Что нужно сделать перед продажей квартиры: полный чек-лист продавца

От Jack King
3 Комментарии

Продать квартиру - это не просто подписать договор. Это целый процесс, который начинается задолго до того, как вы выставите объявление. Если вы не подготовитесь заранее, сделка может затянуться на месяцы, а то и вовсе сорваться. Многие продавцы сталкиваются с неожиданными требованиями, отказами покупателей или проблемами с документами. Чтобы избежать этого, нужно действовать системно. Вот что действительно нужно сделать перед продажей квартиры - по шагам, без лишней воды.

Проверьте и соберите все документы на квартиру

Первое, что проверяют покупатели и банки - это документы, подтверждающие, что вы действительно владеете квартирой. Без них сделка не состоится. Основной документ - это выписка из ЕГРН официальный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Она должна быть свежей - не старше трёх дней на момент сделки. Получить её можно в МФЦ или через портал «Госуслуги». В выписке должны быть указаны: ваше имя, адрес квартиры, дата регистрации права и отсутствие обременений. Если там есть ипотека, залог или арест - их нужно снять до сделки. Банк покупателя не даст кредит, если обременение не снято.

Также нужен документ, на основании которого вы стали собственником. Это может быть: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор долевого участия или акт приватизации. Если у вас есть старое свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года), оно всё ещё действует. Но лучше взять выписку из ЕГРН - она более надёжна и актуальна.

Убедитесь, что в квартире никто не прописан

Самая частая причина отказа покупателей - наличие зарегистрированных людей. Даже если они давно не живут в квартире, их регистрация - это юридический риск. Вам нужно получить справку по форме 9 о всех зарегистрированных в квартире лицах. Её выдают в МФЦ, управляющей компании или через «Госуслуги». Если в справке есть кто-то - вы должны выписать этих людей до подписания договора. Не пытайтесь обойти это. Покупатели с ипотекой не рискуют, если в квартире кто-то прописан. Даже бабушка, которая живёт в другом городе, может через год заявить о праве на жильё.

Если кто-то был временно выписан (например, на учёбу или в армию), нужна справка по форме 12 о временно выписанных лицах. Она помогает доказать, что человек не имеет права вернуться в квартиру после продажи. Получить её можно в паспортном столе или МФЦ.

Оплатите все долги по коммунальным услугам

Задолженность по квартплате не переходит на нового владельца - это закон. Но покупатель не захочет покупать квартиру, где есть долги. Он может требовать, чтобы вы их погасили, или просто откажется. Всё, что вам нужно - справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Её выдают в управляющей компании или МФЦ. Лучше взять её за последние три месяца и приложить копии оплаченных квитанций. Это показывает, что вы ответственный собственник.

Если у вас установлены счётчики воды, электричества или газа - проверьте, чтобы они работали. Покупатели проверяют показания. Если счётчики сломаны или не установлены, это может снизить стоимость квартиры или вызвать вопросы у банка.

Нотариус печатает согласие супруга на продажу квартиры, рядом — семейные фотографии.

Подготовьте документы, если есть дети или брак

Если вы купили квартиру в браке - это совместное имущество. Даже если в документах указан только один из вас, второй супруг должен дать согласие на продажу. Без нотариально заверенного согласия сделка не пройдёт. Согласие нужно получать прямо перед сделкой - оно действует только три месяца.

Если вы использовали материнский капитал для покупки квартиры, и не выделили доли детям - это серьёзная проблема. Покупатель может потребовать разрешение от органов опеки. Вам нужно взять справку об остатке материнского капитала из Пенсионного фонда. Если вы уже выделили доли - приложите выписку из ЕГРН с указанием детей как собственников. Без этого сделку могут приостановить.

Проверьте перепланировку и техническое состояние

Если вы делали ремонт - перегородки, объединяли кухню с гостиной, сносили стену - у вас должны быть документы. Без них покупатель с ипотекой не получит кредит. Вам нужна справка из БТИ с поэтажным планом и экспликацией. Она покажет, была ли перепланировка согласована. Если вы не согласовывали изменения - вам придётся восстанавливать стены или платить штраф. Это может занять месяцы.

Также проверьте состояние инженерных систем: труб, проводки, отопления. Если в квартире течёт кран, гудит бойлер или вентиляция не работает - покупатель снизит цену. Сделайте генеральную уборку: уберите всё лишнее - обувь, инструменты, старые вещи. Покупатели оценивают не только состояние, но и атмосферу. Приведите квартиру в порядок, проветрите, включите свет. Хорошие фотографии - это не роскошь, а необходимость. Снимайте комнаты днём, с открытыми окнами, без зеркал и тёмных углов.

Убедитесь, что вы - настоящий собственник

Если вы продаете квартиру через доверенность - это рискованно. Покупатели всегда насторожены. Доверенность должна быть нотариально заверена, и её можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Но лучше лично присутствовать при сделке. Если вы не можете - попросите родственника, которому вы доверяете. Никогда не передавайте документы третьим лицам без личного участия.

