Как проверить техническое состояние квартиры на вторичном рынке без эксперта

Купили квартиру на вторичном рынке - и через три месяца обнаружили, что в ванной течет труба, а стены покрылись плесенью. Такое случается чаще, чем кажется. По данным Domclick.ru, 43% покупателей, которые не проверяли квартиру перед покупкой, столкнулись с ремонтом на сумму от 150 тысяч рублей в первый год. И всё потому, что они поверили красивой отделке и улыбчивому продавцу. Но вы не должны быть из их числа. Даже без эксперта вы можете выявить большинство серьезных проблем - если знаете, на что смотреть.

Проверьте документы - это ваша первая защита

Перед тем как ступить в квартиру, проверьте бумаги. Без них даже самый тщательный осмотр не спасет. Главное - выписка из ЕГРН. Она показывает, кто реально владеет квартирой, есть ли аресты, ипотеки или запреты на продажу. Зайдите на сайт Росреестра, запросите выписку по кадастровому номеру. Сверьте адрес, площадь и количество комнат с тем, что вам показывают. Если в выписке написано «квартира 45 м²», а на деле - 38, это красный флаг. Возможно, продавец скрыл перепланировку.

Потом - технический паспорт. Он должен быть не старше 5 лет. Сравните план в паспорте с реальной планировкой. Если в паспорте - две комнаты, а на деле - одна большая, значит, перегородку снесли. И если это не узаконено, сделку могут признать недействительной. По данным Domclick.ru, 35% покупателей сталкиваются с незаконной перепланировкой - и большинство их них не заметили её при первом осмотре.

Проверьте паспорт продавца. Не просто посмотрите - сравните с базой МВД через Госуслуги. Поддельные паспорта - не редкость. Признаки подделки: кривой шрифт, отсутствие водяных знаков, фото не совпадает с лицом, серия паспорта не соответствует региону выдачи. Если что-то не так - не рискуйте.

Смотрите стены, потолки и полы - ищите трещины и влагу

Приходите осматривать квартиру днем, с фонариком. Тусклый свет скрывает трещины, а дневной - выявляет. Начните с потолка. Осмотрите все углы, особенно в ванной и на кухне. Пятна желтого, коричневого или серого цвета - это признак протечки сверху. Даже если сейчас сухо, влага могла высохнуть, а структура бетона уже разрушена.

Потом - стены. Проведите рукой по поверхности. Если чувствуете неровности, шелушение или вздутие штукатурки - это может быть скрытый грибок. Особенно внимательно осмотрите места рядом с батареями, под окнами и в углах. Там чаще всего скапливается конденсат. Плесень на стенах - это не просто эстетика. Это риск аллергии, бронхита, а в долгосрочной перспективе - разрушение конструкций.

Полы - еще один источник проблем. Пройдитесь по всему помещению. Если пол «прыгает» под ногами, особенно в середине комнаты, это может означать, что лаги сгнили или перекосились. Поднимите коврик или плинтус - проверьте, нет ли следов воды под ним. Проверьте стыки между полом и стенами: если там трещины, а не аккуратный шов, возможно, фундамент дает усадку. Это серьезно, и ремонтировать это будет дороже, чем вся квартира.

Проверьте сантехнику - вода не лжет

Откройте краны в ванной и на кухне. Сначала - холодная вода. Проверьте напор. Если он слабый - возможно, трубы заросли накипью или в стояке есть засор. Теперь - горячая. Дождитесь, пока вода нагреется. Если она не становится горячей через 2-3 минуты - проблема с бойлером или трубами. Проверьте цвет воды: желтая, ржавая или мутная - признак старых труб, которые скоро дадут течь.

Проверьте унитаз. Наберите воду в бачок, спустите. Если вода уходит медленно, а потом снова поднимается выше нормального уровня - это говорит о засоре в стояке ниже по этажу. Такая проблема затрагивает сразу несколько квартир, и устранить ее будет дорого. Проверьте, не течет ли вода из-под бачка. Капли на полу - тревожный сигнал.

Посмотрите на трубы под раковиной, за стиральной машиной, под ванной. Ржавые подтеки - это не просто грязь. Это признак постоянной утечки. Даже маленькая капля за год приведет к разрушению бетона. Проверьте, есть ли доступ к запорным вентилям. Если трубы замурованы в стену или пол - вы не сможете перекрыть воду при аварии. Это риск потопа для вас и соседей снизу.

