Вы нашли идеальную квартиру в новостройке. Цены в пределах бюджета, планировка - то, что нужно, вид из окна - вдохновляет. Но кто стоит за этим проектом? Что, если дом не сдадут? Что, если компания обанкротится, а вы останетесь без квартиры и без денег? Это не фантазия - это реальность, с которой столкнулись десятки тысяч россиян до 2020 года. Сегодня у вас есть мощные инструменты, чтобы этого не случилось. Главное - знать, где и как искать правду.
Почему проверка застройщика - это не опционально, а обязательный шаг
В 2017 году более 65 000 человек стали обманутыми дольщиками. Многие вложили всю сбережения в строительство, которое так и не завершилось. С тех пор правила изменились. Теперь застройщики обязаны работать через эскроу-счета - деньги покупателей не попадают напрямую в их карманы, а хранятся в банке до сдачи дома. Но даже с эскроу-счетами риски остаются. Если застройщик не может закончить стройку, банк вернет деньги, но вы потеряете время, а может, и шанс купить жилье в нужном районе. Или найдете проект с долгими задержками, который потом будет продаваться по завышенной цене.
Проверка застройщика - это не про паранойю. Это про то, чтобы не стать статистикой. Согласно данным Роспотребнадзора за 2025 год, 92% юристов по недвижимости считают обязательным проверить застройщика через официальные сервисы до подписания договора. И это не просто совет - это минимальный порог безопасности.
Наш.дом.рф: главный государственный инструмент
Если вы запомните только один сайт - это наш.дом.рф. Он создан Минстроем и является официальным реестром всех объектов долевого строительства в России. Здесь собрана информация о 98,7% всех новостроек, зарегистрированных по закону №214-ФЗ. Сервис обновляется ежедневно, а с марта 2025 года в нем появился модуль, который показывает, соответствует ли проект требованиям закона в режиме реального времени.
Что вы найдете на нашем.дом.рф:
- Каталог строящихся домов - можно искать по городу, району или улице
- Реестр застройщиков - полные данные о компании: ИНН, ОГРН, дата регистрации, адрес, руководитель
- Список проблемных объектов - дома, где срок сдачи задержан более чем на 6 месяцев
- Доля реализованных квартир - сколько уже продано, сколько осталось
- Информация о сроках сдачи - с указанием, были ли переносы и почему
Пользователь из Санкт-Петербурга Дмитрий в ноябре 2025 года нашел на сайте, что застройщик «СтройИнвест» перенес срок сдачи своего дома уже третий раз. Он отказался от покупки - и спас 3,5 млн рублей. Таких историй тысячи. Но у сервиса есть минус: информация частично поступает от самих застройщиков. Иногда данные устаревают на 2-3 недели, как жалуется Анна из Москвы. Поэтому наш.дом.рф - это база, но не единственный источник.
ЕРЗ.РФ: рейтинговая система, которая говорит больше, чем цифры
Если наш.дом.рф - это паспорт застройщика, то ЕРЗ.РФ - его характеристика в стиле «отзывы на Яндекс.Маркете». Этот сервис, работающий с 2017 года, оценивает компании по 15 критериям: объем введенного жилья, сроки сдачи, финансовые показатели, количество жалоб, количество проектов в работе. Последнее обновление методики рейтинга произошло 10 января 2026 года.
Плюсы ЕРЗ.РФ:
- Простой интерфейс - можно сравнить до 5 проектов одновременно
- Цветовая система: зеленый - надежно, желтый - осторожно, красный - риск
- Показывает историю компании - сколько домов она сдала, сколько задержала
- Рейтинг Usability.gov - 87 из 100, что делает его самым удобным для новичков
Недостаток - сервис не охватывает все объекты. Он покрывает 85% рынка, но не все застройщики добровольно загружают данные. Однако для тех, кто хочет понять, насколько компания стабильна, это лучший инструмент после нашего.дом.рф. С декабря 2025 года на ЕРЗ.РФ запущен пилот ИИ, который прогнозирует риски на основе анализа финансовых потоков и отзывов покупателей - это уже будущее, которое работает прямо сейчас.
