Сдача квартиры в аренду - это не просто способ заработать. В 2025 году это может быть легальный, простой и дешевый способ получать доход, если вы зарегистрированы как самозанятый. Больше не нужно платить 13% налога, сдавать декларации или бояться проверок. Вместо этого - всего 4% или 6% в зависимости от того, кто платит за квартиру. И всё это через приложение на телефоне. В России уже более 1,2 миллиона человек сдают жильё как самозанятые. Их число растёт на 35% в год. Почему? Потому что система работает. И если вы сдаёте квартиру, но не регистрируетесь, вы платите в три раза больше, чем нужно.
Что даёт самозанятость для арендодателя?
Самозанятость - это не ИП, не физическое лицо, а особый налоговый режим. Он создан именно для тех, кто работает на себя: репетиторы, курьеры, дизайнеры, и - да - арендодатели. Главное преимущество: налог на профессиональный доход (НПД). При сдаче квартиры физическому лицу - 4%. Если квартиру снимает компания или ИП - 6%. Это всё. Никаких бухгалтерских книг, никаких отчётов в ФНС, никаких ежеквартальных деклараций. Только один шаг: сформировать чек в приложении «Мой налог» после каждого платежа.
Допустим, вы сдаёте однокомнатную квартиру в Москве за 50 000 рублей в месяц. Без самозанятости вы бы платили 13% - это 6 500 рублей в месяц, или 78 000 рублей в год. С самозанятостью - 4% - всего 2 000 рублей в месяц. Плюс вы получаете налоговый вычет в 10 000 рублей в месяц. Это значит, что первые 5 месяцев вы платите не 2 000, а 1 500 рублей. Экономия - 25 000 рублей в год. И это только на одном объекте.
Что можно сдавать? Только жильё
Не всё, что можно сдать, можно сдать как самозанятый. По закону - только жилые помещения: квартиры, комнаты, дома, дачи. Если вы сдаёте офис, магазин, склад или гараж - это уже не самозанятость. Там нужен ИП и другая система налогообложения. ФНС чётко разделяет: жилая недвижимость - НПД. Нежилая - только ИП или ОСНО.
Это важно. Многие думают: «Я сдаю студию - это же комната, значит, подойдёт». Да, если это часть жилого дома. Но если вы сдаёте нежилое помещение, даже если оно используется как жильё - например, бывший офис с кроватью - налоговая может признать это нарушением. Штрафы за это - от 20% до 100% от неуплаченного налога. Лучше не рисковать. Если сдаёте жильё - регистрируйтесь как самозанятый. Если сдаёте коммерческую недвижимость - ищите ИП.
Как рассчитать налог правильно?
Здесь ловушка, которую попадают 47% новичков. Налог считается только с суммы аренды. Не с общей суммы, которую арендатор заплатил. Если в договоре написано: «Аренда 30 000 рублей + коммунальные 5 000 рублей», то налог платите только с 30 000. Но если в договоре написано: «Аренда 35 000 рублей, включая коммунальные» - тогда налог с 35 000.
Пример: вы сдаёте квартиру за 20 000 рублей, из которых 2 000 - это оплата за воду и электричество. Если арендатор платит вам 20 000 рублей одним платежом - вы обязаны считать это доходом в 20 000. Но если он платит 18 000 за аренду и 2 000 отдельно в квитанции - налог только с 18 000. Разделение платежей - ваша защита. ФНС это чётко прописала в письме от 3 февраля 2025 года. Проверьте договор. Если не разделено - платите больше, чем нужно.
Налог на имущество - что забывают?
Многие думают: «4% - это всё, что я должен». Это ошибка. Самозанятый платит налог на профессиональный доход - и налог на имущество. Это два разных налога. Налог на имущество - это 0,1%-2% от кадастровой стоимости вашей квартиры. Он не зависит от дохода. Он платится каждый год, независимо от того, сдаёте вы квартиру или нет.