Проверьте вентиляцию - воздух не виден, но его можно почувствовать

Возьмите лист бумаги формата А4. Поднесите его к вытяжке на кухне и в ванной. Если лист прилипает и держится - вентиляция работает. Если падает - система забита или не подключена. Это опасно. Без вентиляции в квартире скапливается влага. Она приводит к плесени, грибку, неприятному запаху. А потом - к разрушению стен и потолка.

Проверьте, нет ли запаха канализации. Если он есть - возможно, сифон сухой, или вентиляция не работает. Проверьте, не вентиляция ли выведена в шахту, а не на улицу. Иногда продавцы «улучшают» систему, но делают это неправильно - и потом весь дом страдает от запахов.

Электрика - не игрушка

Включите все светильники. Проверьте, все ли лампы горят. Если в одной комнате свет мерцает - это может быть плохой контакт в розетке или щитке. Проверьте розетки: вставьте зарядку телефона или фен. Если розетка греется, щелкает или искрит - это аварийная ситуация. Проверьте, есть ли заземление. В старых домах его часто нет. Это опасно при использовании стиральных машин, бойлеров, микроволновок.

Проверьте автоматические выключатели в щитке. Включите одновременно несколько приборов - фен, чайник, утюг. Если выбивает автомат - система перегружена. Это значит, что проводка не рассчитана на современную технику. В старых домах провода могут быть алюминиевыми - они хрупкие, перегреваются, и риск пожара высок.

Проверьте счетчики. Убедитесь, что они не повреждены, есть пломбы. Попросите продавца показать технические паспорта. Сверьте серийные номера на приборах и в документах. Если номера не совпадают - это признак подмены. Проверьте, есть ли доступ к стоякам. Если счетчики замурованы в стену - вы не сможете их проверить или заменить.

Окна, двери и отопление - детали, которые многое говорят

Проверьте окна. Закройте их и проведите ладонью вдоль рамы на расстоянии 2-3 см. Если чувствуете сквозняк - уплотнитель сгнил, стеклопакет не герметичен. Это значит, что зимой будет холодно, а летом - жарко. Проверьте, легко ли открываются створки. Если ручка сломана или не переключает режим - это признак износа. Проверьте, нет ли плесени на подоконнике - это тоже признак протечки.

Проверьте батареи. Если они холодные - возможно, система отопления не работает. Потрогайте их рукой. Если одна часть горячая, а другая - холодная, это говорит о засоре внутри. Проверьте, есть ли запирающий вентиль. Если его нет - вы не сможете отключить радиатор при аварии. Убедитесь, что батареи не закрыты шкафами или перегородками - это нарушает теплообмен.

Если в квартире газовая плита - проверьте, есть ли счетчик газа. Узнайте, когда проводилась последняя проверка газовой службы. По закону - раз в год. Если продавец не знает - это тревожный знак. Проверьте, не перекрыта ли газовая труба в стене. Иногда ее прячут в штробу - это запрещено. Такая переделка может привести к утечке газа.

Чего не увидеть без инструментов - и когда все же звонить эксперту

Самостоятельный осмотр - это не замена эксперту. Это ваш фильтр. Вы не сможете увидеть влажность стен внутри, толщину бетона, состояние скрытой проводки или коррозию труб в полу. Для этого нужны тепловизор, влагомер, лазерный нивелир - инструменты, которые есть только у профессионалов.

Но если вы обнаружили хотя бы три из этих признаков - трещины в потолке, ржавые подтеки, неисправную вентиляцию, слабый напор воды, выбивающиеся автоматы - звоните эксперту. По данным RBC Realty, 68% покупателей, которые нашли проблемы при самостоятельном осмотре, потом приглашали специалиста. Стоимость экспертизы в Москве - от 8 до 25 тысяч рублей. Это меньше, чем ремонт после потопа или пожара.

Помните: красивый ремонт - это маска. Трещины под обоями, влажные пятна за шкафом, шумные трубы - это реальность. Не торопитесь. Осмотрите квартиру в разное время суток. Придите утром, днем и вечером. Проверьте шум, свет, запахи. Запишите все замечания. Сделайте фото. Не доверяйте словам. Доверяйте фактам.

Самостоятельная проверка не гарантирует идеальную квартиру. Но она гарантирует, что вы не купите ловушку. И это уже половина успеха.