Продать квартиру - это не просто подписать бумаги. Это процесс, где один ошибочный документ может остановить сделку на месяцы. В 2025 году правила остались теми же, но теперь их проще соблюдать - если знать, что именно нужно и зачем. Многие думают, что достаточно паспорта и свидетельства о собственности. Но свидетельства больше не выдают. Вместо него - выписка из ЕГРН. И именно она становится основой всей сделки.
Основные документы, без которых сделка не пройдет
Первое, что проверят в Росреестре - кто вообще имеет право продавать квартиру. Тут нужен только один документ: выписка из ЕГРН. Она показывает, кто собственник, есть ли обременения, аресты, ипотеки. Важно: выписка должна быть свежей - не старше 30 дней. Если вы заказали ее полгода назад, ее не примут. Росреестр сам проверяет актуальность, и если данные устарели - регистрацию приостановят.
Паспорт продавца - еще один обязательный пункт. Без него ни один сотрудник Росреестра не примет документы. Если собственников несколько - паспорта нужны у всех. Даже если один из них просто прописан в квартире, но не владеет долей - его паспорт не нужен. Главное - кто фигурирует в ЕГРН как собственник.
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах: один - для покупателя, второй - для продавца, третий - для Росреестра. Его можно написать самостоятельно, но лучше взять типовой шаблон с сайта Росреестра. Нотариус не обязателен - если квартира в полной собственности. Но если вы продаете долю - без нотариуса не обойтись. Это требование закона с 2017 года. Нотариус проверит, что все собственники согласны, и что никто не находится под давлением.
Акт приема-передачи - это подтверждение, что квартира передана. Без него сделка не считается завершенной. Даже если деньги уже переведены, без подписи акта покупатель не сможет въехать. В нем указывают: дату передачи, состояние квартиры, что мебель и техника остаются (если так договорились), и что претензий нет. Подписывают его обе стороны в день выселения.
Технический паспорт - давно не обязательный, но все еще нужен. Если в ЕГРН нет полных технических данных (площадь, этаж, планировка), Росреестр запросит его. Особенно если квартира была перепланирована. В 2023 году Росреестр разрешил использовать кадастровый паспорт или выписку с техническими характеристиками. Но если вы не уверены - лучше взять старый техпаспорт из БТИ. Он не устаревает, если не было перепланировок. А если были - его нужно обновить.
Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам - обязательна. Управляющая компания или ТСЖ выдают ее за день. Но не забудьте: если долг есть - его нужно погасить до подачи документов. Иначе покупатель может потребовать возмещения через суд. По статистике, 17% сделок срываются из-за непогашенных долгов, даже если они были меньше 5 тысяч рублей.
Что еще может потребоваться - в зависимости от ситуации
Если квартира куплена в браке - даже если в ЕГРН указан только один собственник, нужна нотариально заверенная согласие супруга. Это не формальность. Семейный кодекс РФ четко говорит: имущество, купленное в браке - общее. Без согласия супруга сделка может быть признана недействительной через год, через пять, даже через десять лет. В 2022 году суды отменили 2 300 сделок именно по этой причине.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние - без разрешения органов опеки продать ее нельзя. Опека проверяет: не ухудшится ли жилищные условия ребенка. Они требуют, чтобы новая квартира была не меньше по площади и не хуже по условиям. В 2022 году в Москве отказали в 1 200 заявках на продажу из-за несоответствия жилплощади. И это не просто «не дадут разрешение» - это означает, что сделка будет признана недействительной, а деньги вернутся покупателю, а вы останетесь без квартиры и без денег.
Если квартира в ипотеке - нужно согласие банка. Банк не даст согласие, пока не увидит, что новый покупатель готов погасить остаток кредита. Обычно это делают через платежный счет банка - деньги сначала идут на погашение долга, а остаток - продавцу. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует сделку. Кредитор может потребовать и справку о текущем остатке по кредиту - ее выдают в офисе банка или в личном кабинете.
Если вы продаете квартиру по доверенности - доверенность должна быть нотариально заверена. Простая письменная доверенность не подойдет. Без нотариуса - никакой сделки. И доверенность должна быть действующей - не просроченной. Если в ней указано, что она действует до 31 декабря 2024 года - а сейчас 2025, она не годится.
Если вы получили квартиру по наследству - нужен свидетельство о праве на наследство. Если по приватизации - договор приватизации. Если по дарению - договор дарения. Все эти документы нужны, чтобы доказать, как вы стали собственником. Росреестр может запросить их, если в истории регистрации есть пробелы. Особенно если вы купили квартиру 15 лет назад - а в ЕГРН отсутствуют данные о предыдущей сделке.
Что должен предоставить покупатель
Покупатель тоже должен принести документы. Паспорт - очевидно. Но с 2022 года еще и СНИЛС - без него нельзя зарегистрировать сделку в электронном виде. Если вы оформляете сделку через МФЦ - СНИЛС обязателен. Если через нотариуса - он не всегда нужен, но лучше иметь.
Если сумма сделки превышает 600 000 рублей - покупатель должен подтвердить источник средств. Это требование закона о борьбе с отмыванием денег. Обычно это выписка с банковского счета, справка о зарплате или договор дарения от родственника. Если покупатель платит наличными - ему придется объяснить, откуда взялись такие деньги. Без этого - сделку не зарегистрируют.
Налоги: что платить и как не переплатить
Если вы продаете квартиру, которая была в вашей собственности меньше 5 лет - вы обязаны заплатить НДФЛ 13%. Но есть льгота: вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. То есть, если квартира продана за 4 миллиона - налог платите с 3 миллионов. А если купили за 3,5 миллиона - вы можете уменьшить базу на сумму расходов. То есть, платить вообще не придется. Многие не знают об этом - и платят лишнее.
