Как получить налоговый вычет на апартаменты и чем он отличается от вычета на квартиру в 2025 году

От Jack King
3 Комментарии

Вы купили апартаменты и думаете, что можете вернуть 13% от стоимости, как с квартиры? Пока не подавайте декларацию - вас ждет отказ. В 2025 году апартаменты и квартиры по-прежнему облагаются налогами по разным правилам. Это не просто разница в планировке или дизайне. Это вопрос юридического статуса, который решает, вернется вам 260 тысяч рублей или ничего.

Почему апартаменты не дают налоговый вычет

Все начинается с Жилищного кодекса. Статья 16 четко говорит: апартаменты - это нежилое помещение. Да, вы можете там жить. Да, там есть кухня, ванная, окна. Но по закону это не жилье. Это коммерческая недвижимость. Так же, как офис или магазин.

Налоговый кодекс РФ (статья 220) дает вычет только за покупку жилой недвижимости. Квартиры, дома, комнаты в коммуналке - все это подходит. Апартаменты - нет. Налоговая не имеет права вернуть вам деньги, если объект не в списке. Даже если вы купили апартаменты, чтобы жить в нем всю жизнь, даже если это единственное жилье - это не меняет статус. Юридически, это не ваш дом. Это ваша инвестиция.

Многие покупатели узнают об этом только после подачи декларации. На форумах люди пишут: «Пытался получить вычет - налоговая отказала, сказала, что апартаменты - нежилое». Это не ошибка. Это закон. И в 2025 году он не изменился.

Что дает вычет на квартиру

Если вы купили квартиру, вы можете вернуть до 260 000 рублей. Это 13% от 2 миллионов рублей - максимальной суммы, которую государство учитывает при расчете вычета. Если квартира стоила 3 миллиона, вычет считается только с первых двух. Остальное - не в счет.

Еще есть вычет по ипотечным процентам. Тут лимит - 3 миллиона рублей. То есть вы можете вернуть до 390 000 рублей (13% от 3 млн) за переплаченные проценты. Это отдельно от вычета на стоимость квартиры. И вы можете использовать оба одновременно. Всего - до 650 000 рублей возврата.

Важно: вычет не дается сразу. Он возвращается по частям - из тех налогов, которые вы платите каждый год. Если вы зарабатываете 600 000 рублей в год и платите НДФЛ 78 000 рублей, то в год вам вернут 78 000. Остальные 182 000 рублей (если вычет 260 000) - в следующем году. Процесс может растянуться на несколько лет.

Апартаменты: есть ли хоть какой-то вычет?

Для физических лиц - нет. Ни одного прямого налогового вычета на покупку апартаментов не существует. Никаких 13%, никаких 260 тысяч. Это окончательно.

Но есть исключения - для тех, кто использует апартаменты как бизнес. Если вы ИП, зарегистрировали деятельность и сдаете апартаменты в аренду, вы можете применять другие налоговые механизмы. Например:

Уменьшить налогооблагаемую базу на расходы: ремонт, коммуналку, агентское вознаграждение, страховку
Если вы на УСН «Доходы», то платите 6% - и никаких вычетов на покупку не нужно
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», то стоимость апартаментов можно списать как основное средство и амортизировать - постепенно, в течение нескольких лет

Также, если вы купили апартаменты как ИП и вложили в них деньги, вы можете претендовать на инвестиционный налоговый вычет - 3% от стоимости. Но только если вы платите налог на прибыль (ООО на ОСН), а не УСН. И только если вы не используете упрощенную систему. Это сложно, требует бухгалтера и подтверждений. Для обычного человека - не вариант.

Две комнаты: одна — уютная квартира с вычетом, другая — холодный офис с бухгалтерскими расчетами.

Прогрессивная шкала НДФЛ и как она влияет

В 2025 году в России введена прогрессивная шкала подоходного налога. Это значит, что ваша ставка НДФЛ может быть не 13%, а выше:

До 2,4 млн рублей в год - 13%
От 2,4 до 5 млн - 15%
От 5 до 20 млн - 18%
Свыше 20 млн - 22%

Это меняет размер возврата по квартире. Если вы зарабатываете 10 млн в год и платите 18% НДФЛ, то при покупке квартиры вы получите 18% от 2 млн - то есть 360 000 рублей. А если вы платите 22% - вернется 440 000 рублей. Это максимум. Но это работает только для жилой недвижимости.

Для апартаментов - ничего не меняется. Нет вычета, значит, нет и увеличения возврата. Даже если вы богатый человек, покупка апартаментов не даст вам дополнительного возврата. Вы платите налоги с дохода - но не получаете компенсации за покупку.

Что делать, если вы уже купили апартаменты

Если вы купили апартаменты, чтобы жить - и рассчитывали на вычет - вы потеряли шанс. Это не ошибка налоговой. Это ваша ошибка. Потому что продавец, ипотечный консультант, риелтор - все они знали про статус апартаментов. Но никто не предупредил.