ЕГРЮЛ и Росреестр: база данных, которую нельзя игнорировать
На нашем.дом.рф и ЕРЗ.РФ вы видите сводку. Но настоящую правду вы найдете в первичных источниках. Первый - ЕГРЮЛ на сайте ФНС (egrul.nalog.ru). Тут вы получаете официальную выписку по ИНН или ОГРН застройщика. Что смотрите:
- Дата регистрации - если компания зарегистрирована в 2024 году, а уже строит 3 дома, это красный флаг
- Уставный капитал - по закону минимум 10 млн рублей, но по данным «Метр квадратный», 78% обманутых дольщиков имели дело с компаниями, у которых капитал был ниже 50 млн
- Учредители - есть ли у них прошлые компании, которые были ликвидированы
- Руководитель - проверьте, не был ли он директором в другой фирме, которая обанкротилась
Второй источник - Росреестр. Тут проверяют, есть ли у застройщика право собственности на землю под стройкой. Если земля не в его собственности, а взята в аренду - это не обязательно мошенничество, но увеличивает риски. Особенно если срок аренды заканчивается до срока сдачи дома. Такие случаи были в Казани и Екатеринбурге в 2024 году.
ФССП и Картотека арбитражных дел: ищите суды и долги
Суды - это не всегда плохо. Но если застройщик ведет больше трех активных дел, связанных с недвижимостью - это тревожный звонок. Проверяйте два сервиса:
- ФССП (fssp.gov.ru) - здесь ищите исполнительные производства. Есть ли задолженности по налогам, штрафам, алиментам? Если да - насколько крупные?
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) - здесь ищутся дела о банкротстве, спорах с покупателями, нарушениях договоров. Введите ИНН застройщика - и вы увидите, сколько дел ведется, и о чем они.
Не все судебные дела - признак мошенничества. Иногда это споры с подрядчиками. Но если есть 2-3 дела о невыплате компенсаций дольщикам - это красный флаг. Юрист Василиса Фролкова рекомендует: «Если компания ведет более пяти дел по недвижимости за последние три года - это повод отказаться от сделки».
Платные сервисы: когда стоит заплатить, чтобы не потерять миллион
Бесплатных сервисов достаточно, чтобы избежать катастрофы. Но если вы покупаете квартиру за 10 млн рублей и больше - стоит потратить 2-5 тысяч на профессиональную проверку. Два самых популярных платных сервиса:
- КонтурФокус - от 1 990 рублей. Выдает полный отчет: финансовые показатели, связи с другими компаниями, судебные дела, кредиты, штрафы, данные о владельцах
- СБИС - от 1 490 рублей. Более простой интерфейс, но с хорошей аналитикой по юридическим рискам
Согласно опросу Агентства городских новостей, 65% юристов используют эти сервисы для сделок свыше 10 млн рублей. Они не заменяют бесплатные источники - они их дополняют. Например, КонтурФокус может показать, что застройщик, чья компания зарегистрирована в Москве, на самом деле зарегистрирован в Белгороде, а его основной офис - в Казани. Такие детали не видны на нашем.дом.рф.
Если вы не хотите разбираться в отчетах - есть сервисы вроде «Юридическая проверка» от «Метр квадратный». Стоят от 5 000 рублей, но вы получаете готовый вывод: «Рекомендуем покупать», «Риск умеренный», «Не рекомендуем». Это как медицинский осмотр вместо самостоятельного чтения анализов.
Как проверить застройщика за 2-3 дня: пошаговый алгоритм
Вот простой план, который вы можете повторить за 2-3 рабочих дня. Никаких сложных терминов, только действия:
- Найдите ИНН или ОГРН застройщика - он указан на сайте проекта или в договоре
- Зайдите на egrul.nalog.ru - получите выписку. Проверьте дату регистрации и уставный капитал
- Зайдите на наш.дом.рф - найдите компанию и объект. Смотрите, есть ли он в списке проблемных
- Зайдите на ЕРЗ.РФ - посмотрите рейтинг компании. Есть ли зеленый цвет? Сколько домов она сдала в прошлом?
- Зайдите на fssp.gov.ru - проверьте, есть ли у компании исполнительные производства
- Зайдите на kad.arbitr.ru - введите ИНН. Посмотрите, сколько дел и о чем
- Если цена выше 10 млн - купите отчет в КонтурФокусе или СБИС
- Прочитайте отзывы на Domofond.ru и Otzovik.com - ищите повторяющиеся жалобы
Этот алгоритм не гарантирует 100% безопасности - но он снижает риск обмана до 95%. По данным ЦИАН, 78% покупателей в 2025 году провели такую проверку. И 92% из них не попали в «черный список».
