Вы платите по ипотеке уже пять лет, а долг как был, так и остался - почти такой же, как в начале. Вы переплатили уже больше половины от суммы кредита, а жилье всё ещё не ваше. Это не редкость. В России средний срок ипотеки - почти 19 лет, а средняя ставка в 2025 году - 14,5%. При таких условиях за 20 лет вы можете переплатить в два-три раза больше, чем взяли. Но есть способ это изменить - и он работает, если вы знаете, как его использовать.
Что такое досрочное погашение и почему оно работает
Досрочное погашение ипотеки - это когда вы платите банку больше, чем нужно по графику. Не просто «внесу лишние 10 тысяч», а целенаправленно - чтобы уменьшить основной долг. Это не подарок банку. Это ваша финансовая стратегия. Каждый рубль, который вы платите сверх графика, идёт на уменьшение суммы, с которой начисляются проценты. Чем меньше долг - тем меньше процентов вы платите в следующем месяце. И так по кругу: меньше процентов → меньше переплата → быстрее вы выходите из кредита.
С 2014 года российское законодательство запретило банкам брать штрафы за досрочное погашение. Сегодня 92% банков не взимают никаких комиссий. Это значит: если у вас есть деньги, чтобы заплатить раньше - вы имеете полное право это сделать. И делать это выгодно.
Два способа досрочного погашения - и только один действительно экономит деньги
Когда вы вносите дополнительный платёж, банк предлагает вам два варианта:
- Сократить срок кредита - ежемесячный платёж остаётся прежним, но кредит закроется раньше.
- Уменьшить ежемесячный платёж - срок остаётся прежним, но вы платите меньше каждый месяц.
Многие выбирают второй вариант. «Хочу снизить нагрузку», - говорят они. Но это ошибка. Потому что при уменьшении платежа большая часть вашего досрочного взноса уходит на погашение процентов, а не на основной долг. Вы платите меньше каждый месяц - и думаете, что сэкономили. Но на самом деле вы просто растянули выгоду. Переплата снизится, но не сильно.
А вот при сокращении срока всё иначе. Весь ваш дополнительный платёж идёт на уменьшение основного долга. Проценты пересчитываются с новой суммы. И вот что происходит: вы перестаёте платить проценты на ту часть долга, которую уже погасили. Это как выключить свет в комнате, которую уже покинули - вы больше не платите за то, что не используете.
Пример: кредит 9,25 млн рублей под 27,5% на 25 лет. Ежемесячный платёж - 212 220 рублей. Переплата за весь срок - 65,75 млн рублей. Вы вносите 500 тысяч рублей в первый месяц.
- При сокращении срока: кредит закроется на 14 лет раньше. Переплата уменьшится на 18,74 млн рублей.
- При уменьшении платежа: платёж станет 208 840 рублей (разница - 3 380 рублей). Переплата снизится всего на 10,81 млн рублей.
Разница - почти вдвое. Выбор очевиден, если ваша цель - экономия. Сокращать срок - единственный способ максимально снизить переплату.
Когда досрочное погашение не имеет смысла
Есть момент, когда досрочное погашение теряет свою силу - когда осталось мало времени до конца кредита. Почему? Потому что проценты начисляются на остаток долга. В начале кредита большая часть платежа - это проценты. В конце - почти весь платёж идёт на основной долг. То есть, если вы погашаете ипотеку на 22-м году из 25, вы уже почти не платите процентов. Добавить 100 тысяч рублей в этот момент - сэкономить всего пару тысяч рублей переплаты.
Эксперты АИЖК подтверждают: досрочное погашение наиболее выгодно в первые 5-10 лет. Чем раньше - тем лучше. Если вы взяли ипотеку в 2023 году и сейчас вносите дополнительные платежи - вы в идеальном окне. Если вы на 15-м году - подумайте, лучше ли потратить эти деньги на инвестиции или накопления.
Где взять деньги для досрочного погашения
Самый простой способ - отложить часть зарплаты. Но есть и другие источники, которые вы, возможно, не используете.
- Имущественный налоговый вычет. Если вы платите НДФЛ, вам положен возврат 13% от суммы, потраченной на покупку жилья и проценты по ипотеке. Максимум - 260 тысяч рублей за стоимость квартиры и 390 тысяч за проценты. Это до 650 тысяч рублей на руки. Потратьте их на досрочное погашение - и вы сэкономите ещё больше процентов.
- Материнский капитал. В 2025 году его размер - 639 432 рубля. Вы можете направить его на погашение основного долга. Это не просто деньги - это государственная помощь, которая снижает вашу долговую нагрузку без потери ликвидности.
- Продажа ненужного имущества. Старая машина, дача, техника - всё это можно продать и вложить в ипотеку. Часто люди держат ненужные вещи «на всякий случай». А деньги от их продажи могли бы сократить срок кредита на 3-5 лет.