Теперь у вас два пути:

Сдайте апартаменты в аренду. Зарегистрируйте ИП. Считайте расходы. Получайте вычет на бизнес. Это не то же самое, что вычет на жилье - но хотя бы вы не теряете все деньги.
Не сдавайте. Живите. Платите налог на имущество (он выше, чем для квартир), коммуналку, налоги на аренду, если сдаете. И помните: в будущем, если вы решите продать, вам придется платить 13% с прибыли, если владели меньше 5 лет.

Нет волшебной кнопки «вернуть вычет». Закон не дает второго шанса.

Документы налоговой разлетаются, ключ и копилка разбиты, символизируя потерю вычета на апартаменты.

Квартира или апартаменты - как выбрать?

Апартаменты дешевле. Иногда на 20-30%. Они в центре. Современные. С хорошей инфраструктурой. Но это не жилье. Это продукт для инвесторов. Для тех, кто хочет сдавать и получать доход. Не для тех, кто хочет жить и получать налоговый вычет.

Если вы планируете жить там 5-10 лет - берите квартиру. Даже если она чуть дороже. Потому что вычет - это как бесплатные деньги. 260 тысяч - это 13% от 2 млн. Это можно потратить на ремонт, машину, образование, путешествия. Апартаменты - это инвестиция. И инвестиции должны окупаться не через налоговые льготы, а через доход от аренды.

Если вы покупаете как вложение - апартаменты могут быть выгодны. Но только если вы понимаете, что вычета не будет. Что налог на имущество выше. Что вы не сможете оформить прописку. Что банк может отказать в ипотеке - потому что апартаменты не считаются жильем. И что при продаже вы платите налог с прибыли, если владели меньше 5 лет.

Как подать на вычет за квартиру - кратко

Если вы купили квартиру и хотите вернуть налог, делайте так:

Подождите, пока оформите право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН)
В следующем году (если купили в 2025 - подавайте в 2026) подайте декларацию 3-НДФЛ
Приложите: договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежки, справку 2-НДФЛ
Если брали ипотеку - добавьте договор кредитования и справку об уплаченных процентах
Налоговая проверяет - 3 месяца
Если все ок - деньги приходят на счет

Можно подать через личный кабинет на сайте nalog.ru. Или через работодателя - тогда вычет будет идти из зарплаты, а не раз в год.

Что будет, если подать на вычет за апартаменты

Вы получите отказ. Письменный. С ссылкой на статью 16 ЖК РФ и статью 220 НК РФ. Это не штраф. Это просто «нет». Но вы потратите время. Собирали документы. Писали заявление. Ждали ответа. А потом еще и объяснять, почему не получилось.

Если вы подали и получили деньги по ошибке - налоговая может потребовать вернуть. С пени. Это редко, но бывает. Лучше не рисковать.

Можно ли получить вычет на апартаменты, если я живу в них как в квартире?

Нет. Даже если вы живете в апартаментах постоянно, не сдаете их и не используете как офис - налоговая все равно смотрит на юридический статус объекта. По закону апартаменты - это нежилое помещение. Статус не меняется от того, как вы их используете. Только квартиры, дома и комнаты в коммуналке дают право на имущественный вычет.

Если я купил апартаменты как ИП, могу ли я получить вычет?

Вы не получите имущественный вычет в 13% - он не существует для апартаментов. Но если вы ИП на ОСН (общая система налогообложения), вы можете списать стоимость апартаментов как основное средство и амортизировать ее в течение нескольких лет. Это снижает прибыль и, соответственно, налог на прибыль. Также можно уменьшить доходы на расходы: ремонт, коммуналку, страховку. Но это не возврат 13% от стоимости - это бизнес-вычет. Для этого нужен бухгалтер.

Почему апартаменты дешевле, если они такие же по площади?

Потому что продавцы знают: покупатели не получат налоговый вычет. Это снижает спрос. Чтобы привлечь покупателей, цены ниже. Также апартаменты часто не имеют права на прописку, платят выше налог на имущество, не всегда можно взять ипотеку. Это риски. И они отражаются в цене. Дешевле сейчас - дороже потом, если вы ждете льгот.

Можно ли перепродать апартаменты и не платить налог?

Если вы владели апартаментами меньше 5 лет - налог на доход от продажи платить придется. Ставка 13%. Если владели 5 лет и больше - налог не платите. Это правило действует и для квартир, и для апартаментов. Но если вы купили апартаменты как ИП - налоги считаются по-другому: как доход от предпринимательской деятельности. Тогда нужно платить налог в зависимости от системы налогообложения.

Как проверить, что объект - квартира, а не апартаменты?

Смотрите в выписке из ЕГРН. В графе «Цель использования» должно быть написано: «жилое помещение». Если там написано «нежилое помещение», «помещение административного назначения» или «апартаменты» - это не квартира. Также в договоре купли-продажи должно быть указано «квартира». Если написано «апартаменты» - это уже сигнал. Не доверяйте словам продавца. Проверяйте документы.