Досрочное погашение ипотеки: как сэкономить миллионы и выбрать лучшую стратегию

От Jack King
1 Комментарии

Вы платите по ипотеке уже пять лет, а долг как был, так и остался - почти такой же, как в начале. Вы переплатили уже больше половины от суммы кредита, а жилье всё ещё не ваше. Это не редкость. В России средний срок ипотеки - почти 19 лет, а средняя ставка в 2025 году - 14,5%. При таких условиях за 20 лет вы можете переплатить в два-три раза больше, чем взяли. Но есть способ это изменить - и он работает, если вы знаете, как его использовать.

Что такое досрочное погашение и почему оно работает

Досрочное погашение ипотеки - это когда вы платите банку больше, чем нужно по графику. Не просто «внесу лишние 10 тысяч», а целенаправленно - чтобы уменьшить основной долг. Это не подарок банку. Это ваша финансовая стратегия. Каждый рубль, который вы платите сверх графика, идёт на уменьшение суммы, с которой начисляются проценты. Чем меньше долг - тем меньше процентов вы платите в следующем месяце. И так по кругу: меньше процентов → меньше переплата → быстрее вы выходите из кредита.

С 2014 года российское законодательство запретило банкам брать штрафы за досрочное погашение. Сегодня 92% банков не взимают никаких комиссий. Это значит: если у вас есть деньги, чтобы заплатить раньше - вы имеете полное право это сделать. И делать это выгодно.

Два способа досрочного погашения - и только один действительно экономит деньги

Когда вы вносите дополнительный платёж, банк предлагает вам два варианта:

Сократить срок кредита - ежемесячный платёж остаётся прежним, но кредит закроется раньше.
Уменьшить ежемесячный платёж - срок остаётся прежним, но вы платите меньше каждый месяц.

Многие выбирают второй вариант. «Хочу снизить нагрузку», - говорят они. Но это ошибка. Потому что при уменьшении платежа большая часть вашего досрочного взноса уходит на погашение процентов, а не на основной долг. Вы платите меньше каждый месяц - и думаете, что сэкономили. Но на самом деле вы просто растянули выгоду. Переплата снизится, но не сильно.

А вот при сокращении срока всё иначе. Весь ваш дополнительный платёж идёт на уменьшение основного долга. Проценты пересчитываются с новой суммы. И вот что происходит: вы перестаёте платить проценты на ту часть долга, которую уже погасили. Это как выключить свет в комнате, которую уже покинули - вы больше не платите за то, что не используете.

Пример: кредит 9,25 млн рублей под 27,5% на 25 лет. Ежемесячный платёж - 212 220 рублей. Переплата за весь срок - 65,75 млн рублей. Вы вносите 500 тысяч рублей в первый месяц.

При сокращении срока: кредит закроется на 14 лет раньше. Переплата уменьшится на 18,74 млн рублей.
При уменьшении платежа: платёж станет 208 840 рублей (разница - 3 380 рублей). Переплата снизится всего на 10,81 млн рублей.

Разница - почти вдвое. Выбор очевиден, если ваша цель - экономия. Сокращать срок - единственный способ максимально снизить переплату.

Когда досрочное погашение не имеет смысла

Есть момент, когда досрочное погашение теряет свою силу - когда осталось мало времени до конца кредита. Почему? Потому что проценты начисляются на остаток долга. В начале кредита большая часть платежа - это проценты. В конце - почти весь платёж идёт на основной долг. То есть, если вы погашаете ипотеку на 22-м году из 25, вы уже почти не платите процентов. Добавить 100 тысяч рублей в этот момент - сэкономить всего пару тысяч рублей переплаты.

Эксперты АИЖК подтверждают: досрочное погашение наиболее выгодно в первые 5-10 лет. Чем раньше - тем лучше. Если вы взяли ипотеку в 2023 году и сейчас вносите дополнительные платежи - вы в идеальном окне. Если вы на 15-м году - подумайте, лучше ли потратить эти деньги на инвестиции или накопления.

Мужчина в прошлом платит банку, в настоящем — держит ключ от квартиры, долг исчезает дымом.

Где взять деньги для досрочного погашения

Самый простой способ - отложить часть зарплаты. Но есть и другие источники, которые вы, возможно, не используете.

Имущественный налоговый вычет. Если вы платите НДФЛ, вам положен возврат 13% от суммы, потраченной на покупку жилья и проценты по ипотеке. Максимум - 260 тысяч рублей за стоимость квартиры и 390 тысяч за проценты. Это до 650 тысяч рублей на руки. Потратьте их на досрочное погашение - и вы сэкономите ещё больше процентов.
Материнский капитал. В 2025 году его размер - 639 432 рубля. Вы можете направить его на погашение основного долга. Это не просто деньги - это государственная помощь, которая снижает вашу долговую нагрузку без потери ликвидности.
Продажа ненужного имущества. Старая машина, дача, техника - всё это можно продать и вложить в ипотеку. Часто люди держат ненужные вещи «на всякий случай». А деньги от их продажи могли бы сократить срок кредита на 3-5 лет.

Не забывайте: досрочное погашение - это не жертва. Это инвестиция. Вы вкладываете деньги в себя - и получаете гарантированную отдачу в виде снижения переплаты. Это лучше, чем 5% годовых на депозите. Это как купить акцию, которая каждый месяц приносит вам 14-15% дохода - и вы не рискуете потерять капитал.