Проверьте паспорта всех собственников. Они должны быть действующими - без исправлений, порваных страниц, с оттисками печатей. Если паспорт просрочен - замените его заранее. Это отнимает время, и лучше не ждать последнего дня.

Покупатель изучает документы о детях-собственниках, продавец держит справку из ПФР.

Избегайте скрытых рисков

Если квартира была в наследстве - убедитесь, что все наследники согласны. Если кто-то отказался от наследства - у вас должна быть нотариальная справка. Если в квартире есть несовершеннолетние собственники - без разрешения органов опеки сделка невозможна. Они проверят, что детям выделили доли в другой квартире. Это требует времени - начинайте заранее.

Не забудьте про домовую книгу - если она есть. В некоторых регионах она ещё используется. Если её нет - это не проблема, но лучше уточнить в МФЦ. Также проверьте, нет ли арестов, судебных споров или запретов на регистрацию. Можно заказать дополнительную выписку из ЕГРН с указанием ограничений - она стоит 350 рублей, но спасёт от сюрпризов.

Чек-лист перед продажей: что взять с собой

Паспорта всех собственников (оригиналы)
Выписка из ЕГРН (не старше 3 дней)
Документ на право собственности (договор, свидетельство и т.д.)
Справка по форме 9 (о зарегистрированных лицах)
Справка по форме 12 (о временно выписанных)
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
Справка об остатке материнского капитала (если использовался)
Нотариальное согласие супруга (если квартира куплена в браке)
Документы БТИ (если была перепланировка)
Домовая книга (если есть)
Копии оплаченных квитанций за последние 3 месяца

Если у вас есть всё это - сделка пройдёт быстро. Никто не захочет рисковать, если документы в порядке. Покупатели ценят честность и прозрачность. Они готовы платить больше, если видят, что вы всё сделали правильно.

Что делать, если в квартире прописаны дети, но я не использовал материнский капитал?

Если дети - собственники квартиры, но вы не использовали материнский капитал, вам не нужно получать разрешение от органов опеки. Но вы должны доказать, что они действительно имеют долю. Для этого приложите выписку из ЕГРН, где указаны их имена как собственники. Если дети не указаны в ЕГРН - значит, они не собственники, и никаких дополнительных действий не требуется.

Можно ли продать квартиру, если есть ипотека?

Да, можно, но только после полного погашения кредита. Если вы продаете квартиру с ипотекой, покупатель может оформить новую ипотеку, а вы - использовать его деньги, чтобы погасить свой долг. Но это сложный процесс. Лучше сначала погасить кредит, снять обременение в Росреестре, получить новую выписку из ЕГРН - и только тогда продавать. Так сделка пройдёт быстрее и без рисков.

Почему покупатели требуют справку по форме 12?

Эта справка показывает, кто временно был выписан из квартиры - например, на учёбу, в армию или на лечение. Без неё покупатель не может быть уверен, что человек не вернётся после сделки. Если человек вернётся и потребует заселиться - он может выиграть суд. Справка по форме 12 - это защита от таких ситуаций. Она не обязательна по закону, но почти все банки требуют её.

Что делать, если я не могу лично присутствовать при сделке?

Если вы не можете быть на сделке - оформите нотариальную доверенность. Она должна быть заверена в нотариальной конторе, а не у юриста или знакомого. Проверьте доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты. Выберите доверенное лицо - родственника или знакомого, которому полностью доверяете. Лучше не передавать документы третьим лицам, даже если они кажутся надёжными.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга, если мы в разводе?

Нет, нельзя. Даже если вы развелись, квартира, купленная в браке, остаётся совместной собственностью. Супруг имеет право на половину. Без его нотариального согласия сделка не пройдёт. Если супруг отказывается давать согласие - вам нужно либо договориться, либо идти в суд. Только суд может признать, что квартира принадлежит только вам - но это займёт месяцы и стоит денег.

Что делать после подготовки документов

Когда все бумаги в порядке - вы можете выставлять квартиру на продажу. Не спешите с ценой. Сравните её с аналогами в вашем районе. Посмотрите, сколько стоят квартиры с такой же планировкой, этажом, состоянием ремонта. Не занижайте цену - это отпугнет покупателей, которые подумают, что есть скрытые проблемы. Не завышайте - вы просто будете ждать годами.

Сделайте качественные фото, снимите короткое видео - это увеличит интерес. Пишите честно в описании: сколько комнат, есть ли балкон, какая сантехника, есть ли парковка. Чем подробнее - тем больше подходящих покупателей придут. Не бойтесь отвечать на вопросы. Если вы что-то скрываете - это выйдет на сделке. И тогда вы потеряете не только покупателя, но и время.

Продажа квартиры - это не просто сделка. Это завершение одного этапа жизни и начало другого. Если вы всё сделаете правильно - вы не только продадите, но и спокойно уйдёте, не оглядываясь назад.