Сервисы проверки новостроек и застройщиков: полный обзор для покупателей

От Jack King
2 Комментарии

Купили квартиру в новостройке - и через год стройка остановилась. Деньги исчезли. Застройщик пропал. Такое случается. И не потому, что вы неудачник. Просто проверка новостроек - это не «по желанию», а обязательная процедура, которую 65% обманутых дольщиков просто проигнорировали. В 2026 году это уже не рискованная игра. Есть инструменты, которые говорят вам правду. Не рекламу. Не красивые презентации. А реальные данные - о долгах, разрешениях, фото с площадки, судебных делах. И вы можете их использовать. Бесплатно. И очень просто.

Почему проверка нужна, даже если застройщик «надежный»

Вы видите красивую рекламу: «ГК «Эталон», А+ рейтинг, сдаем в срок». Звучит убедительно. Но в 2024 году 22% проблемных объектов имели все разрешения на строительство. Да, они были легальными. Но не надежными. У них не было денег на стройку. Не было прибыли. Не было резервов. И однажды все остановилось. Рейтинги - это хорошо. Но они не заменяют проверку. И даже самый крупный застройщик может оказаться в кризисе. ПИК, «Эталон», «Самолет» - все они в топе. Но и они не застрахованы от проблем с финансами. Проверка - это не про «кто хороший». Это про «что сейчас происходит».

Наш.дом.рф: официальный источник, который никто не читает

Это не просто сайт. Это государственный реестр, созданный Минстроем. И он - единственный, кто получает данные напрямую из Росреестра, ЕГРЮЛ, СРО, ФНС. Обновляется ежедневно. До 23:59 по Москве. В нем есть:

Каталог всех строящихся объектов - 8 200 на январь 2026 года
Единый реестр застройщиков - 3 500 компаний
Реестр проблемных объектов - те, где есть задержки, долги, судебные дела
Фотоотчеты - застройщик обязан загружать минимум 3 фото в месяц
Интерактивная карта с 28 фильтрами - по региону, этажности, сроку сдачи, типу договора

Сервис бесплатный. Работает на любом устройстве. Но его интерфейс - как старый компьютер 2005 года. 87% пользователей говорят, что он неудобный. Медленно грузится. Сложно найти нужное. Но это не главное. Главное - в нем есть правда. Если у застройщика нет разрешения на строительство - он тут же в «проблемных». Если у него есть исполнительные производства - это тоже видно. А если фотоотчеты - пустые, или одни и те же снимки с 2023 года - это красный флаг. Проверка на наш.дом.рф - это ваша первая и самая важная остановка. Без нее - дальше идти нельзя.

ЕРЗ.РФ: удобство, аналитика и цена

Если наш.дом.рф - это архив, то ЕРЗ.РФ - это аналитик. Он собрал данные с государственных источников, обработал их, превратил в понятные рейтинги. У него 15 критериев для оценки застройщика: финансовая устойчивость, сроки сдачи, история нарушений, отзывы дольщиков, доля рынка. И все это - в одном отчете. Плюс - удобный интерфейс. Мобильное приложение с push-уведомлениями. Сравнение объектов в два клика. Всё это - за деньги. Базовая версия бесплатна. Но если вы хотите полный отчет - от 2 490 до 14 990 рублей. Это не дорого, если вы покупаете квартиру за 5-10 млн. Или если вы сравниваете 3-4 объекта. 74% пользователей ЕРЗ.РФ оценивают его как «удобный». А вот 92% проблемных объектов можно выявить только через комбинацию наш.дом.рф + ЕРЗ.РФ + ФНС. То есть, один сервис не спасет. Нужны оба.

Руки держат выписку из ЕГРЮЛ и смартфон с рейтингом рисков застройщика, фон — цифровые данные и замерзшие фото стройки.

Что еще проверять - 5 шагов, которые спасут вас

Ни один сервис не даст вам 100% гарантии. Но если вы сделаете эти 5 шагов - вы будете в группе тех, кто не стал жертвой. Это занимает 2-3 часа. Для опытного - 45 минут.

