Вы хотите продать квартиру, но не знаете, почем её предлагать? Или думаете о покупке и боитесь переплатить? Сколько раз вы заходили на сайт риелтора, вводили адрес и получали цифру вроде «12,5 млн рублей» - и потом понимали, что реальные покупатели предлагают на полтора миллиона меньше? Это не ошибка. Это онлайн-оценка квартиры. Она есть у каждого второго риелтора, у Сбербанка, у Яндекса. Она работает за пять секунд. И она почти всегда близка к реальности. Но не всегда. И вот почему.
Как работает онлайн-оценка квартиры
Это не волшебство. Это алгоритм. Он берёт ваш адрес, площадь, количество комнат, этаж, год постройки дома - и сравнивает вашу квартиру с десятками, а то и сотнями аналогичных в вашем районе. Он смотрит, почем продавали похожие квартиры в прошлом месяце, в прошлом квартале, в прошлом году. Он учитывает, есть ли лифт, какой ремонт, какая инфраструктура рядом. Некоторые системы, как у Domclick, используют данные о 3 миллионах реальных ипотечных сделок - не объявления, а фактические сделки, зафиксированные банком. Это как если бы вы посмотрели, сколько реально заплатили люди за квартиры в вашем доме за последние три месяца.
Нет никаких оценщиков в пиджаках. Нет замеров. Нет визита. Только данные. И это делает процесс мгновенным. Вместо 3-5 дней ожидания официального отчёта, вы получаете результат за 10 секунд. Бесплатно. Без звонков. Без обещаний.
Какие сервисы действительно работают
На рынке десятки сервисов. Но не все одинаковы. Вот те, на которые стоит смотреть в первую очередь.
- Domclick (Сбербанк) - лидер по точности. Использует данные о 3 млн ипотечных сделок. Погрешность - всего 2,7% в Москве. Если вы живёте в Москве или Подмосковье, это ваш лучший выбор. Он учитывает не только объявления, но и то, что реально платили покупатели. Минус - работает плохо за пределами крупных городов.
- Realty24.net - самый быстрый. Результат за 5-10 секунд. Простой интерфейс. Погрешность - 4-6%. Он не знает о закрытых сделках, только о текущих объявлениях. Но если вам нужно просто понять, в какую сторону движется цена - идеально. Особенно удобен для тех, кто не хочет вводить кучу данных.
- IRN.RU - специалист по Москве. Использует сложные матрицы корректировок, учитывает даже тип санузла и высоту потолков. Погрешность - 3-4%. Отлично подходит, если вы хотите глубокий анализ, а не просто цифру. Но интерфейс сложнее, и сервис ориентирован на профессионалов.
- Yandex Realty - показывает динамику. Вы видите, как менялась цена в вашем доме за 1, 3 и 5 лет. Это помогает понять, растёт рынок или падает. Точность не раскрывается, но визуально очень полезно. Подходит для тех, кто хочет не просто цену, а тренд.
- АКГ Групп - для регионов. Если вы живёте в Севастополе, Калининграде, Казани - это один из немногих сервисов, который хоть как-то учитывает местные особенности. Погрешность выше - 5-7%. Но лучше, чем ничего.
По данным на декабрь 2025 года, Domclick занимает 45% рынка, Realty24 - 25%, Yandex - 15%. Остальные делят оставшиеся 15%. Это не случайно. Люди выбирают точность, скорость и простоту.
На сколько точны эти оценки?
Ответ простой: для стандартной квартиры в крупном городе - очень. Для нестандартной - не очень.
Если у вас трёхкомнатная квартира в панельном доме 2000 года постройки в районе с лифтом, хорошей транспортной доступностью и рядом школой - онлайн-оценка будет точна на 95-97%. Это подтверждают эксперты IRN.RU и МГУ. В таких случаях разница между оценкой и реальной ценой - 200-300 тысяч рублей. Это погрешность, а не ошибка.
Но если у вас:
- квартира с нестандартной планировкой (например, «хрущёвка» с перепланировкой без согласования)
- самостоятельное отопление
- находится в доме с проблемной историей (например, с аварийным состоянием или долгами по капитальному ремонту)
- в регионе с низкой ликвидностью (где мало сделок)
- тогда погрешность может вырасти до 10-15%. В таких случаях алгоритм не знает, как оценить «особенность». Он не видит, что у вас ванная в кухне, а не в санузле. Он не знает, что соседи жалуются на шум от лифта. Он не понимает, что ваша квартира - последняя в доме, где ещё не начали продавать.
Именно поэтому АКГ Групп прямо пишет: «Результат носит вероятностный характер». Это не официальная оценка. Это ориентир. Как GPS, который показывает, где вы находитесь, но не знает, есть ли на дороге яма.
Почему люди доверяют, а потом ругаются
На Otzovik.com проанализировали 245 отзывов. 68% пользователей сказали: «Спасибо, помогло понять, почем продавать». 32% - «Нет, не совпало».
