Покупка квартиры для сдачи в аренду: как рассчитать окупаемость и доходность в 2025 году

От Jack King
1 Комментарии

Купил квартиру - сдал в аренду - стал богатым? Не так быстро. Многие думают, что покупка жилья для сдачи - это пассивный доход без усилий. На деле - это бизнес. И как любой бизнес, он требует расчетов, учета расходов и понимания рынка. В 2025 году ситуация изменилась: в Москве доходность упала, а в регионах - выросла. Где выгоднее вкладываться? Сколько реально зарабатывают на аренде? И почему 10 лет окупаемости - это миф? Разберем по шагам.

Сколько реально приносит квартира в аренду?

Средняя доходность по России в 2025 году - 5,4% в год от стоимости квартиры. Это не 15%, как обещают агентства. Это не 20%, как пишут в блогах. Это цифра, которую показывают независимые аналитики RGUD. В Москве - еще хуже: всего 3,4%. А в Краснодаре, Крыму или Сочи - до 8-12%. Почему такая разница? Потому что в столице цены на жилье выросли быстрее, чем арендные ставки. В Краснодаре квартира площадью 37 м² окупается за 14 лет и 3 месяца. В Москве - за 29,4 года. То есть, если вы купите квартиру в центре Москвы за 15 млн рублей, и будете сдавать за 55 000 рублей в месяц, то за 30 лет вы вернете только стоимость квартиры. Без учета ремонта, налогов и пустых месяцев.

Арендные ставки растут. По стране - на 8,6-11,6% в год. В Санкт-Петербурге - рост до 8%. В Москве - небольшое снижение на 0,9%. Но рост ставок - это не панацея. Если вы купили квартиру в 2023 году, когда цены были ниже, и сдаете ее по 40 000 рублей, то сейчас вы можете поднять до 50 000-55 000. Но если вы купили в 2025 году за 12 млн рублей, то даже 60 000 рублей в месяц - это лишь 6% годовых. И это без учета всех расходов.

Что скрывают агентства: реальные расходы

Арендодатель не получает 100% от арендной платы. Половина уходит на расходы. Вот что реально тратится:

Коммунальные услуги - в 2025 году выросли на 9%. Для однушки - 3 000-5 000 рублей в месяц.
Налог на доходы физических лиц - 13% от арендного дохода. Если сдаете за 50 000, то платите 6 500 рублей в месяц.
Ремонт и замена мебели - средняя стоимость капитального ремонта - 8 000-12 000 рублей за квадратный метр. Для 50 м² - от 400 000 до 600 000 рублей. Это раз в 7-10 лет.
Пустые месяцы - средний срок поиска нового арендатора - 1,5-2 месяца в год. То есть вы теряете 2-3 месяца дохода.
Управление - если сдаете через агентство, комиссия - 30-50% от аренды. Если сдаете сами - время, звонки, смены ключей, ремонт по半夜.

Возьмем пример: квартира в Краснодаре за 3,5 млн рублей. Сдаете за 45 000 рублей в месяц. Доход до налогов - 540 000 рублей в год. Минус налог - 70 200 рублей. Минус коммуналка - 48 000 рублей. Минус пустые месяцы - 90 000 рублей. Итого чистый доход - 331 800 рублей в год. Это 9,5% от стоимости квартиры. Пока не учли ремонт. А он придет через 8 лет - и вы потратите 300 000 рублей. Это еще +2 года окупаемости.

Окупаемость: 10 лет или 25 лет?

Агентства любят говорить: «Купите за 2,3 млн, сдавайте - окупитесь за 10,5 лет». Где берется эта цифра? Они считают: 216 000 рублей дохода в год, делим на 2,3 млн - получается 9,4%. Но они не считают налоги, не считают ремонт, не считают пустые месяцы. И не считают, что 2,3 млн - это квартира без ремонта. А если вы сделаете ремонт за 500 000 - итого 2,8 млн, то окупаемость уже 13,5 лет. А если ремонт вы делаете сами, то это еще и 3 месяца вашего времени, и 20 000 рублей на инструменты и материалы.