Не забывайте: досрочное погашение - это не жертва. Это инвестиция. Вы вкладываете деньги в себя - и получаете гарантированную отдачу в виде снижения переплаты. Это лучше, чем 5% годовых на депозите. Это как купить акцию, которая каждый месяц приносит вам 14-15% дохода - и вы не рискуете потерять капитал.
Финансовая подушка - ваша защита от ошибок
Многие заемщики вносят всё, что есть, и остаются без денег на непредвиденные расходы. А потом - кризис: потеря работы, болезнь, ремонт. И они возвращаются к банку с просьбой о реструктуризации. Или, что хуже - начинают пропускать платежи.
Эксперты рекомендуют: перед любым досрочным погашением оставьте себе 2-3 месячные зарплаты в резерве. Это не трата - это страховка. Если у вас зарплата 80 тысяч рублей - оставьте 160-240 тысяч. Это не значит, что вы не можете платить больше. Это значит, что вы платите умно.
Лучшая стратегия - не «всё, что есть», а «регулярно, но с запасом». Например: каждый год вносите 100-200 тысяч рублей, но не трогайте резерв. Так вы сокращаете срок, не рискуя своим финансовым здоровьем.
Как точно рассчитать выгоду - без ошибок
Считать в уме - бесполезно. Проценты начисляются по сложной формуле. Даже опытные финансисты ошибаются. Поэтому используйте калькуляторы - и только официальные.
- Сбербанк - ипотечный калькулятор с опцией досрочного погашения
- Домклик - позволяет вводить разовые и регулярные платежи
- Ипотека.рф - независимый калькулятор с детализацией по месяцам
Вводите: сумму кредита, ставку, срок, размер ежемесячного платежа, дату и сумму досрочного платежа. Выберите «сократить срок» - и смотрите на два числа: новый срок и новая переплата. Разница - ваша экономия. Сравните с вариантом «уменьшить платёж». Вы увидите, насколько вы теряете, если выбираете второй путь.
Исследование Frank RG показало: заемщики, которые используют калькуляторы, выбирают оптимальную стратегию на 37% чаще. Это не магия - это информация. Используйте её.
Что делать, если ставка упала?
В 2023-2024 годах ставки были выше 15%. Сейчас они опустились до 12-14%. Это не значит, что досрочное погашение стало бесполезным. Даже при 12% вы переплатите в 1,8 раза больше, чем взяли. Если у вас осталось 15 лет - и вы вносите 300 тысяч рублей в год - вы сократите срок на 4-5 лет и сэкономите 3-4 миллиона рублей.
Инвестиции в недвижимость сейчас не дают 14% годовых. Депозиты - 10-11%. А досрочное погашение ипотеки - это гарантированная отдача, равная вашей ставке по кредиту. Это лучший вклад в вашу финансовую стабильность.
Самый простой план действий
- Откройте ипотечный калькулятор Сбербанка или Домклика.
- Внесите данные своего кредита: сумму, ставку, срок, текущий остаток.
- Выберите «сократить срок» - и введите сумму, которую хотите внести.
- Сравните результат с вариантом «уменьшить платёж».
- Если вы видите, что переплата сокращается на миллион и больше - сделайте платёж.
- Оставьте 2-3 зарплаты в резерве.
- Повторяйте раз в год - особенно после получения налогового вычета или материнского капитала.
Вы не обязаны платить 25 лет. Вы не обязаны переплачивать 60 миллионов. Вы можете взять контроль. И это не требует особых навыков. Только знания и дисциплина.
Можно ли досрочно погасить ипотеку частично, а не полностью?
Да, можно. Большинство заемщиков выбирают частичное досрочное погашение - вносить сумму сверх графика, не закрывая кредит полностью. Это позволяет гибко управлять финансами: платить больше, когда есть деньги, и меньше - когда их не хватает. Главное - выбрать опцию «сокращение срока», а не «уменьшение платежа».
Сколько раз в год можно делать досрочные платежи?
Нет ограничений по количеству. Вы можете вносить платежи каждый месяц, раз в квартал или раз в год - как удобно. Главное - подавать заявление в банк заранее (обычно за 3-15 дней), чтобы платеж зачислился именно как досрочный, а не как очередной. Некоторые банки позволяют делать это онлайн - через мобильное приложение.
Почему банк не говорит о выгоде от досрочного погашения?
Потому что банк зарабатывает на процентах. Чем дольше вы платите - тем больше он получает. Банк не обязан вам помогать экономить. Он обязан давать вам информацию по запросу. Поэтому не ждите, что вам скажут: «Платите больше - вы сэкономите». Сами считайте, сами решайте.
Можно ли досрочно погасить ипотеку, если она в ипотечном фонде?
Да. Даже если ипотека оформлена через госпрограммы (например, «Семейная ипотека» или «Ипотека с господдержкой»), вы можете вносить дополнительные платежи. Условия не отличаются от обычной ипотеки. Закон №284-ФЗ распространяется на все ипотечные кредиты в России, независимо от программы.
