Как инвестировать в апарт-отели и сервисные апартаменты в 2025 году: пошаговая инструкция

От Jack King
1 Комментарии

Вы когда-нибудь задумывались, почему люди, которые не работают в гостиничном бизнесе, получают от него стабильный доход? Это не магия - это апарт-отель. В 2025 году этот формат недвижимости стал одним из самых популярных способов инвестировать деньги в Россию. Он сочетает в себе удобство жилья и сервис гостиницы - и при этом работает без вашего участия. Но как не попасть на обещания застройщиков и не потерять деньги? Разберёмся по шагам.

Что такое апарт-отель и чем он отличается от обычной квартиры

Апарт-отель - это не просто квартира с мебелью. Это полноценный гостиничный объект, где каждый номер оборудован для краткосрочной аренды: есть кухня, стиральная машина, Wi-Fi, круглосуточная уборка, техподдержка и онлайн-бронирование. В отличие от обычной квартиры, которую вы сдаёте на месяц, апарт-отель сдаётся посуточно, как в отеле. Но при этом вы - владелец, а не гость. Управляющая компания берёт на себя всё: от поиска гостей до ремонта и оплаты коммунальных счетов. Вам остаётся только получать деньги на счёт.

Традиционная аренда квартиры приносит 3-5% годовых после всех расходов. Апарт-отель - 8-15%. В некоторых регионах, особенно на Кавказе или в Дальневосточных городах, доходность доходит до 14%. Это не теория - это цифры из отчётов Gazprombank и INREIT за 2025 год. И причина проста: посуточная аренда приносит в 2-3 раза больше, чем долгосрочная. Особенно если объект находится в зоне с высоким туристическим спросом.

Сколько нужно денег, чтобы начать

Вы не обязаны покупать целый апарт-отель. Можно купить один номер. Стоимость одного апартамента варьируется от 5 млн рублей в регионах до 200 млн за весь проект в Москве. Но вы не покупаете 20 номеров сразу - вы покупаете один. В Сочи или Крыму один номер обойдётся в 8-12 млн рублей. В Казани, Новосибирске или Екатеринбурге - от 5 до 7 млн. Это реальные цены с сайтов застройщиков и агентств недвижимости в 2025 году.

Почему не брать дешёвый вариант в Сочи? Потому что там перенасыщение. В 2025 году в Сочи уже 37% всех апарт-отелей работают с загрузкой ниже 50% в низкий сезон. А вот в Кабардино-Балкарии, на Дальнем Востоке или в Татарстане - спрос растёт, конкуренция низкая, и загрузка держится на 70-80% круглый год. Это ключевой момент: локация важнее цены.

Как выбрать управляющую компанию - и почему это решающий фактор

Здесь все ошибки начинаются. Застройщик говорит: «Мы сами управляем, доходность 12%». Но когда вы подписываете договор, вы узнаёте, что «управление» - это просто выставление объявления на Avito. Никто не звонит гостям, не убирает номер, не ремонтирует сломанный кран. И вы получаете 6% вместо 12%.

Настоящая управляющая компания - это профессиональный оператор с опытом. Например, UPRO GROUP управляет апарт-отелем Alba del Mare в Евпатории. Они обеспечивают загрузку 75-85% даже зимой, потому что у них есть система бронирования через Booking и Airbnb, корпоративные клиенты, программы лояльности и даже экскурсионные пакеты. Они не просто сдают номера - они продают опыт.

Как проверить компанию? Три шага:

Попросите отчёт за последние 12 месяцев - не прогноз, а реальные цифры дохода и расходов.
Проверьте, есть ли у них собственный сайт с отзывами гостей и реальными фото номеров.
Позвоните в их службу поддержки - если ответят через 20 минут, это хороший знак. Если не отвечают - бегите.

По данным INREIT, 78% инвесторов, которые выбрали проверенных операторов, получили заявленную доходность. У тех, кто выбрал «дешёвые» компании - только 42%. Разница - в профессионализме.

Инвестор встречается с застройщиком, который показывает ложные цифры доходности, а в тени — пустые номера.

