Налог с продажи недвижимости для нерезидентов в 2026 году: ставка 30%, правила и как снизить нагрузку

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, но продаете квартиру, дом или другую недвижимость на территории страны, вы платите 30% налога - и это не шутка. Эта ставка действует без скидок, без льгот и без стандартного вычета в 1 миллион рублей, который доступен резидентам. В 2026 году правила остались прежними, но появились новые ограничения, которые могут ударить по тем, кто думал, что обойдет систему.

Что значит «нерезидент» в налоговой системе России?

Статус налогового нерезидента присваивается, если вы провели в России меньше 183 дней в течение календарного года. Это не про гражданство. Это про время. Даже если у вас паспорт РФ, но вы живете в Германии и приезжаете в Россию только на пару месяцев - вы нерезидент. А если вы приехали в январе, уехали в ноябре, а потом вернулись на две недели в декабре - это тоже не 183 дня. Значит, налог с продажи недвижимости будет 30%.

С 2025 года ввели прогрессивную шкалу для резидентов: 13% на прибыль до 2,4 млн рублей, 15% - свыше. Для нерезидентов такого гибкого расчета нет. Вы платите 30% от всей суммы, которую получили от сделки. Даже если купили квартиру за 12 млн, а продали за 12,5 млн - налог считается с 12,5 млн, а не с разницы. Вычета в 1 млн рублей здесь не будет.

Как считается налог: реальный пример

Представьте: вы - нерезидент. Продаете квартиру в Москве за 18 млн рублей. Купили ее за 15 млн. Резидент бы заплатил налог только с 3 млн (18 - 15), то есть 390 тысяч рублей (13% от 3 млн). А вы? Вы платите 30% от 18 млн - это 5,4 млн рублей. Разница - в 14 раз. Такой разрыв не случайный. Это сознательная политика: нерезиденты не получают социальных льгот, поэтому государство берет с них больше.

Еще хуже, если вы продаете квартиру, купленную давно, но кадастровая стоимость выросла. Например, купили за 4 млн в 2018 году, а в 2026 году кадастровая оценка - 7 млн. В некоторых регионах, как в Санкт-Петербурге, налог считают не от реальной цены, а от 70% кадастровой стоимости. То есть, если 70% от 7 млн - это 4,9 млн, а вы купили за 4 млн, то база для налогообложения - 900 тысяч рублей. Для резидента: 900 тыс. × 13% = 117 тыс. рублей. Для нерезидента: 900 тыс. × 30% = 270 тыс. рублей. Без вычета. Без скидок.

Почему нельзя просто заявить вычет в 1 млн рублей?

Резиденты могут уменьшить доход на 1 млн рублей - и платить налог только с оставшейся суммы. Но для нерезидентов это правило не работает. Налоговый кодекс прямо запрещает применять стандартный вычет. Вы можете использовать только вычет «доходы минус расходы» - но только если у вас есть документы: договор купли-продажи, платежные поручения, акты приема-передачи, выписки из банка. Без них - никакого вычета.

Минфин в письме от 10 января 2026 года подтвердил: нерезиденты могут применять расходы, но только при условии, что они подтверждены. Если вы купили квартиру за наличные без договора - вы не сможете доказать расходы. Значит, налог будет считаться с полной суммы продажи. И да - налоговая может запросить документы за последние 10 лет. Потеряете их - заплатите больше.

Что изменилось в 2026 году?

С 1 января 2026 года вступили в силу новые правила для лиц, признанных «иностранными агентами». Даже если вы прожили в России 200 дней и стали налоговым резидентом - если вы внесены в реестр иностранных агентов, вы все равно платите 30%. Это касается и наследников, и получателей подарков. Льготы по сроку владения (3 года для квартир, 5 лет для земли и домов) для таких лиц отменены. Никаких исключений. Никаких обходов.

Это изменение затрагивает около 1,5 тысяч человек, владеющих недвижимостью в России. По оценкам Минюста, это принесет в бюджет 4,8 млрд рублей в год. Но для тех, кто попал под этот статус - продажа квартиры стала финансовым ударом. Налог может быть в два-три раза выше, чем раньше.

Какие регионы могут смягчить нагрузку?

В Башкортостане, например, если кадастровая стоимость в 70% ниже цены покупки - налог вообще не начисляется. То есть, если купили за 5 млн, а кадастровая оценка - 3,5 млн, то даже если продаете за 5 млн - налога нет. Это работает и для резидентов, и для нерезидентов. Но только если вы живете в таком регионе.