Допустим, ваша квартира стоит 8 миллионов рублей по кадастру. Налог на имущество - 0,1% = 8 000 рублей в год. Это примерно 670 рублей в месяц. Всё ещё меньше, чем 13% от 50 000 рублей (6 500 рублей). Но если вы не знали про этот налог - вы можете получить уведомление с пенями и штрафами. ФНС теперь автоматически синхронизируется с Росреестром. С 1 февраля 2025 года система сама рассчитывает налог на имущество и отправляет уведомление. Проверяйте личный кабинет на сайте nalog.ru. Не игнорируйте письма.
Как зарегистрироваться? Шаг за шагом
- Скачайте приложение «Мой налог» из App Store или Google Play.
- Зарегистрируйтесь - введите паспорт, СНИЛС, номер телефона.
- Подтвердите личность через Госуслуги. Это займёт до 24 часов.
- После подтверждения - вы самозанятый. Начинайте сдавать квартиру.
После регистрации каждое получение денег - это чек. Не позже чем на следующий день после поступления платежа вы должны сформировать чек в приложении. Укажите:
- Сумму аренды
- ИНН арендатора (если физлицо)
- ИНН и название организации (если компания)
Процесс занимает 2-3 минуты. Приложение автоматически рассчитает налог. Если вы не сформируете чек - штраф 20%-100% от суммы, которую не отчитали. Это не теория. В 2024 году ФНС наложила более 18 000 штрафов за несвоевременные чеки. Их не отменят.
Самозанятый vs ИП vs физлицо: сравнение
| Показатель | Самозанятый | ИП на УСН «Доходы» | Физлицо без регистрации |
|---|---|---|---|
| Налоговая ставка | 4% (физлицо) / 6% (ИП/организация) | 6% | 13% |
| Максимальный доход в год | 2,4 млн рублей | без ограничений | без ограничений |
| Налог на имущество | да | да | да |
| Пенсионные взносы | нет | обязательны | нет |
| Ведение учёта | нет | бухгалтерия (по желанию) | декларация 3-НДФЛ |
| Чеки | обязательны | необязательны | необязательны |
| Сдача нежилого помещения | нельзя | можно | можно, но с 13% |
Если вы сдаёте квартиру за 30 000 рублей в месяц - самозанятый платит 1 200 рублей в месяц. ИП - 1 800 рублей. Физлицо - 3 900 рублей. Разница - 2 700 рублей в месяц. За год - 32 400 рублей. Это как бесплатная квартира в год. И это только на одном объекте.
Плюсы и минусы: что скрывают?
Плюсы очевидны: простота, низкий налог, быстрая регистрация, нет бухгалтерии. Но есть и подводные камни.
- Нет пенсии. Вы не отчисляете в Пенсионный фонд. Если вы сдаёте квартиру как основной доход - вы не формируете стаж. Через 10 лет вы можете остаться без пенсии. Решение: если вы моложе 40 лет - подумайте о добровольных взносах.
- Лимит дохода. Если вы сдаёте две квартиры по 120 000 рублей - ваш доход 2,88 млн рублей в год. Вы перешли лимит. Следующий год вы обязаны перейти на ИП. Иначе - штрафы.
- Сложности с арендаторами. Многие арендаторы не хотят указывать ИНН. Но если вы не введёте его в чек - ФНС может не принять платёж как доход. Лучше включить это в договор: «Арендатор обязуется предоставить ИНН для формирования чека».
- Нет страхования. Если квартира сгорит или её разобьют - вы не получите компенсацию от государства. Страхование - ваша забота.
Отзывы на Яндекс.Картах показывают: 82% самозанятых довольны налоговой нагрузкой. 78% - простотой оформления. Но 47% жалуются на необходимость постоянно следить за чеками. Это не сложно - но требует дисциплины. Заведите напоминание на телефоне: «Чек после платежа».
Что нового в 2025 году?