Реальный средний срок окупаемости по России - 15-25 лет. Это данные RGUD. Только в отдельных регионах - Крым, Краснодар, Сочи - можно уложиться в 12-15 лет. И то - при идеальных условиях: квартира в хорошем месте, без перебоев с арендаторами, без дорогостоящего ремонта, с умным управлением. Если вы живете в другом городе и не можете контролировать квартиру - окупаемость растет до 20-30 лет. Это не инвестиция. Это долгосрочная привязка денег, которая не дает вам гибкости.

Инвестор на балконе в Краснодаре держит ключи и договор аренды на фоне яркого города.

Москва или регионы: где выгоднее?

В Москве - дорогие квартиры, высокие арендные ставки, но низкая доходность. В регионах - дешевле купить, выше доходность. Вот сравнение:

Сравнение инвестиционных показателей в 2025 году
Город	Средняя цена квартиры (м²)	Средняя арендная ставка (мес.)	Доходность	Период окупаемости
Москва	350 000 руб/м²	55 000-70 000 руб	3,4%	29,4 года
Санкт-Петербург	220 000 руб/м²	40 000-50 000 руб	5,1%	19,6 года
Краснодар	140 000 руб/м²	45 000 руб	9,5%	14,3 года
Крым (Сочи, Евпатория)	160 000 руб/м²	50 000-70 000 руб (сезонно)	8-12%	10-12 лет
Ростов-на-Дону	130 000 руб/м²	38 000 руб	7,8%	12,8 года

Если вы хотите получать стабильный доход - выбирайте Краснодар, Ростов, Сочи. Если вы хотите «вложить в столицу» - будьте готовы к 30 годам ожидания. И да, в Москве есть исключения: малогабаритки в новых микрорайонах с развитой инфраструктурой. Но их мало, и цена на них уже заложила всю доходность.

Ипотека или наличные?

Многие берут ипотеку, чтобы «не замораживать» деньги. Но это опасно. Допустим, вы купили квартиру за 5 млн рублей. Внесли 2 млн, взяли ипотеку на 3 млн под 15% на 20 лет. Ежемесячный платеж - около 35 000 рублей. Аренда - 45 000 рублей. На первый взгляд - плюс 10 000 рублей. Но это не так. Платежи ипотеки - фиксированные. Арендная плата - растет. Через 5 лет вы сдаете за 60 000. Через 10 - за 80 000. А платеж по ипотеке - все те же 35 000. В итоге ваша чистая прибыль растет. Но только если вы не потеряете арендатора, не потратите 200 000 на ремонт, не заплатите налоги и не столкнетесь с ростом коммунальных тарифов.

Ипотека - это кредит, а не инвестиция. Она увеличивает риски. Если вы не можете платить по ипотеке - квартира уйдет. Арендаторы уходят. Ремонт не делаете. И через 3 года вы в минусе. Лучше сначала накопить 50-70% от стоимости. Тогда вы не зависите от банков и не рискуете потерять все.

Разделённая сцена: старая квартира слева, новая — справа, между ними калькулятор с цифрой 15 лет.

Когда не стоит покупать квартиру для аренды

Не стоит покупать квартиру для сдачи, если:

Вы не готовы тратить время на поиск арендаторов, ремонт, проверку документов.
Вы живете в другом городе и не можете контролировать объект.
Вы рассчитываете на быструю прибыль - окупаемость занимает 15+ лет.
Вы не знаете, как рассчитать чистую доходность - и доверяете агентству с «гарантированными 15%».
Вы покупаете в Москве без реального анализа - доходность ниже банковского вклада.

Если вы хотите пассивный доход - лучше инвестировать в акции, облигации или ПИФы. Они дают 8-12% в год, без забот о смене лампочек и ремонте ванны. Недвижимость - это не пассивный доход. Это бизнес с высокими барьерами входа и долгим циклом.