Какие доходы реально приносят апарт-отели

Доход не только от аренды. Умные операторы добавляют дополнительные источники:

Парковка - 500-1500 рублей в месяц с каждого номера.
Коворкинг-зоны - 200-400 рублей в день за аренду пространства.
Долгосрочная аренда - 30-40% номеров сдаются корпоративным клиентам на 3-6 месяцев, особенно в городах с бизнес-активностью.
Экскурсии и трансферы - скидки для гостей, комиссия с продаж.

Такой подход позволяет поддерживать загрузку даже в сезонный спад. Например, в Крыму летом загрузка - 90%, а зимой - 65%. Если вы работаете только с посуточной арендой, зимой вы теряете 25% дохода. Если у вас есть корпоративные клиенты - вы теряете только 10-15%. Это разница между прибылью и убытком.

Риски и как их избежать

Самый большой риск - это завышенные ожидания. Застройщик показывает доходность 15% при загрузке 85%. Но в реальности:

Загрузка в среднем - 65-70% (в лучшем случае).
Операционные расходы - 15-20% от дохода (уборка, ремонт, коммуналка, комиссии платформ).
Ремонт каждые 3-4 года - от 150 тыс. до 500 тыс. рублей на номер.
Налоги - 13% с дохода (если вы физлицо).

Если вы не закладываете эти цифры в расчёт - вы получите 6% вместо 12%. Поэтому всегда считайте по консервативному сценарию: загрузка 60%, расходы 20%, налоги 13%. Только тогда вы увидите реальную прибыль.

Второй риск - законодательство. С 1 января 2025 года введены новые требования к классификации апарт-отелей. Теперь объект должен иметь не менее 10 номеров, круглосуточную службу, систему онлайн-бронирования и сертифицированного управляющего. Это убрало с рынка 30% некачественных проектов. Но это и означает: если вам предлагают «апарт-отель» за 3 млн рублей - это не законный объект. Это квартира с мебелью. Такие проекты не проходят проверку и не могут получать льготное кредитование.

Где лучше инвестировать в 2025 году

Не все регионы одинаковы. Вот топ-5 перспективных направлений по данным ГК «Индикаторы рынка недвижимости»:

Крым - рост инвестиций на 35% за год. Высокий спрос, но конкуренция растёт. Лучше брать номера в Феодосии или Евпатории - там меньше туристов, но больше корпоративных клиентов.
Кавказ - Дагестан, Карачаево-Черкесия. Низкая конкуренция, рост инфраструктуры. Доходность 12-14%.
Дальний Восток - Владивосток, Хабаровск. Рост бизнес-туризма, новые аэропорты, льготы для инвесторов.
Казань - 30% дефицит гостиничного фонда. Бизнес-туристы, конференции, фестивали.
Екатеринбург и Новосибирск - крупные города с растущим числом командировок, но мало качественных отелей.

Москва и Сочи - не лучший выбор для новичка. Там высокая цена, высокая конкуренция, и доходность падает. В 2025 году средняя доходность в Москве - 8-9%, в Сочи - 7-8%. А в Казани - 11-12%.

Три города России с подсвеченными апарт-отелями, соединённые золотыми линиями инвестиций, ночью под дождём.

Как начать с минимальным риском

Если у вас 5 млн рублей - не вкладывайте всё в один объект. Разделите:

2 млн - в апарт-отель в Кабардино-Балкарии.
2 млн - в Казани.
1 млн - в Дальний Восток.

Так вы снизите риски сезонности. Если в Крыму зимой мало гостей - в Казани работают бизнесмены. Если в Екатеринбурге спад - в Дальневосточном регионе растёт туризм.

Также используйте госпрограммы. С 2025 года банки выдают кредиты под 6-8% годовых для гостиничных проектов. Это снижает стартовые затраты на 15-20%. Но требует официальной регистрации бизнеса. Если вы хотите просто купить номер - выбирайте проекты с уже готовым оператором и договором управления. Это проще и безопаснее.

Что будет дальше: прогноз на 2026-2027

Рынок апарт-отелей в России растёт. В 2024 году объём инвестиций превысил 150 млрд рублей. В 2025 году - ещё на 22%. Но это не значит, что всё будет расти вечно.