Выписка из ЕГРЮЛ - заходите на egrul.nalog.ru. Смотрите: когда компания зарегистрирована? Минимум 5 лет. У кого учредители? Если один человек - несколько компаний - тревога. Уставный капитал - минимум 10 млн рублей для многоквартирного дома. Если меньше - риск выше.
Наш.дом.рф - проверяете статус объекта. Есть ли разрешение на строительство? Есть ли проектная декларация? Есть ли фотоотчеты за последние 6 месяцев? Если фото - одинаковые, или их нет - это тревожный сигнал.
Реестр проблемных объектов - проверяете не один раз. Делаете это дважды с интервалом в 14 дней. Если объект появился в списке - это не случайность. Это начало кризиса.
ФССП и арбитражные дела - заходите на fssp.gov.ru и msk.arbitr.ru. Ищете застройщика по названию. Если есть исполнительные производства - долги перед банками, поставщиками, налогами - это критично. Если есть судебные дела - особенно по нарушению договоров с дольщиками - откажитесь.
Финансовая отчетность - через сайт nalog.ru можно запросить данные о прибыли и убытках. Ищете за последние 3 года. Если убытки - откажитесь. Если прибыль меньше 5% от выручки - это слабо. Если есть задолженность перед бюджетом - это красный флаг.

Согласно «Метр квадратный», 37 показателей надежности - это не пустой звук. Это то, что отличает безопасную сделку от катастрофы. И все это - доступно бесплатно. Только нужно знать, где искать.

Чего не делать - типичные ошибки покупателей

Люди не проверяют - потому что думают, что «всё и так хорошо». Или потому что «не умеют». Вот что чаще всего упускают:

Игнорируют ФССП - только 28% проверяют исполнительные производства. А 41% не смотрят фотоотчеты. Но именно фото показывают, строится ли дом вообще.
Верят рекламе - «Сдаем в этом квартале» - это не гарантия. Это маркетинг. Проверяйте даты разрешения. Если оно истекает через 3 месяца - это риск.
Доверяют риэлторам слепо - 29% покупателей полагаются на них. Но риэлтор не юрист. Он не проверяет бухгалтерию. Он просто продает. И если он предлагает «лучшую сделку» - спросите: «А вы проверили застройщика через наш.дом.рф?»
Считают, что «у всех так» - нет. С 2020 по 2025 год доля безопасных сделок выросла с 68% до 89%. Потому что люди начали проверять. Вы тоже можете быть в этой 89%.

Что меняется в 2026 году - и почему это важно

Система не стоит на месте. В январе 2026 года наш.дом.рф начал тестировать ИИ-анализ. Он смотрит на фотоотчеты, данные о финансах, отзывы и предсказывает, какие объекты рухнут в ближайшие 6-8 месяцев. Точность - 87,4%. Это не фантастика. Это уже работает. ЕРЗ.РФ запустил мобильное приложение. Минстрой планирует объединить все сервисы в одну платформу - с API для банков и риэлторов. То есть, в будущем вы сможете проверить застройщика прямо в банке, когда оформляете ипотеку. Это будет удобно. Но пока - вы должны делать это сами. Потому что пока никто не сделает это за вас. И если вы не проверите - никто не защитит ваши деньги.

Человек в темной комнате анализирует данные о стройке, над ним — прогноз провала проекта, за окном — остановленная стройка.

Стоит ли платить за юридическую проверку?

Если вы не уверены - да. Сервис «Юридическая проверка» от «Метр квадратный» стоит 3 500 рублей. Он проверяет 37 показателей, анализирует договоры, сопоставляет данные с реестрами, выдает отчет в PDF. Это как страховка. За 3 500 рублей вы получаете не просто информацию - вы получаете экспертизу. Сравните: если вы потеряете 5 млн рублей - 3 500 - это капля. А если вы проверите сами - вы получите те же данные. Но вы потратите 3 часа. И не ошибетесь. Выбор - за вами. Но если вы не знаете, как читать выписку из ЕГРЮЛ или как понять, что значит «запрос в СРО» - лучше заплатить. Это не трата. Это инвестиция в безопасность.

