Как правильно составить объявление о продаже квартиры, чтобы привлечь заявки

От Jack King
3 Комментарии

Вы выставили квартиру на продажу, сделали фото, разместили объявление - а заявок нет. Или приходят только те, кто хочет торговаться, не смотря на цену. Почему? Потому что ваше объявление не работает. На рынке недвижимости в 2026 году объявление о продаже квартиры - это не просто текст. Это ваш первый и главный продавец. Если он не говорит правду, не дает фактов и не вызывает доверие, покупатель просто прокрутит дальше.

Что действительно важно в объявлении - не то, что вы думаете

Многие думают, что главное - красиво написать. «Роскошный ремонт», «уютная атмосфера», «идеальное расположение». Но это не работает. По данным CIAN, 72% покупателей младше 45 лет сразу закрывают объявление, если видят такие фразы. Они не ищут поэзии. Они ищут факты. Потому что они знают: если вы говорите «отличное состояние», значит, что-то не так.

Вот что покупатели действительно смотрят в первую очередь:

Точный адрес - город, улица, номер дома. Без номера дома 87% покупателей даже не заходят на просмотр. Они не хотят гадать, где это находится.
Рыночная цена. Если вы завысили цену на 10% и больше, по данным CIAN, интерес падает на 63%. Покупатели сравнивают сразу десятки предложений. Они видят, что ваша квартира не соответствует рынку.
Когда сделан ремонт. Не «свежий ремонт». А «ремонт выполнен в 2022 году». И лучше - «замена электропроводки в 2021 году», «трубы в санузле заменены в 2023 году». 78% покупателей выбирают квартиру с такими деталями, даже если она дороже.
Кто продает. Если вы пишете «напрямую от собственника», отклик растет на 34%. Потому что покупатели боятся посредников, переплат и скрытых комиссий.
Что остается в квартире. Мебель? Техника? Сантехника? Укажите четко: «кухонный гарнитур, холодильник, стиральная машина - включены в цену». Это сокращает количество вопросов и ускоряет сделку.

Почему «срочная продажа» - это плохая идея

Вы думаете, что фраза «срочная продажа» заставит людей быстрее откликнуться? Нет. Это сигнал: «у меня проблемы, и я готов уступить». По данным Restate, если вы пишете «срочная продажа» или «торг уместен», но не готовы снижать цену на 15-20%, вы теряете до 38% серьезных покупателей. Они понимают: вы не честны. Или вы не знаете, что делаете.

Если вам действительно нужно продать быстро - скажите прямо: «квартира готова к переезду, все документы в порядке, возможен быстрый выезд». Это звучит как решение, а не отчаяние.

Фотографии - не просто «нужно сделать»

Выложили три фото: кухня, коридор, ванная. И думаете, этого достаточно? Нет. Покупатель видит ваше объявление на телефоне. Он смотрит в течение 5 секунд. Если фото темные, с беспорядком, с угловыми ракурсами - он закрывает.

Вот что делают профессионалы:

Убирают все лишнее - одежда, игрушки, посуда.
Открывают шторы. Свет - самое важное. Дневной свет делает комнату в 2 раза больше.
Делают горизонтальные снимки. Не вертикальные. Горизонтальные - это стандарт для недвижимости.
Фотографируют фасад дома, подъезд, вид из окна. Это важно. Люди покупают не квартиру, а место, где будут жить.
Снимают каждую комнату с разных ракурсов. Не 1 фото на комнату - а 2-3.

По данным DomClick, объявления с 8-12 качественными фото получают на 52% больше просмотров, чем с 3-4. И это не потому, что они красивые. Потому что они правдивые. Покупатель видит, что вы не скрываете ничего.

Покупатель смотрит на телефон в метро, на экране — точное объявление о квартире, другие объявления разрываются ветром.

Структура объявления - как построить текст, чтобы покупатель не ушел

Не пишите сплошным текстом. Покупатель не читает. Он сканирует. Используйте структуру, которую проверили на миллионах объявлений:

Заголовок - только факты: «3-комн. квартира, 78 м², ул. Ленина, д. 45, 2021 г. ремонта». Никаких «шикарная», «прекрасная».
Местоположение - не просто «в центре». Укажите: «в 5 минутах пешком от метро «Парк Победы», рядом школа №123, детский сад, супермаркет «Пятерочка».
Характеристики - этаж, этажность, площадь, материал дома, год постройки, наличие балкона, лифта, парковки.
Состояние - «ремонт выполнен в 2022 году», «замена стояков в 2023», «электропроводка - новая», «окна - ПВХ, двойной стеклопакет».
Условия продажи - «напрямую от собственника», «свободна от прописанных», «возможна ипотека», «сделка через нотариуса».
Что включено - «кухонный гарнитур, холодильник, стиральная машина, шкафы-купе - остаются».
Контакты - телефон, мессенджер. Никаких «пишите в ЛС» - это снижает доверие.

Чего нельзя писать - и почему

Вот список фраз, которые убивают ваше объявление. Уберите их прямо сейчас:

«Отличное состояние» - не факт, а оценка. Покупатель подумает: «а что не так?»
«Уникальное предложение» - это ложь. Таких предложений тысячи.
«Лучшее на рынке» - вызывает недоверие у 72% покупателей.
«Торг уместен» - если вы не готовы снизить цену на 15%+, это сигнал о нечестности.
«Свежий ремонт» - не указывает срок. Это пустышка.
Эмодзи 😊🏠✨ - 64% покупателей старше 35 лет считают это признаком непрофессионализма.

Исключение - если вы продаете квартиру молодым людям 18-25 лет. Тогда один-два эмодзи могут помочь. Но не больше.

