог. Потому что не трачу время на бумажки. Арендаторы и так знают: если сломал - заплатишь. Не надо из этого делать судебное разбирательство.
Катя Хариенко
О, боже. Ещё один «юрист-любитель» с шаблоном из ЦИАН. Давайте посмотрим на реальность: 92% исков выигрываются с актом? Ага, потому что 92% арендодателей - полные идиоты, которые не снимают фото, не фиксируют показания, не делают три копии. А потом удивляются, почему их обманули. Это не юридическая грамотность - это базовая гигиена. Если ты не можешь сделать акт за 20 минут - ты не должен сдавать жильё. Ты - угроза для рынка. И да, я смотрела на твои фото. Ты снимал с телефона в режиме «светлый мир», а не «реальная жизнь». Потому что ты боишься увидеть правду.
Олег Гречко
Блин, я только что сдал квартиру - и сделал акт по этому гайду. Снял 47 фото, записал, что на диване дырка размером с ладонь, и даже отметил, что в ванной кран шумит, когда вода горячая. Арендатор даже поблагодарил - сказал, что теперь он спокойно спит. Мы оба выиграли. Это не про недоверие - это про уважение. Просто сделай это. Даже если не идеально. Главное - начать. Я был на месте арендатора - и знаю, как здорово, когда всё честно. Не надо ждать идеального момента. Сделай сейчас. Завтра - уже поздно.
Рафаэль Гадельшин
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а именно - статьёй 685 Гражданского кодекса РФ, акт приёма-передачи не является обязательным процессуальным документом; однако, в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ, обязанность по возврату имущества в надлежащем состоянии возлагается на арендатора. Следовательно, доказательство состояния имущества на момент передачи - является критически значимым элементом доказывания в гражданском процессе. Без акта - отсутствует юридическая основа для предъявления требований о возмещении ущерба. Важно также отметить, что в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 12 от 2024 года, фотографии, выполненные с фиксацией даты и времени, могут быть признаны электронными доказательствами, если они не подвергались редактированию. Рекомендуется: 1) использовать шаблоны, утвержденные Росреестром; 2) регистрировать акт в системе Электронного документооборота; 3) хранить копии в облаке с геотегом и цифровой подписью. В противном случае - риск потери залога возрастает в 4,7 раза.
Sergey Litvinov
Вы вообще понимаете, что происходит? Это не про акты. Это про то, как нас обманывают. Я сдал квартиру - акт сделал, фото снял, всё по закону. А через месяц приходит полиция - и говорит: «Арендатор исчез. Его не найти. А в квартире - следы наркотиков». Вы думаете, это случай? Нет. Это система. Они используют таких, как вы, чтобы запутать всё. Акт - это маска. Они не хотят, чтобы вы знали: 80% таких «повреждений» - фальшивые. Их делают специально, чтобы отобрать залог. Вы думаете, вы защищаете себя? Нет. Вы - часть системы, которая их кормит. Они ждут, когда вы начнёте снимать фото, подписывать акты, делать копии… чтобы потом сказать: «Ага, вот он - виновник. Он всё зафиксировал. Значит, он знает, что там было». И тогда - они приходят с новыми доказательствами. И вы - в тюрьме. Или в долгах. Или в обеих.
Sofiya Shazal
Как человек из Украины, я могу сказать: у нас в Киеве всё так же. Только ещё хуже - потому что нет даже таких шаблонов, как у вас. Мы делаем акты на бумажке, ручкой, и надеемся на честность. Но знаете, что меня удивляет? То, что вы все так серьёзно относитесь к акту. А я думаю: зачем? Если человек честный - он и без акта заплатит. А если нечестный - он найдёт способ обойти и фото, и подписи, и цифровую подпись. Это не про защиту. Это про то, что мы больше не верим друг другу. И это печально.