Кто надежнее - топ-3 застройщика 2025 года

По рейтингу RAEX (декабрь 2025):

ПИК - А++, доля рынка 14,2%
ГК «Эталон» - А+, 8,7%
Группа «Самолет» - А+, 7,3%

Это не значит, что с ними нельзя ошибиться. Это значит - их шансы на провал ниже. Но даже у них есть проблемные объекты. Поэтому проверка - обязательна. Даже если вы выбираете топ-1.

Итог: что делать прямо сейчас

Вы читаете это - значит, вы уже на правильном пути. Теперь - сделайте это:

Откройте наш.дом.рф - проверьте объект и застройщика. Не пропускайте.
Зайдите на ЕРЗ.РФ - посмотрите рейтинг. Сравните 2-3 объекта.
Проверьте ФССП и арбитражные дела - 10 минут на каждый сайт.
Запросите выписку из ЕГРЮЛ - бесплатно, за 30 минут.
Если сомневаетесь - заплатите 3 500 рублей за юридическую проверку. Это дешевле, чем потерять квартиру.

Покупка новостройки - это не про эмоции. Это про цифры. Про документы. Про реальные фото. Про то, что вы сделали всё, чтобы не остаться без денег и без квартиры. Вы не обязаны быть юристом. Но вы обязаны использовать те инструменты, которые уже есть. Используйте их. И не рискуйте.

Можно ли проверить застройщика бесплатно?

Да, полностью. Основные сервисы - наш.дом.рф, ЕГРЮЛ, ФССП, арбитражные дела, ФНС - все они бесплатны. Вам не нужно платить, чтобы получить доступ к реестрам. Платные сервисы, как ЕРЗ.РФ или «Метр квадратный», предлагают удобство и аналитику, но не обязательны. Если вы готовы потратить 2-3 часа, вы получите ту же информацию, что и за 10 000 рублей.

Почему фотоотчеты важны?

Фотоотчеты - это единственный способ увидеть, что стройка идет. Застройщик может написать «все по графику», но если фото - одни и те же с 2023 года, или на них пустая площадка, это значит - работы нет. Или они остановлены. В 2025 году 41% покупателей не смотрели фото - и попали в проблемы. Фото - это доказательство. Не слова. Не обещания. А реальное состояние объекта.

Что делать, если застройщик в реестре проблемных?

Если объект попал в реестр проблемных - немедленно остановите сделку. Даже если он предлагает скидку. Даже если риэлтор говорит «это временно». Это не временно - это кризис. Деньги, которые вы вложите, могут быть потеряны. Лучше выбрать другой объект. Среднее время восстановления проекта после попадания в реестр - 1,5-2 года. И даже тогда - нет гарантии, что вы получите квартиру.

Почему не хватает данных по региональным застройщикам?

Из 89 регионов РФ только 63 полностью интегрированы в государственные системы. В остальных - данные обновляются с задержкой до 30 дней. Это значит, что у малых застройщиков в регионах проверка может быть неполной. Если вы рассматриваете объект в маленьком городе - будьте особенно внимательны. Проверяйте через местные администрации, спрашивайте у соседей, ищите отзывы на Яндекс.Картах. Доверяйте только тому, что подтверждено несколькими источниками.

Как понять, что застройщик - мошенник?

Мошенник не всегда выглядит как преступник. Он может быть с хорошим сайтом, с рекламой, с разрешениями. Но у него есть признаки: убытки в бухгалтерии, задолженность перед бюджетом, отсутствие фотоотчетов, судебные дела по долевому строительству, короткий срок регистрации (меньше 3 лет), учредители - одни и те же лица в разных компаниях. Если вы видите 3 и более из этих признаков - откажитесь. Не дожидайтесь, пока всё остановится.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке, если застройщик не в топе?

Да, если он прошел все проверки. Топ-3 - это надежные, но не единственные. Есть сотни других застройщиков, которые не масштабные, но честные. Они могут предлагать лучшие цены, лучшие планировки, меньше очередей. Главное - чтобы они не имели ни одного красного флага: нет долгов, есть прибыль, есть фотоотчеты, нет судебных дел. Их можно проверить так же, как и крупных. И если всё в порядке - покупайте. Риск не в размере компании, а в ее финансах.