Финансовая подушка - ваша защита от ошибок

Многие заемщики вносят всё, что есть, и остаются без денег на непредвиденные расходы. А потом - кризис: потеря работы, болезнь, ремонт. И они возвращаются к банку с просьбой о реструктуризации. Или, что хуже - начинают пропускать платежи.

Эксперты рекомендуют: перед любым досрочным погашением оставьте себе 2-3 месячные зарплаты в резерве. Это не трата - это страховка. Если у вас зарплата 80 тысяч рублей - оставьте 160-240 тысяч. Это не значит, что вы не можете платить больше. Это значит, что вы платите умно.

Лучшая стратегия - не «всё, что есть», а «регулярно, но с запасом». Например: каждый год вносите 100-200 тысяч рублей, но не трогайте резерв. Так вы сокращаете срок, не рискуя своим финансовым здоровьем.

Человек поднимается по пути к свободе, обходя ловушку снижения платежей, в рюкзаке — налоговый вычет и маткапитал.

Как точно рассчитать выгоду - без ошибок

Считать в уме - бесполезно. Проценты начисляются по сложной формуле. Даже опытные финансисты ошибаются. Поэтому используйте калькуляторы - и только официальные.

Сбербанк - ипотечный калькулятор с опцией досрочного погашения
Домклик - позволяет вводить разовые и регулярные платежи
Ипотека.рф - независимый калькулятор с детализацией по месяцам

Вводите: сумму кредита, ставку, срок, размер ежемесячного платежа, дату и сумму досрочного платежа. Выберите «сократить срок» - и смотрите на два числа: новый срок и новая переплата. Разница - ваша экономия. Сравните с вариантом «уменьшить платёж». Вы увидите, насколько вы теряете, если выбираете второй путь.

Исследование Frank RG показало: заемщики, которые используют калькуляторы, выбирают оптимальную стратегию на 37% чаще. Это не магия - это информация. Используйте её.

Что делать, если ставка упала?

В 2023-2024 годах ставки были выше 15%. Сейчас они опустились до 12-14%. Это не значит, что досрочное погашение стало бесполезным. Даже при 12% вы переплатите в 1,8 раза больше, чем взяли. Если у вас осталось 15 лет - и вы вносите 300 тысяч рублей в год - вы сократите срок на 4-5 лет и сэкономите 3-4 миллиона рублей.

Инвестиции в недвижимость сейчас не дают 14% годовых. Депозиты - 10-11%. А досрочное погашение ипотеки - это гарантированная отдача, равная вашей ставке по кредиту. Это лучший вклад в вашу финансовую стабильность.

Самый простой план действий

Откройте ипотечный калькулятор Сбербанка или Домклика.
Внесите данные своего кредита: сумму, ставку, срок, текущий остаток.
Выберите «сократить срок» - и введите сумму, которую хотите внести.
Сравните результат с вариантом «уменьшить платёж».
Если вы видите, что переплата сокращается на миллион и больше - сделайте платёж.
Оставьте 2-3 зарплаты в резерве.
Повторяйте раз в год - особенно после получения налогового вычета или материнского капитала.

Вы не обязаны платить 25 лет. Вы не обязаны переплачивать 60 миллионов. Вы можете взять контроль. И это не требует особых навыков. Только знания и дисциплина.

Можно ли досрочно погасить ипотеку частично, а не полностью?

Да, можно. Большинство заемщиков выбирают частичное досрочное погашение - вносить сумму сверх графика, не закрывая кредит полностью. Это позволяет гибко управлять финансами: платить больше, когда есть деньги, и меньше - когда их не хватает. Главное - выбрать опцию «сокращение срока», а не «уменьшение платежа».

Сколько раз в год можно делать досрочные платежи?

Нет ограничений по количеству. Вы можете вносить платежи каждый месяц, раз в квартал или раз в год - как удобно. Главное - подавать заявление в банк заранее (обычно за 3-15 дней), чтобы платеж зачислился именно как досрочный, а не как очередной. Некоторые банки позволяют делать это онлайн - через мобильное приложение.

Почему банк не говорит о выгоде от досрочного погашения?

Потому что банк зарабатывает на процентах. Чем дольше вы платите - тем больше он получает. Банк не обязан вам помогать экономить. Он обязан давать вам информацию по запросу. Поэтому не ждите, что вам скажут: «Платите больше - вы сэкономите». Сами считайте, сами решайте.

Можно ли досрочно погасить ипотеку, если она в ипотечном фонде?

Да. Даже если ипотека оформлена через госпрограммы (например, «Семейная ипотека» или «Ипотека с господдержкой»), вы можете вносить дополнительные платежи. Условия не отличаются от обычной ипотеки. Закон №284-ФЗ распространяется на все ипотечные кредиты в России, независимо от программы.

Что делать, если я не могу вносить большие суммы?

Даже 5 тысяч рублей в месяц - это 60 тысяч в год. При ставке 14% и остатке 5 млн рублей это сократит срок на 1,5-2 года за 5 лет. Главное - регулярность. Не ждите «большой суммы». Начните с малого. Сделайте автоматический перевод с зарплаты на счёт ипотеки. Даже 1% от дохода - это шаг к свободе.

Вы не обязаны быть богатым, чтобы выйти из ипотеки быстрее. Вам нужно только знать, как это сделать. И начать. Сегодня. Не завтра. Не когда «будет больше денег». Сейчас. Потому что каждый месяц, который вы откладываете - это ещё 14% переплаты, которые вы платите банку, а не себе.