Что делать, если я не могу вносить большие суммы?
Даже 5 тысяч рублей в месяц - это 60 тысяч в год. При ставке 14% и остатке 5 млн рублей это сократит срок на 1,5-2 года за 5 лет. Главное - регулярность. Не ждите «большой суммы». Начните с малого. Сделайте автоматический перевод с зарплаты на счёт ипотеки. Даже 1% от дохода - это шаг к свободе.
Вы не обязаны быть богатым, чтобы выйти из ипотеки быстрее. Вам нужно только знать, как это сделать. И начать. Сегодня. Не завтра. Не когда «будет больше денег». Сейчас. Потому что каждый месяц, который вы откладываете - это ещё 14% переплаты, которые вы платите банку, а не себе.
7 Комментарии
Artyom Poddubny
Вы взяли ипотеку в 2023 году - значит, вы уже проиграли. Банки знали, что ставки упадут, и заранее заложили в вас долговую ловушку. Вы думаете, что досрочное погашение - это стратегия? Нет, это вынужденная реакция на их манипуляции. Они дают вам 14,5%, а потом говорят: «А вот теперь вы можете сэкономить, если будете платить больше». Это как дать человеку пистолет и сказать: «Ты можешь не стрелять в себя, если будешь держать его подальше от головы».
Лена Круско
Уважаемый автор, благодарю за столь структурированное и информативное изложение. Однако, необходимо подчеркнуть, что применение досрочного погашения требует индивидуального финансового анализа, учитывающего не только процентную ставку, но и потенциальную инфляцию, а также альтернативные возможности инвестирования капитала. В условиях нестабильной макроэкономической среды, предпочтение следует отдавать сохранению ликвидности.
Павел Трикуль
Вы пишете про «гарантированную отдачу» - как будто банк не может в любой момент изменить условия, если вы вдруг начнёте платить больше. А где, скажите на милость, гарантии, что через три года не повысят ставку для всех, кто имеет «досрочные»? А если вы вдруг потеряете работу? А если введут налог на досрочное погашение, как в 2008-м? Вы не видите, что вся эта «экономия» - иллюзия, созданная для того, чтобы вы не замечали, что банк всё равно вытягивает из вас всё, что может? Платите по графику. Или лучше - купите дачу за наличные. Там хотя бы можно сидеть и смотреть, как они гниют в своих небоскрёбах.
Marina Smirnova
А вы знаете, что 87% тех, кто вносит досрочные платежи - это люди, которые не умеют планировать бюджет? Они думают, что если они заплатят 500 тысяч, то «сразу станут умнее». А потом, через год, берут новый кредит на телефон, потому что «выжали всё». Государство дает маткапитал - а вы его в ипотеку? Зачем? Пусть идёт на детей. На образование. На лечение. А не на то, чтобы банк снова выжимал из вас 14% годовых. Вы не экономите - вы становитесь зависимыми от своего долга, только теперь ещё и с чувством «я же сделал всё правильно».
Kirill Korlyakov
Скажите, а вы точно понимаете, что при досрочном погашении, если вы выбираете «сокращение срока», банк не обязан пересчитывать проценты с даты внесения, а может пересчитать только с начала следующего месяца? И это прописано в мелком шрифте договора? А ещё - если вы вносите 100 тысяч, а у вас есть овердрафт на карте - вы не знаете, что банк может зачесть это как «погашение переплаты по овердрафту», а не как досрочный платёж? И это не теория - это практика! Я сам вчера внес 300 тысяч - и через три дня получил уведомление: «Ваш платеж зачислен как очередной». Потому что я не подал заявление за 14 дней. А вы? Вы просто «внесли» - и думаете, что всё в порядке. Вы не знаете, что вы не знаете.
Алексей Албоне
Отличная статья. Очень чётко разложено по полочкам. Особенно ценно, что вы не просто даёте советы, а объясняете логику. Многие думают, что «сократить срок» - это жестоко, а «уменьшить платёж» - это мягко. Но это не про мягкость - это про дисциплину. Кто-то говорит: «У меня маленькая зарплата». А я отвечаю: «У меня была зарплата в 30 тысяч - я вносил по 5 тысяч в месяц. Через 4 года сократил срок на 7 лет». Это не про деньги - это про решение. Начните с 1%. Сделайте автоплатёж. Не ждите идеального момента - он не придёт. Придёт только результат, если вы начнёте сегодня.
Маллаев Сафаралиевич
Спасибо за статью. Это то, что я искал. Я вчера внес 200 тысяч - выбрал «сократить срок». Теперь мой кредит закроется на 9 лет раньше. Я плакал. Не от радости - от того, что 5 лет жил в страхе, что не смогу выйти. А теперь - вижу свет. Даже если я умру через 10 лет - я не оставлю долг детям. Это не про деньги. Это про честь. 🙏