Пользователь «Москвич2025» написал: «Realty24 дал мне чёткое понимание. Я снизил цену на 800 тыс. и продал за две недели». Другой - «Строитель_77» - оценил квартиру в Domclick как 12,5 млн, а покупатели предлагали 11,8 млн. Разница - 700 тысяч. Он назвал это ошибкой.
Но это не ошибка. Это разница между «средней ценой» и «реальной ценой». Domclick показывает среднюю рыночную стоимость. Но вы не продаете средней квартире. Вы продаете своей. И если ваша квартира - не самая привлекательная в подъезде, она не будет стоить столько же, как самая ухоженная. Онлайн-оценка не знает, что ваша кухня - с треснувшей плиткой, а балкон - с перекошенной дверью. Она видит только цифры. А люди - видят всё остальное.
Как использовать онлайн-оценку правильно
Вот как делать это без ошибок:
- Проверьте свою квартиру в трёх сервисах: Domclick, Realty24 и Yandex Realty.
- Сложите три результата и разделите на три. Возьмите среднее значение. Это ваша реалистичная цена.
- Если разница между самым высоким и самым низким - больше 10%, задумайтесь. Возможно, у вас нестандартная квартира.
- Не используйте онлайн-оценку как основание для ипотеки, наследства или суда. Это запрещено законом №135-ФЗ. Для этого нужен сертифицированный оценщик с печатью.
- После онлайн-оценки - сделайте личный осмотр. Попросите риелтора прийти и сказать, что он видит. Часто он заметит то, что алгоритм пропустил: шум от метро, запахи, неисправность вентиляции.
По данным Mapestate.ru, 74% россиян, которые использовали онлайн-оценку, советуют именно этот метод - брать среднее из нескольких сервисов. Это работает. Лучше, чем доверять одному источнику.
Что меняется в 2026 году
Сервисы не стоят на месте. Domclick уже начал использовать данные о 5 млн сделок - вместо 3 млн. К концу 2026 года погрешность должна упасть до 1,5-2,5%. Realty24 добавил анализ инфраструктуры: сколько детских садов, аптек, парков в радиусе 500 метров. Это повысило точность на 8%.
Рынок растёт. В 2025 году объём онлайн-оценок в России достиг 2,8 млрд рублей - на 35% больше, чем в 2024. 87% пользователей используют эти оценки, чтобы понять, насколько они могут взять ипотеку. 63% россиян уже пробовали хотя бы раз. Это стало нормой.
Но есть риск. Если рынок резко упадёт - как в 2022 году - алгоритмы не успеют адаптироваться. Они всё ещё будут считать по прошлогодним сделкам. И вы получите завышенную оценку. Поэтому всегда смотрите не только на цифру, но и на тренд - сколько продавали в этом месяце, в прошлом, в позапрошлом.
Когда онлайн-оценка - не вариант
Если вам нужна оценка для:
- ипотеки (банки требуют официальный отчёт)
- наследства (нотариус требует сертифицированный документ)
- раздела имущества в суде
- страхования квартиры
- онлайн-оценка вам не подойдёт. Это не юридический документ. Это ориентир. Для этих целей нужен сертифицированный оценщик, который приедет, сделает замеры, сфотографирует, составит отчёт и поставит печать. Стоимость - от 3 000 до 15 000 рублей. Делается за 3-5 дней. Но это единственный способ, который закон признаёт.
Онлайн-оценка - это первый шаг. Не последний. Как пробная поездка перед покупкой машины. Вы не покупаете машину только потому, что она выглядит хорошо в рекламе. Вы садитесь в неё, проверяете, как она едет, смотрите на пробег. То же самое с квартирой.
Можно ли использовать онлайн-оценку для получения ипотеки?
Нет. Банки требуют официальный отчёт от сертифицированного оценщика. Онлайн-оценка - только для ориентира. Она поможет вам понять, сколько вы можете запросить, но банк не примет её как документ. Без официального отчёта ипотеку не выдадут.
Почему разные сервисы показывают разные цены?
Потому что они используют разные данные. Domclick смотрит на реальные сделки, Realty24 - только на объявления, Yandex - на динамику цен. Некоторые учитывают больше параметров, другие - меньше. Разница в 10-15% - норма. Лучше брать среднее из трёх сервисов.
Как повысить точность онлайн-оценки?
Вводите как можно больше данных: этаж, год постройки, состояние ремонта, тип балкона, наличие лифта. Проверяйте в трёх сервисах. Используйте результаты как диапазон, а не как точную цифру. Например, если оценки - 11,2 млн, 11,8 млн и 12,1 млн - ставьте цену в районе 11,6 млн.
Стоит ли доверять бесплатным оценкам?
Да, если они от крупных сервисов: Domclick, Yandex, IRN.RU, Realty24. Бесплатные оценки от риелторов, которые потом хотят вас «забрать» - не стоит. Они завышают цену, чтобы вы пришли к ним на продажу. Проверяйте только независимые платформы.
Как понять, что оценка ошибочна?