Если квартира досталась вам по наследству от близкого родственника, по дарению или в результате приватизации - срок владения сокращается до 3 лет. То есть, если вы получили ее в 2023 году, можете продать в 2026 без налога. Если же купили - ждите 5 лет.
Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если не подать - штраф 1 000 рублей плюс 20% от неуплаченного налога. Но если налог не должен был платиться - декларацию все равно подавать нужно. Иначе ФНС пришлет уведомление, и вы потратите месяцы на объяснения.
Частые ошибки и как их избежать
Самая частая ошибка - заказать выписку из ЕГРН за месяц до сделки, а потом отложить подачу документов на две недели. В итоге - выписка устарела. Решение: заказывайте ее за 7-10 дней до подачи. И делайте это через сайт Росреестра - там вы получите электронную версию с электронной подписью, которую можно сразу загрузить в систему.
Вторая ошибка - игнорировать перепланировку. Если вы снесли стену, объединили кухню с гостиной - и не согласовывали это - Росреестр приостановит сделку. Нужно сначала пройти согласование в Мосжилинспекции или другом органе. В Москве 27% квартир имеют несогласованные перепланировки - и все они остаются без продажи, пока не будут узаконены.
Третья ошибка - не проверить наличие обременений. Даже если в ЕГРН все чисто - бывает, что арест наложен по ошибке. Проверяйте выписку дважды. Особенно если квартира была в залоге у банка, или если есть судебные дела. Ассоциация юристов России говорит: 1,8% сделок срываются в последний момент именно из-за арестов.
Четвертая - забыть про регистрацию в квартире. Даже если человек давно не живет, он может быть прописан. Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ (ЕЖД) - обязательна. Без нее сделку не зарегистрируют. Заказывайте ее не раньше чем за 14 дней до подачи - иначе она не будет считаться актуальной.
Электронная регистрация - выгодно, но не для всех
С 2023 года можно продать квартиру полностью онлайн - без личного присутствия. Это возможно, если у вас есть электронная подпись. Срок регистрации сокращается с 9 дней до 1-3. Но 57% россиян все равно выбирают традиционный способ - из-за страха ошибиться или не понять систему. Если вы не уверены в своих силах - лучше идти в МФЦ. Там помогут заполнить документы, проверят их и подскажут, чего не хватает.
Риэлторы рекомендуют использовать нотариуса даже если он не обязателен. Его услуги стоят 1,5-2% от стоимости квартиры - но это снижает риск оспаривания сделки на 45%. Для квартиры за 8 миллионов - это 120-160 тысяч рублей. Но если сделку оспорят - вы потеряете не только квартиру, но и деньги, и время. Иногда нотариус стоит дешевле, чем судебные издержки.
Самый важный совет: не торопитесь. Сбор документов занимает 14-21 день. Даже если вы думаете, что все готово - проверьте еще раз. Один пропущенный документ - и сделка откладывается. А в 2025 году рынок недвижимости не ждет. Квартиры продаются быстро - если все документы в порядке.
Нужно ли нотариально заверять договор купли-продажи квартиры?
Нотариальное заверение договора купли-продажи обязательно только при продаже доли в квартире. Если квартира в полной собственности одного человека - заверять договор не обязательно. Но нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие принуждения и правильность оформления. Это снижает риск оспаривания сделки на 45%. Многие выбирают нотариуса ради спокойствия - даже если закон не требует.
Что делать, если утерян договор приватизации?
Если договор приватизации утерян, его можно восстановить через Росреестр. Выписка из ЕГРН содержит информацию о праве на недвижимость и основании его возникновения - в том числе приватизацию. Если в ЕГРН нет этой информации, обратитесь в орган, который выдавал приватизационный договор - обычно это администрация района. Там хранятся архивы. Без этого документа Росреестр может запросить подтверждение права - и без него сделку не зарегистрируют.
Можно ли продать квартиру без технического паспорта?
Да, можно - если в выписке из ЕГРН есть полные технические данные: площадь, этаж, планировка. С 2023 года Росреестр принимает кадастровый паспорт или выписку с техническими характеристиками. Но если квартира была перепланирована, а в ЕГРН этого нет - потребуется техпаспорт или акт обследования. Без него регистрацию могут приостановить.
Как проверить, есть ли арест на квартире?
Закажите выписку из ЕГРН через официальный сайт Росреестра. В ней будет указано: аресты, ипотеки, запреты на распоряжение. Также можно проверить через портал Госуслуги - там есть бесплатный сервис. Не полагайтесь на слова продавца - только официальная выписка дает гарантию. 1,8% сделок срываются из-за неизвестных арестов.
Сколько времени занимает сбор всех документов?
В среднем - 14-21 день. Самый долгий этап - получение справки из БТИ (если нужна) и согласие опеки. Согласие супруга и выписка из ЕГРН - обычно за день. Справка об отсутствии долгов - за 1-2 часа. Если вы начнете подготовку за 3 недели до планируемой сделки - все успеете без стресса.
Нужно ли платить налог, если продать квартиру за 1 миллион рублей?
Нет, не нужно. С 2023 года вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Если квартира продана за 1 миллион или меньше - налог не платится. Даже если вы купили ее за 800 тысяч, и продали за 1 миллион - налога нет. Главное - подать декларацию 3-НДФЛ, чтобы подтвердить, что вы воспользовались вычетом.