Как начать правильно

Если вы все еще решили купить квартиру для аренды - вот пошаговый план:

Определите бюджет. Не больше 70% от ваших сбережений. Остальное - на ремонт и резерв.
Выберите город. Не Москву. Выбирайте Краснодар, Ростов, Сочи, Екатеринбург - с ростом арендных ставок и низкой стоимостью жилья.
Изучите рынок. Зайдите на Avito, Циан, Domofond. Посмотрите, сколько сдают, за сколько, как часто меняются арендаторы.
Рассчитайте доходность. Возьмите среднюю арендную ставку, умножьте на 12, вычтите 13% налога, 5 000 рублей в месяц на коммуналку, 10 000 рублей на пустые месяцы. Разделите на стоимость квартиры. Получите реальную доходность.
Проверьте репутацию застройщика. Купите только в новостройке с проверенной историей. Старые дома - это ремонт через 2-3 года.
Не берите ипотеку, если не уверены, что сможете платить без аренды.
Сделайте минимальный ремонт - без перепланировки. Просто покрасьте, замените сантехнику, купите мебель. Не переплачивайте за дизайн.

Помните: недвижимость - это не способ быстро разбогатеть. Это способ сохранить и приумножить капитал. Если вы готовы ждать 15-20 лет - тогда это хороший выбор. Если хотите быстрые деньги - ищите другое.

Как рассчитать доходность квартиры для аренды?

Возьмите ежемесячную арендную плату, умножьте на 12 - это годовой доход. Вычтите налог 13%, коммунальные платежи (в среднем 4 000-6 000 руб/мес), расходы на ремонт (10 000-20 000 руб/год), и потери от пустых месяцев (1-2 месяца в году). Получится чистый доход. Разделите его на стоимость квартиры - и умножьте на 100. Это и есть ваша доходность в процентах. Например: сдаете за 45 000 руб/мес. Годовой доход - 540 000. Минус налог - 70 200. Минус коммуналка - 60 000. Минус ремонт - 15 000. Минус пустые месяцы - 90 000. Чистый доход - 304 800. Квартира стоит 3,5 млн. Доходность - 8,7%.

Почему в Москве доходность ниже, чем в регионах?

Цены на жилье в Москве выросли быстрее, чем арендные ставки. За последние 5 лет стоимость квадратного метра в центре выросла на 80%, а арендная плата - только на 40%. Это значит, что для того же дохода вам нужно больше денег на покупку. В регионах цены росли медленнее, а спрос на жилье - выше, особенно среди молодежи и мигрантов. Поэтому соотношение «доход/цена» там лучше.

Стоит ли сдавать квартиру через агентство?

Только если вы не хотите ничего делать. Агентство берет 30-50% от аренды, но гарантирует, что квартира будет занята, и вы не будете получать звонки в 2 часа ночи. Но это дорого. Если вы готовы сами искать арендаторов, проверять документы, вести учет - сдавайте самостоятельно. Вы сэкономите 20-30 тысяч в месяц. Главное - иметь четкий договор, фото до и после, и уметь отстаивать свои условия.

Как часто нужно делать ремонт в сдаваемой квартире?

Капитальный ремонт - раз в 7-10 лет. Это полная замена сантехники, полов, окон, кухни, покраска стен. Но между капитальными ремонтами - текущий: замена лампочек, кранов, унитазов, покраска дверей. Это нужно делать каждый год - примерно 10 000-15 000 рублей. Если вы не делаете текущий ремонт - квартира быстро теряет привлекательность, и арендаторы уходят.

Можно ли заработать на аренде в 2025 году?

Да, но только в правильных местах и с правильным подходом. В Краснодаре, Сочи, Ростове, Екатеринбурге - доходность 7-10%. В Москве - 3-4%. Если вы купили квартиру за 2,5 млн, сдаете за 40 000, и не платите ипотеку - вы получите 8-9% в год. Это больше, чем по вкладам. Но это не пассивный доход. Это работа. Если вы готовы работать - да, можно заработать. Если нет - лучше вложите в фонды.