Оценка квартиры для ипотеки: требования банков и стоимость услуги в 2026 году

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?

Если вы планируете взять ипотеку, оценка квартиры - это не дополнительная бумажная формальность. Это обязательный шаг, без которого банк не выдаст деньги. Банк не просто хочет знать, сколько стоит ваша квартира. Ему нужно понимать, насколько безопасно выдавать вам кредит под этот объект. Если вы не сможете платить - банк должен быть уверен, что сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Именно поэтому он требует независимую оценку.

Оценка показывает не только рыночную стоимость, но и ликвидационную - ту, по которой квартиру реально продадут за пару месяцев, если придется взыскать долг. Эта цифра обычно на 15-25% ниже рыночной. Именно по ней банк считает, сколько можно дать в кредит. Если оценка вышла ниже цены продавца - вы либо доплачиваете из своего кармана, либо ищете другую квартиру.

Для вас это тоже защита. Оценщик может выявить проблемы, которые вы не заметили: незаконную перепланировку, обременения, аварийное состояние дома. Бывает, что человек покупает квартиру, думая, что она в хорошем состоянии, а оценщик пишет в отчете, что дом под снос или в нем нет водоснабжения. Такие отчеты спасают от крупных потерь.

Какие документы нужны для оценки?

Чтобы оценщик смог точно определить стоимость квартиры, ему нужны конкретные бумаги. Их список зависит от того, что вы покупаете - вторичку или новостройку.

Для вторичного жилья требуются:

• Выписка из ЕГРН - подтверждение права собственности. Без нее оценка невозможна.
• Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Он показывает точную площадь, количество комнат, расположение стен.

Для новостройки понадобятся:

• Договор долевого участия (ДДУ).
• Акт приема-передачи квартиры.
• Технический паспорт - его выдают после ввода дома в эксплуатацию.

Если вы не можете предоставить техпаспорт, некоторые банки, например ВТБ, в 2025-2026 годах начали допускать оценку по другим данным - например, по данным Росреестра и фото квартиры. Но это исключение, а не правило. Лучше подготовить все документы заранее.

Как проходит оценка квартиры?

Процесс выглядит просто, но у него есть важные детали.

1. Вы выбираете оценочную компанию, аккредитованную вашим банком. Не берите первую попавшуюся - банк может отказать в принятии отчета.
2. Заключаете договор и оплачиваете услугу. Стоимость зависит от региона и срочности.
3. Оценщик приезжает на объект. Он снимает фото, измеряет площадь, оценивает состояние ремонта, проверяет, есть ли перепланировки, смотрит на состояние подъезда и инженерных систем.
4. Он сравнивает вашу квартиру с аналогичными предложениями на рынке - по району, этажу, планировке, транспортной доступности.
5. Составляет отчет с электронной подписью. Отчет приходит вам и в банк в течение 1-3 рабочих дней.

Отчет должен содержать: описание квартиры, перечень законов, на которые опирается оценщик, данные о районе, инфраструктуре, состоянии дома, а также расчет рыночной и ликвидационной стоимости. Без этих пунктов отчет не примут.

На что влияет стоимость квартиры при оценке?

Оценщик не гадает на кофейной гуще. Он использует четкие критерии. Вот что действительно влияет на цену:

• Расположение: Квартира в 10 минутах пешком от метро стоит на 3-5% дороже. Рядом с парком или школой - еще +2-4%. А если рядом - шумная магистраль или промзона - цена падает на 5-10%.
• Площадь: Каждые 10 м² добавляют 8-12% к стоимости. Но только если это не мелкая «квартира-студия» - там цена за квадратный метр выше.
• Этаж: В 9-этажных домах средние этажи (4-6) дороже первых и последних на 3-5%. В высотках - этажи 10-20 считаются оптимальными.
• Ремонт: Евроремонт с современными санузлами и качественными материалами добавляет 5-7%. Простой косметический ремонт - 1-2%. Старый советский ремонт - может снизить цену.
• Состояние дома: Дома 1970-1980-х годов, особенно серии «хрущевки» и «брежневки», оцениваются на 10-15% ниже монолитных новостроек. Если в подъезде не работает лифт, а трубы протекают - цена падает еще на 5-8%.
• Балкон или лоджия: Утепленная лоджия - +1,5-2%. Открытый балкон - +0,5-1%.

Оценщик также проверяет, не включен ли дом в программы сноса или реконструкции. Если включен - ликвидность падает на 20-30%, и банк может отказать в кредите.

Какие банки какие требования выдвигают?

