Когда вы смотрите на квартиру на вторичном рынке, вы видите ремонт, видите окна, видите этаж. Но износ дома - это то, что никто не показывает. А между тем, именно он решает, стоит ли покупать эту квартиру вообще, или лучше поискать другую. Даже если квартира выглядит как новая, а дом - 1970-х годов с трещинами в стенах и протекающей крышей, её цена может быть завышена на 20-30%. И банк, скорее всего, не даст ипотеку. Почему? Потому что износ дома - это не просто цифра. Это риск, который влияет на стоимость, ликвидность и даже безопасность.
Что такое физический износ и зачем он нужен
Физический износ - это процентное снижение стоимости здания из-за износа его конструкций: стен, перекрытий, фундамента, инженерных систем. Он не связан с тем, насколько чисто убрана квартира. Он связан с тем, насколько близко дом к аварийному состоянию. Это не маркетинг, это технический показатель, зафиксированный в Постановлении Госстроя РФ № 446 от 2000 года. И до сих пор - это главный документ, по которому работают оценщики, банки и риэлторы.
Почему это важно? Потому что банки не дают ипотеку на дома с износом выше 60%. ЦБ РФ в Указании № 3908-У допускает до 65%, но на практике почти все крупные банки - Сбер, ВТБ, Газпромбанк - ставят лимит в 60%. Если дом на 62% изношен, вы не сможете взять кредит. Даже если квартира идеальная. Даже если вы платите наличными. Потому что банк знает: через 5 лет этот дом могут признать аварийным. И тогда вы не сможете продать его. Ни за какие деньги.
Как считают износ: четыре метода, которые используют оценщики
Не бывает одного «правильного» способа. Есть четыре метода, и каждый - часть картины.
- Метод хронологического возраста - самый простой. Берут год постройки, вычитают из текущего, делят на нормативный срок службы. Например, панельный дом 1985 года: 2026 - 1985 = 41 год. Нормативный срок - 125 лет. Износ = (41 / 125) × 100% = 32,8%. Округляют до 33%. Просто, но часто ошибочно. Дом мог быть отремонтирован в 2020 году - а метод всё равно считает его «старым».
- Метод компенсации затрат - смотрят, сколько стоит починить всё, что сломано. Если на замену труб, ремонт фундамента и утепление стен нужно 1,2 млн рублей, а восстановительная стоимость дома - 4 млн, то износ = (1,2 / 4) × 100% = 30%. Этот метод точнее, но требует инженерного осмотра. Не каждый оценщик его использует - слишком дорого.
- Экспертный метод - самый распространённый. Оценщик приходит, смотрит на трещины, влажность, состояние балок, крыши, подвала. Сравнивает с таблицами из Правил № 446. Например: трещины в кирпичной стене шириной 1,5 мм на 25% площади - это износ 30-40%. Он не считает по формулам - он «чувствует» дом. Именно так оценивают 80% квартир на вторичном рынке.
- Метод эффективного возраста - редко используется. Он учитывает, что дом может быть старым, но жить как новый. Например, дом 1978 года, но с полным капитальным ремонтом в 2021 году - его «эффективный возраст» может быть 15 лет, а не 48. Но оценщики редко его применяют, потому что сложно обосновать «эффективность».
Правильная оценка - это сочетание всех методов. Особенно если дом после ремонта. Игнорировать экспертный метод - значит рисковать ошибкой в 20-30%.
Как рассчитать общий износ дома: формула и пример
Износ не считается по всему дому сразу. Его считают по частям - и потом складывают.
Формула: Фз = Σ(Фкi × li)
- Фз - общий износ дома
- Фкi - износ отдельной конструкции (стены, крыша, перекрытия и т.д.)
- li - доля этой конструкции в общей стоимости дома
Например, дом 1975 года. Оценщик определил:
- Стены: износ 40%, доля в стоимости - 22%
- Перекрытия: износ 35%, доля - 13%
- Крыша: износ 50%, доля - 6%
- Инженерные системы (вода, отопление, электрика): износ 55%, доля - 18%
- Фундамент: износ 25%, доля - 5%
Расчёт:
Фз = (40 × 0,22) + (35 × 0,13) + (50 × 0,06) + (55 × 0,18) + (25 × 0,05)
Фз = 8,8 + 4,55 + 3 + 9,9 + 1,25 = 27,5%
Округляем до 28% - это и есть общий физический износ дома. Ничего страшного. Дом в хорошем состоянии.