Эксперты прогнозируют: к 2027 году рынок консолидируется. Некачественные операторы исчезнут. Доля профессиональных компаний вырастет с 45% до 60%. Это означает:

Доходность снизится с 10-12% до 8-10%.
Но стабильность вырастет. Сезонные провалы станут редкостью.
Цены на недвижимость начнут расти - потому что спрос на качественные объекты превысит предложение.

Это не кризис - это взросление рынка. Вы получите меньше прибыли, но больше уверенности. И если вы купите объект в 2025 году - вы купите его до того, как цены начнут расти. А это значит, что через 5 лет вы не просто получите доход - вы получите прирост капитала.

Самое главное - не гонитесь за процентами

Инвестиции в апарт-отель - это не быстрый обогащение. Это долгосрочная стратегия. Вы не покупаете номер, чтобы заработать 100 тыс. рублей в месяц. Вы покупаете его, чтобы в 2030 году иметь актив, который работает без вас, растёт в цене и защищает ваши сбережения от инфляции.

Банковские депозиты дают 4-5%. Акции - рискованные. Облигации - низкая доходность. Апарт-отель - единственный инструмент, который даёт вам:

Пассивный доход 8-15% в год.
Физический актив, который не исчезает.
Возможность продать с прибылью через 5-7 лет.
Защиту от обесценивания рубля.

Начните с одного номера. Проверьте управляющую компанию. Выберите локацию, а не цену. И не слушайте тех, кто говорит: «Я купил, и за месяц заработал 500 тыс.» - это либо реклама, либо обман. Реальные деньги - это стабильность. А стабильность - это работа с проверенными данными, а не с обещаниями.

Можно ли купить апарт-отель в рассрочку?

Да, но только через банк, работающий с гостиничными проектами. С 2025 года крупные банки, включая Сбер и Газпромбанк, предлагают кредиты под 6-8% годовых на покупку апарт-отелей. Требования: объект должен быть официально классифицирован, управляющая компания - с лицензией, а вы - как физлицо или ИП. Рассрочка от застройщика - рискованна: часто это просто договор с отсрочкой платежа, без гарантий и прозрачности.

Нужно ли регистрировать ИП для получения дохода?

Нет, не обязательно. Вы можете получать доход как физическое лицо - с уплатой 13% НДФЛ. Но если вы планируете покупать несколько номеров, лучше зарегистрировать ИП на упрощённой системе (6% от дохода). Это снизит налоги и даст доступ к льготным кредитам и госпрограммам. Многие успешные инвесторы начинают с физлица, а через 1-2 года переходят на ИП.

Как проверить реальную загрузку апарт-отеля?

Попросите управляющую компанию отчёт за 12 месяцев с детализацией: количество броней, средняя цена за ночь, общая выручка. Проверьте отзывы на Booking, Airbnb, Яндекс.Карты - если номеров много, а отзывов нет - это тревожный знак. Также можно заказать независимый аудит у компании типа INREIT или ГК «Индикаторы рынка недвижимости» - они предоставляют аналитику по загрузке объектов в разных регионах.

Что делать, если апарт-отель не загружается?

Если загрузка ниже 50% в течение 3 месяцев - это сигнал. Сначала проверьте: правильно ли работает онлайн-бронирование? Есть ли фото, описания, отзывы? Если всё в порядке - значит, проблема в локации или управляющей компании. В этом случае можно попробовать переключить объект на долгосрочную аренду (на 6-12 месяцев) - это снизит доход, но обеспечит стабильность. Если и это не помогает - лучше продавать, пока не упали цены.

Можно ли инвестировать в апарт-отель, если живу за границей?

Да, но с ограничениями. Иностранные граждане могут покупать недвижимость в России, но не могут быть владельцами гостиничных объектов, если они не зарегистрированы как ИП или юрлицо в РФ. Лучший вариант - купить через доверенное лицо (например, родственника) или через российскую компанию. Также важно, чтобы управляющая компания имела опыт работы с иностранными инвесторами - это влияет на налоги и отчётность.

Инвестиции в апарт-отель - это не про то, чтобы быстро разбогатеть. Это про то, чтобы создать надёжный актив, который работает, пока вы спите. В 2025 году это один из немногих способов защитить свои деньги от инфляции и получить стабильный доход. Главное - не спешить, не верить на слово и выбирать локацию, а не цену.