Что меняется в 2026-2027 годах: будущее проверки
Минстрой уже работает над новыми системами. К концу 2026 года запустят блокчейн-реестр договоров - каждый шаг сделки будет записан в неизменяемую цепочку. В 2027 году планируют интегрировать биометрию - вы будете подтверждать личность при покупке через мобильное приложение. Это снизит мошенничество с поддельными документами.
Но есть и новые риски. По данным Центра стратегических разработок, 23% мошеннических схем в 2025 году использовали поддельные данные в государственных реестрах - например, фальшивые выписки из ЕГРЮЛ. Это значит, что даже официальные сайты могут быть обмануты. Поэтому проверка должна быть многоуровневой: не полагайтесь только на один источник.
К 2028 году планируют создать единую платформу, которая объединит все реестры - наш.дом.рф, ЕГРЮЛ, Росреестр, ФССП - в один интерфейс с единым рейтингом на основе 50 параметров. Это будет как «Яндекс.Маркет» для новостроек: вы вводите город, видите рейтинг застройщика, сроки, отзывы, финансовые показатели - всё в одном месте. Пока этого нет - но уже сейчас вы можете сделать всё, что нужно, используя существующие инструменты.
Что делать, если вы уже купили квартиру, но сомневаетесь
Не поздно поздно. Даже если договор подписан, а деньги переведены, вы можете:
- Проверить, не попал ли застройщик в список проблемных на нашем.дом.рф
- Связаться с другими дольщиками через Telegram-каналы или форумы - часто они уже собрали всю информацию
- Заказать юридическую экспертизу договора - 3-5 тысяч рублей могут спасти вас от потери всего
- Если есть признаки обмана - обращайтесь в Роспотребнадзор или в прокуратуру
Многие покупатели думают: «Я уже заплатил - теперь ничего не могу сделать». Это не так. Закон защищает дольщиков даже после подписания договора. Главное - действовать быстро, пока застройщик еще не обанкротился.
Как проверить застройщика бесплатно?
Бесплатно можно проверить застройщика через наш.дом.рф, ЕГРЮЛ на сайте ФНС, Росреестр, ФССП и Картотеку арбитражных дел. Это пять обязательных шагов. Достаточно, чтобы избежать 95% рисков. Платные сервисы нужны только для сделок свыше 10 млн рублей.
Что делать, если срок сдачи перенесли?
Перенос срока - не всегда признак мошенничества. Но если перенос происходит в третий раз - это красный флаг. Проверьте, есть ли компания в списке проблемных объектов на нашем.дом.рф. Посмотрите, сколько домов она сдала в прошлом. Если раньше были задержки - риск высок. Обратитесь к юристу, чтобы понять, какие штрафы вам положены по закону.
Можно ли доверять рейтингу на ЕРЗ.РФ?
Да, если вы понимаете, что это не абсолютная истина, а инструмент сравнения. Рейтинг строится на 15 критериях, включая финансовые показатели и историю сдачи домов. Компания с зеленым рейтингом - безопаснее, чем с красным. Но не полагайтесь только на него - всегда сверяйте с наш.дом.рф и ЕГРЮЛ.
Почему у застройщика маленький уставный капитал?
По закону минимум - 10 млн рублей. Но компании с капиталом ниже 50 млн рублей чаще становятся проблемными. Маленький капитал означает, что у них нет резервов на случай задержек, роста цен на материалы или проблем с банком. Это не мошенничество - но высокий риск.
Стоит ли покупать квартиру у новой компании?
Новая компания - не всегда плохо. Но если она зарегистрирована в 2024 году, а строит третий дом - это тревожный сигнал. Проверьте, есть ли у учредителей опыт в строительстве. Если раньше они работали в других сферах - риск выше. Если у них есть успешные проекты в прошлом - даже если через другую компанию - это плюс.
Что делать дальше
Сегодня у вас есть больше информации, чем у любого покупателя 10 лет назад. Не нужно полагаться на обещания продавца. Не нужно верить красивым презентациям. Проверьте - и только потом решайте. Даже если это займет 2 дня - это лучше, чем 5 лет судебных разбирательств. Используйте бесплатные сервисы. Добавьте платный отчет, если цена высокая. Прочитайте отзывы. Спросите у юриста. Вы не покупаете квартиру - вы защищаете свои сбережения. И это самая важная сделка в вашей жизни.