А если у вас 30% панелей с износом 45%, а 70% - с износом 20%? Тогда износ панелей: (45 × 0,3) + (20 × 0,7) = 13,5 + 14 = 27,5% → 28%. Опять округляем. Правила чёткие: для отдельных элементов - до 10%, для всего дома - до 1%.
Как износ влияет на цену квартиры
Износ - это не просто цифра. Это корректировка цены. И она не линейная.
- До 30% - корректировка 0-5%. Дом в хорошем состоянии. Цена почти как у новостройки.
- 30-50% - корректировка 8-15%. Это средний возраст. Многие покупатели всё ещё идут. Но цена снижается.
- 50-60% - корректировка 16-25%. Тут начинается сложность. Банки начинают отказывать. Покупатели требуют скидку. Продажа занимает на 2-3 месяца дольше.
- Свыше 60% - корректировка 30% и выше. Дом может быть признан аварийным. Продать сложно. Банк не даст кредит. Покупатели бегут.
Пример: квартира в доме 1978 года с износом 52%. Аналог в новостройке стоит 8 млн рублей. Снижение на 20% - это 6,4 млн. Но если в доме недавно сделали капитальный ремонт - крышу, трубы, подъезды - то корректировка может быть только 10-12%. То есть 7,1-7,2 млн. Потому что ремонт - это не «дизайн», это восстановление конструкций.
Важно: современный ремонт квартиры (новые окна, санузел, полы) влияет на цену максимум на 5-7%. Он не убирает износ дома. Только капитальный ремонт всего здания - да.
Частые ошибки при оценке
Самая распространённая ошибка - считать износ только по году постройки. Дом 1972 года - значит, износ 40%. А на самом деле - он был капитально отремонтирован в 2019 году: заменили фундамент, все стояки, утеплили фасад. Но оценщик не пришёл, не смотрел - и посчитал по формуле. Результат: квартира оценена на 18% ниже реальной стоимости. Продавец теряет деньги. Покупатель думает, что «надул».
Вторая ошибка - игнорировать данные технической экспертизы. С 2023 года ЦБ РФ требует, чтобы банки учитывали не только процент износа, но и заключение о безопасности здания. Если дом прошёл экспертизу и получил «удовлетворительное» состояние - даже при износе 58% банк может дать кредит.
Третья ошибка - не учитывать район. Дом 1980 года в центре Москвы с износом 55% - продаётся. Дом 1980 года в Тверской области с тем же износом - висит на рынке полгода. Место важнее, чем износ. По данным ЦИАН, 78% покупателей готовы брать дома с износом до 60%, если рядом школа, метро, парк.
Что меняется в 2026 году
В 2023 году Минстрой ввёл новые критерии:
- До 30% - «хорошее» состояние
- 30-50% - «удовлетворительное»
- 50-70% - «неудовлетворительное»
- Свыше 70% - «аварийное»
Это не просто слова. Это будет влиять на налоги, на субсидии на капремонт, на возможность сноса. Банки уже начинают адаптироваться. В 2026 году оценка будет ещё точнее - и оценщики, которые не учитывают фактическое состояние, а только возраст, потеряют клиентов.
Также Росреестр зафиксировал: средний износ жилого фонда в России - 54%. То есть почти половина всех квартир находится в домах с износом выше 50%. Это значит: если вы покупаете вторичку - вы почти всегда сталкиваетесь с этим вопросом. Нельзя его игнорировать.
Что делать, если дом с высоким износом
- Если износ 55-60% - требуйте техническую экспертизу. Попросите продавца предоставить акт о состоянии дома. Если он есть - и он положительный - это ваш аргумент для банка.
- Если дом прошёл капремонт в последние 5 лет - требуйте, чтобы оценщик учёл это. Предоставьте чеки, акты, фотографии. Без доказательств - вы не сможете доказать, что износ ниже.
- Если износ выше 65% - не покупайте, если только не готовы платить наличными и ждать, когда дом снесут. В этом случае - это инвестиция в снос и переселение, а не в жильё.
- Если вы продавец - не скрывайте износ. Честно укажите его в объявлении. Это сократит сроки продажи. Покупатели ценят прозрачность. И они готовы платить больше за честность.
Износ дома - это не приговор. Это фактор. Как пробег у машины. Если машина 2005 года, но с полным ремонтом двигателя - она стоит дороже, чем 2010-й с износом. Так же и с домом. Главное - не верить цифрам на бумаге. Смотреть на реальное состояние. И требовать доказательства.