Честность - ваше главное преимущество

Вы боитесь сказать, что в кухне треснула плитка, а в ванной течет кран? Лучше скажите об этом прямо. По данным Realty.RBC, объявления, где честно указаны недостатки, получают на 29% больше серьезных заявок. Почему? Потому что покупатель чувствует: «этот человек не пытается меня обмануть».

Пример: «Квартира в хорошем состоянии. В кухне одна плитка на полу треснула (не влияет на эксплуатацию), в ванной кран слегка подтекает - заменю перед сделкой. Ремонт выполнен в 2022 году, все коммуникации обновлены в 2023».

Такое объявление вызывает доверие. И покупатель готов приехать. Даже если квартира не идеальна.

Владелец передает документы покупателю у входа в квартиру, видны новые окна и треснувшая плитка на кухне.

Проверьте себя перед публикацией

Перед тем как выложить объявление - пройдите этот чек-лист:

Указан точный адрес с номером дома? ✅
Цена соответствует рынку? (сравните с 5 аналогичными квартирами на Avito и CIAN) ✅
Указаны конкретные даты ремонта и замены коммуникаций? ✅
Написано «напрямую от собственника»? ✅
Перечислено, что остается в квартире? ✅
Есть 8-12 качественных фото? ✅
Нет фраз «отлично», «шикарно», «уникально»? ✅
Нет эмодзи (кроме 1-2, если целевая аудитория - молодежь)? ✅
Нет ошибок в тексте? (ошибки снижают отклик на 32%) ✅

Если вы ответили «да» на все - ваше объявление в топе. Оно не идеально. Но оно честное. И это важнее.

Что делать, если нет времени

Самый простой способ - использовать шаблоны от Ассоциации риэлторов России. Они бесплатны, их можно скачать на сайте ассоциации. Или воспользуйтесь новой функцией DomClick: с 15 марта 2024 года у них есть шаблон с подсказками. Он задает вам вопросы: «когда был ремонт?», «кто продает?», «какие коммуникации заменены?». Вы отвечаете - и система генерирует текст. Это сокращает подготовку с 2 часов до 20 минут и увеличивает полноту информации на 47%.

Если вы не хотите тратить время - наймите риэлтора. Он сделает все за вас: проверит цены, сделает фото, напишет текст, выложит на 5 площадок. Это стоит 1-2% от цены квартиры. Но экономит вам 10-15 дней и увеличивает шанс продажи на 55%.

Что меняется в 2026 году

Платформы уже не просто выкладывают объявления. Они проверяют их. CIAN с 2024 года автоматически сканирует текст и выдает предупреждение: «Вы написали «отличное состояние». Замените на конкретные данные». DomClick предлагает AI-помощник, который анализирует фото и пишет техническое описание: «на фото видны окна ПВХ, двухкамерный стеклопакет, стены - штукатурка, пол - ламинат».

Но даже с AI покупатели хотят «человеческого» текста. Поэтому не копируйте шаблон. Добавьте пару слов от себя: «Квартира для семьи. Мы жили здесь 8 лет - тихо, спокойно, дети ходят в школу пешком». Это не влияет на алгоритм, но влияет на человека.

С 1 июля 2024 года на Avito начнется автоматическая проверка документов. Если вы не загрузите договор купли-продажи или выписку из ЕГРН - ваше объявление не пройдет модерацию. Это значит: честность станет обязательной. Не по желанию. По правилам.

Продавать квартиру стало сложнее. Но и выгоднее. Те, кто пишут честно, продают быстрее. И дороже. Потому что покупатели платят за уверенность. А не за слова.

Какие фото нужно сделать для объявления о продаже квартиры?

Снимите каждую комнату с двух ракурсов, фасад дома, подъезд, вид из окна, кухню, санузел, балкон. Убедитесь, что свет дневной, нет беспорядка, шторы открыты. Делайте горизонтальные снимки. Минимум 8-12 фото. Качество важнее количества - плохие фото хуже, чем их отсутствие.

Какую цену указать, чтобы привлечь заявки?

Сравните свою квартиру с 5-7 аналогами на CIAN и Avito. Возьмите среднюю цену по аналогам с похожей планировкой, этажом и состоянием. Установите цену в пределах ±5% от этой средней. Завышение на 10% снижает интерес на 63%. Не указывайте «торг уместен» - это отпугивает серьезных покупателей.

Что значит «напрямую от собственника» и зачем это писать?

Это означает, что вы - владелец квартиры, а не риэлтор. Такие объявления получают на 34% больше откликов, потому что покупатели не хотят платить комиссии посредникам и боятся скрытых условий. Если вы продаете через агентство - не пишите «напрямую». Это обман.

Можно ли использовать эмодзи в объявлении о продаже квартиры?

Можно, но только 1-2, если вы продаете квартиру молодым людям 18-25 лет. Для покупателей старше 35 лет эмодзи воспринимаются как непрофессионализм. 64% из них отказываются от таких объявлений. Лучше не использовать их вовсе - это безопаснее.

Почему нельзя писать «свежий ремонт»?

Потому что это не информация - это пустое слово. «Свежий» может быть вчера или 5 лет назад. Покупатели хотят знать: когда именно заменили трубы, проводку, окна. Укажите конкретный год - например, «ремонт 2023 года, замена стояков - 2022». Это увеличивает доверие и количество заявок на 55%.

Что делать, если квартира не в идеальном состоянии?

Честно укажите недостатки. Например: «на кухне треснула одна плитка», «в санузле кран подтекает - заменю перед сделкой». Это вызывает доверие. Объявления с честным описанием недостатков получают на 29% больше серьезных заявок, чем идеализированные. Покупатель ценит прозрачность больше, чем безупречность.