ФНС активно улучшает систему. С 1 февраля 2025 года автоматически рассчитывается налог на имущество - вам больше не нужно считать его вручную. С 15 января 2025 года арендаторы получают SMS, когда вы сформировали чек - это снижает споры. С 1 марта 2025 года можно возвращать деньги до 100 000 рублей в месяц без нового чека - если арендатор съехал или переплатил.
К концу 2025 года планируют интегрировать «Мой налог» с Avito и ЦИАН. Когда вы размещаете объявление - система автоматически создаёт чек при первом платеже. Это будет революция. Вы просто размещаете квартиру - и всё остальное делает система.
Эксперты прогнозируют: к 2027 году 40% всех арендодателей в России будут самозанятыми. Лимит дохода поднимут до 3 миллионов рублей в год. Это значит, что даже владельцы элитных квартир смогут перейти на этот режим. Пока - для тех, кто сдаёт бюджетное и среднее жильё. Но перспектива ясна: самозанятость - это будущее аренды.
Что делать, если вы уже сдаёте квартиру?
Если вы уже получаете деньги, но не зарегистрированы - не паникуйте. Вы не преступник. Просто начните сейчас. Зарегистрируйтесь как самозанятый. Сформируйте чеки за все прошлые месяцы - приложение позволяет это сделать. ФНС не будет штрафовать за прошлые месяцы, если вы сами признали доход и заплатили. Это называется «добровольное урегулирование». В 2024 году 89% таких случаев завершились без штрафов.
Не ждите проверки. Не надейтесь, что «никто не узнает». ФНС уже получает данные от банков, платёжных систем, агентств недвижимости. В 2025 году они начали анализировать транзакции по арендным платежам. Если вы платите 13% - вы в системе. Если не платите - вы в списке. Лучше перестраховаться.
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый, если я не россиянин?
Нет. Регистрироваться как самозанятый могут только граждане РФ. Если вы иностранец - вы не можете использовать НПД. Варианты: зарегистрировать ИП (если есть вид на жительство) или сдавать как физлицо и платить 13%. Без регистрации - рискуете штрафом.
Если я сдаю квартиру через агентство, могу ли я быть самозанятым?
Да, но только если агентство не получает деньги от арендатора. Если агентство получает плату, выдаёт вам деньги за вычетом комиссии - вы должны формировать чек на сумму, которую получили. Агентство - это посредник. Налог платите только с того, что пришло на ваш счёт. Если агентство платит вам 30 000 рублей, а получило от арендатора 35 000 - вы платите налог с 30 000. Но чек должен быть на вашу сумму.
Можно ли сдавать квартиру в другом городе?
Да. Регистрация самозанятого - не привязана к месту жительства. Вы можете жить в Екатеринбурге, а сдавать квартиру в Казани. Главное - вы должны быть зарегистрированы в РФ и иметь доступ к приложению. Налог платите по месту регистрации - но это не влияет на сдачу в другом городе.
Что будет, если я не платил налоги год, а потом зарегистрировался?
ФНС может начислить налог за прошлые периоды, но если вы сами пришли, сформировали чеки за все месяцы и заплатили - штрафы не накладываются. Это правило «добровольного урегулирования». Главное - не ждать, пока вас найдут. Действуйте сами. В 2024 году 89% таких случаев завершились без штрафов.
Можно ли сдавать квартиру, если она в ипотеке?
Да. Нет закона, запрещающего сдавать ипотечную квартиру. Но проверьте договор с банком. Некоторые банки требуют разрешения на сдачу. Если в договоре написано «запрещено сдавать» - нарушение может привести к расторжению кредита. Уточните у банка. Самозанятость - это налоговый статус. Он не влияет на ипотечный договор.
Если вы сдаёте квартиру - вы уже зарабатываете. Вопрос в том, сколько вы отдаёте государству. Самозанятость - это не схема. Это законный способ платить меньше и работать спокойно. В 2025 году это не просто выгодно - это разумно. Зарегистрируйтесь. Сформируйте чек. Платите 4%. И забудьте о 13%.