Не все банки одинаково строги. Вот как обстоят дела с крупнейшими:

• Сбербанк: Требует оценку только через аккредитованные компании. Для объектов до 15 млн рублей предлагает экспресс-оценку через приложение «Домклик» - без выезда оценщика. Но это работает только в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и еще 12 крупных городах. В регионах - только с выездом.
• ВТБ: В 2025 году начал допускать оценку без техпаспорта, если есть выписка ЕГРН и фото. Также позволяет оценку по ДДУ еще до сдачи дома - полезно для покупателей новостроек.
• Газпромбанк: Требует полный пакет документов. Не принимает отчеты, если в них нет данных о состоянии инженерных систем.
• Дом.РФ Банк: Работает только с аккредитованными компаниями. Допускает оценку через цифровые платформы, но только для квартир в новых микрорайонах.

Если вы не знаете, какую компанию выбрать - спросите в банке, какие оценщики у них в списке. Это сэкономит вам время и деньги. Отчет от неаккредитованной компании могут просто не принять - и вы потеряете деньги и сроки.

Сколько стоит оценка квартиры в 2026 году?

Стоимость зависит от трех факторов: города, площади и срочности.

• Москва и Санкт-Петербург: 4 500-8 000 рублей. За квартиру 60 м² - обычно 6 000 рублей.
• Регионы: 3 000-6 000 рублей. В небольших городах - от 2 500 рублей.
• Срочная оценка: Если вам нужно отчет за 24 часа - цена вырастает на 30-50%. Это стоит делать только если банк требует срочного подтверждения.

В среднем по России оценка стоит 4 500 рублей. Это одна из самых больших статей расходов на этапе оформления ипотеки - после первоначального взноса. Но она неизбежна. Некоторые банки предлагают «бесплатную оценку» - но это маркетинг. На самом деле стоимость заложена в процентную ставку по кредиту. Лучше платить отдельно и знать, что вы получаете.

Что делать, если оценка ниже цены продавца?

Это самая частая проблема. Продавец просит 9 млн рублей, а банк готов дать только под 7,8 млн - потому что оценка вышла ниже.

У вас три варианта:

1. Доплатить из своих средств. Если у вас есть накопления - вы платите разницу 1,2 млн рублей и получаете квартиру. Это самый простой путь.
2. Переговорить с продавцом. 68% заемщиков, по данным опросов, используют оценку как аргумент для снижения цены. Если оценка ниже - продавец может согласиться на 5-10% скидки, особенно если квартира на рынке уже несколько месяцев.
3. Выбрать другую квартиру. Если вы не можете доплатить и продавец не идет на уступки - ищите объект, который соответствует рыночной стоимости. Часто оказывается, что в другом районе за ту же сумму можно получить больше площади и лучшие условия.

Не пытайтесь «подогнать» оценку. Это мошенничество. Если оценщик завышает стоимость - банк откажет в кредите, а вы рискуете попасть на судебные разбирательства.

Что нового в 2026 году?

Рынок меняется. В 2026 году уже 35% оценок проходят в формате экспресс-оценки - без выезда оценщика. Сбербанк и ВТБ используют искусственный интеллект, который анализирует фото, данные о районе, историю цен в этом доме и строит модель стоимости. Это быстрее и дешевле.

Но эксперты предупреждают: автоматизация не заменит человека. Система не увидит трещину в стене, не поймет, что в квартире сделана незаконная перепланировка, не проверит, работает ли лифт. Поэтому даже при экспресс-оценке банк может запросить выезд оценщика, если что-то кажется подозрительным.

Также в 2026 году стало легче получать оценку для новостроек. Теперь можно подать отчет в банк в течение 36 месяцев после подписания ипотечного договора - раньше требовалось в 3 месяца. Это дает время на сдачу дома и получение акта приема-передачи.

Что делать, чтобы не потерять время и деньги?

• Выбирайте оценщика из списка банка - иначе отчет могут не принять.
• Подготовьте все документы заранее: ЕГРН, техпаспорт, ДДУ, акт приема-передачи.
• Не заказывайте срочную оценку, если нет срока - стандартные 2-3 дня - это норма.
• Сравните цены у 2-3 аккредитованных компаний. В Москве есть разница в 1 500 рублей между самой дешевой и самой дорогой.
• Проверьте, есть ли у компании лицензия и членство в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.

Если вы сделаете все правильно - оценка пройдет быстро, без лишних расходов, и вы получите кредит на выгодных условиях. Это не трата денег - это инвестиция в безопасность вашей сделки.