Если вы получили оценку на 15% выше, чем предлагают покупатели, - это повод задуматься. Проверьте, не упустили ли вы важные детали: плохой ремонт, отсутствие лифта, шум от дороги. Сравните с тремя сервисами. Если разница сохраняется - возможно, ваша квартира нестандартная. В таком случае нужен личный осмотр.
10 Комментарии
Sergey Litvinov
Эти сервисы - просто маркетинговая ловушка, чтобы вы потом пришли к риелтору и заплатили ему 5% за то, что он сам же и посоветовал вам сделать! Алгоритмы не знают, что ваша квартира - в доме, где в подъезде пахнет кашей с 2012 года и там живёт бабушка с тараканами, которые танцуют на потолке. А они вам пишут «12,5 млн» - как будто вы в Дубае живёте. Ха!
Sergei Saltan
А я проверил три сервиса - Domclick, Realty24 и Яндекс. Получилось 11,8; 12,1 и 11,5. Взял среднее - 11,8. Поставил цену 11,7. Продал за 10 дней. Просто, без паники. Никаких оценщиков. Главное - не верить одному источнику.
Kseniya Kutukova
Вы вообще понимаете, что эти «точные» алгоритмы строятся на данных, которые банки намеренно искажают, чтобы держать цены в искусственном коридоре? Они не считают «неформальные» сделки - те, где платят наличными и не регистрируют. А вы думаете, что 45% рынка - это правда? Это цифры, которые Сбер сам себе придумал, чтобы вы не шли к конкурентам. Доверяйте только оценщикам с печатью - остальное - пропаганда.
Ксения Смирнова
Я тоже раньше верила в эти онлайн-оценки, пока не продала квартиру. Взяла три результата, посчитала среднее - и поставила на 200к ниже. Покупатель сразу сказал: «Ну вот, наконец-то нормально». А потом признался, что видел объявление с ценой на 1,2 млн выше - и думал, что я дура. Так что да, берите среднее. И не слушайте тех, кто говорит «это не точка» - это точка, если её правильно использовать.
Sofiya Shazal
Всё это - часть глобальной системы манипуляции, направленной на психологическое подчинение граждан. Каждая цифра, которую вы видите - это не цена, а сигнал, встроенный в ваше сознание. Они хотят, чтобы вы думали, что рынок стабилен, когда на самом деле он - как баланс на краю обрыва. Вы когда-нибудь задумывались, почему эти сервисы не показывают данные о сносе домов? Почему не учитывают миграцию населения? Это не ошибка - это сознательное замалчивание.
wladimir mundaca
О, конечно, Domclick - «лидер по точности». А я - король Британии. 😏 Ты серьёзно веришь, что алгоритм знает, что у тебя на кухне треснула плитка, а в ванной - дыра в стене, где соседи смотрят в твою ванну? Они считают по «среднему» - но ты не средний. Ты - человек. А алгоритм - это как GPS, который ведёт тебя в озеро, потому что «ближайшая дорога» - это река.
Христофор Подойницин
Блин, я вчера оценил свою хрущёвку - 9,8 млн. А сосед сказал, что его такая же - 7,9. Потом пошёл на ЦИАН - там 8,2. И тут понял: алгоритмы не видят, что у меня в углу - старая ванна с дыркой, а вентиляция - как в бункере. 😂 Лучше просто выйти на улицу и спросить у бабушки с лавочки - она знает всё. Она ж там с 1987 года!
Евгений Маврин
Вы всё ещё думаете, что точность - это про цифры? Это про контекст. Алгоритм не знает, что ваша квартира - в доме, где в 2023 году умерло 7 человек в одной комнате. Он не знает, что у вас в подвале - склад с мебелью из 90-х, который пахнет тленом. Он не знает, что ваш район - в тени новой трассы, которую только что утвердили. Вы получаете «12 млн» - а на деле вы продадите за 9,5. Это не погрешность. Это преступление. И вы - соучастник, потому что верите в цифры вместо реальности.
nadya ck
Погрешность 2,7% - это маркетинговый миф. По данным Росстата за 2025, среднее отклонение реальной цены от онлайн-оценки в Москве - 8,3%. А в регионах - 14,1%. Вы используете «среднее из трёх» - но если все три сервиса используют одни и те же базы данных (а они используют), то среднее - это просто усреднение ошибки. Нужно использовать не среднее, а медиану. И ещё - проверять по данным из ЕГРН, а не по объявлениям. Иначе вы просто кормите алгоритм ложными входами.
Вадим Василовский
Цифры - это тень реальности. Алгоритмы видят стены, но не видят души дома. Они знают, сколько квадратов - но не знают, сколько раз здесь смеялись. Не знают, что в углу - след от детского рисунка, который не стёрли. Не знают, что вентиляция шумит, как будто кто-то поёт в ней. Ты не продаёшь квартиру. Ты продаёшь воспоминания. И алгоритм - не может их оценить. Он не умеет любить. Он только считает. А ты - должен чувствовать.