В Москве и Санкт-Петербурге такого не бывает. Там налоговая всегда смотрит на реальную цену сделки или на 70% кадастровой - что больше. И если вы продаете за 10 млн, а кадастровая - 8 млн, то 70% от 8 млн - это 5,6 млн. Значит, налог будет считаться с 5,6 млн, даже если вы купили за 6 млн. Вы в минусе? Нет, налоговая не учитывает ваш убыток. Она считает с 5,6 млн.

Как можно снизить налог?

Есть три реальных способа, а не «хитрости».

1. Станьте резидентом. Если вы планируете продавать недвижимость, проживайте в России более 183 дней в году. Это может быть, например, с января по август, потом отпуск в ноябре, и в декабре - еще 20 дней. Главное - сумма. Даже если вы работаете за границей, но приезжаете в Россию каждый месяц - это считается. ФНС проверяет по данным миграционного учета. Если вы были здесь 184 дня - вы резидент. Налог - 13% или 15%, а не 30%.
2. Соберите все документы на покупку. Договор, платежки, выписки, акты. Без них - никакого вычета. Даже если вы платили наличными - сохраните расписки, свидетельства, чеки. Налоговая может запросить их через 5 лет. Не ждите, пока начнется проверка - соберите сейчас.
3. Продавайте по цене, не превышающей 70% кадастровой стоимости. В регионах, где это разрешено, можно указать в договоре цену ниже кадастровой. Но не ниже 70%. Например, если кадастровая стоимость - 10 млн, вы можете продать за 7 млн. Для резидента - налог с 7 млн минус расходы. Для нерезидента - 30% от 7 млн. Это меньше, чем 30% от 10 млн. Но только если вы не попали под проверку. В 2025 году количество проверок по сделкам с нерезидентами выросло на 40%. Сокрытие цены - рискованно.

Что происходит на рынке?

В 2025 году объем сделок с участием нерезидентов сократился на 22%. Многие просто отказались продавать. Другие уехали и вернулись в Россию, чтобы стать резидентами. По данным ФНС, в 2025 году 17% нерезидентов, планировавших продажу, временно переехали в РФ на 6-8 месяцев, чтобы подтвердить статус. Это стало новой практикой.

Средняя сумма налога с одного нерезидента - 1,2 млн рублей. Для резидента - 428 тысяч. То есть, нерезидент платит почти в три раза больше. А в Москве и Санкт-Петербурге доля нерезидентов среди продавцов - 12-15%. Это значит, что каждый восьмой продавец недвижимости здесь - не резидент. И платит 30%.

Что дальше?

Минфин рассматривает возможность введения минимального срока владения для снижения ставки до 15% - если вы держали недвижимость больше 10 лет. Но пока это только идея. Нет законопроекта, нет даты. В 2027-2029 годах ставка 30% для нерезидентов сохраняется. Это не временная мера. Это часть налоговой стратегии.

Эксперты говорят: ставка 30% стимулирует сокрытие цен. По данным юридической фирмы «Юлгушева и партнеры», 35% сделок с нерезидентами в 2025 году прошли с занижением стоимости до уровня кадастровой оценки. Но налоговая теперь использует автоматизированные системы. Если цена сделки ниже 70% кадастровой - она сразу попадает в список подозрительных. Проверка неизбежна. И штрафы - до 40% от уклоненного налога.

Что делать, если вы уже продали?

Если вы продали недвижимость в 2025 или 2026 году и не подали декларацию 3-НДФЛ - срочно сделайте это. Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если не подали - штраф 1000 рублей плюс 20% от неуплаченного налога. Если не заплатили - пеня по 1/300 ставки ЦБ в день. И это только начало. Налоговая может заблокировать вашу недвижимость, если она в собственности. Или запретить выезд за границу.

Не ждите, пока придет письмо. Зайдите на сайт ФНС, скачайте форму 3-НДФЛ, приложите документы, подтверждающие расходы, и подайте через личный кабинет. Даже если вы живете за границей - вы обязаны подать декларацию. Налоговая знает, кто и где продал.

Вывод: платить 30% - это нормально, если вы знаете правила

Налог с продажи недвижимости для нерезидентов - жесткий. Но он не незаконный. Он не несправедливый. Он просто другой. И если вы не хотите заплатить лишнее - действуйте заранее. Станьте резидентом. Соберите документы. Не играйте в угадайку с ценой. Не надейтесь на лазейки - их больше нет. В 2026 году налоговая работает с данными в реальном времени. И она знает, кто и сколько заработал на продаже квартиры.