Как выбрать безопасный способ расчетов при продаже квартиры: лучшие методы 2025 года

Когда вы продаете квартиру, самое страшное - не найти покупателя. Самое страшное - найти его, подписать договор, а потом потерять деньги. Многие до сих пор верят, что наличные в пакете - это надежно. Это не так. В 2025 году 95% сделок в Москве и Санкт-Петербурге проходят без наличных. И если вы используете наличку, вы рискуете не только деньгами, но и свободой - мошенники часто подделывают документы, чтобы забрать квартиру, а вы останетесь без жилья и без денег.

Почему наличные - это ловушка

Представьте: вы встречаетесь с покупателем в банке. Он приносит пачки денег, вы считаете, подписываете акт приема-передачи. Все кажется чистым. Но через три дня вы узнаете, что сделка не зарегистрирована в Росреестре. Покупатель исчез. А вы уже отдали ключи. Квартира - не ваша. Деньги - не ваши. И вы не можете ничего сделать, потому что нет документа, подтверждающего, что деньги были переданы после регистрации права собственности.

Согласно данным Ассоциации риэлторов России, в 2022 году 18% сделок на вторичном рынке все еще проходили через наличные. К 2025 году эта цифра упадет до 5%. Почему? Потому что банки и государство уже давно поняли: безналичные расчеты - единственный способ защитить обе стороны.

Пять безопасных способов расчетов - и как выбрать лучший

В России есть пять официально признанных способов безопасных расчетов. Все они работают по одному принципу: деньги остаются заблокированными, пока сделка не зарегистрирована в Росреестре. Только после этого продавец получает деньги. Ни один из этих способов не требует, чтобы вы доверяли покупателю или ему - вы доверяете системе.

1. Сервис безопасных расчетов (СБР)

Это самый популярный способ в 2025 году. Его используют Сбербанк, ВТБ, Контур.Недвижимость и другие крупные банки. Вы не идете в отделение. Все делается онлайн. Покупатель заходит в приложение, переводит деньги на специальный счет. Банк блокирует их. Вы подаете документы на регистрацию. Через 3-7 дней, как только Росреестр подтвердит переход права, деньги автоматически приходят на ваш счет. Никаких встреч, никаких рисков.

Стоимость - от 2 000 до 3 500 рублей. Время оформления - 15 минут. В 2023 году Сбербанк обработал 186 000 сделок через СБР. В 2024-м - уже 250 000. В Москве и Петербурге 73% сделок проходят именно так. Если вы живете в городе, это ваш выбор.

2. Аккредитив

Это классика, но сложнее. Покупатель открывает в банке аккредитив - специальный счет, куда переводит деньги. Банк выдает вам (продавцу) документ, который подтверждает, что деньги есть. Но вы не можете их получить, пока не покажете свидетельство о регистрации права собственности. Только тогда банк переводит средства.

Стоимость - 2 000-4 000 рублей. Плюс - надежность. Минус - долгий процесс. Нужно лично прийти в банк, подписать тристоронний договор, ждать 1-3 дня на активацию. Подходит, если вы не доверяете онлайн-системам или делаете сделку через небольшой банк, который не предлагает СБР.

3. Эскроу-счет

Раньше эскроу использовали только при покупке новостроек. Теперь - и для вторички. Это почти то же самое, что СБР, но работает через специализированные компании, а не банки. Средства зачисляются на счет эскроу-агентства, который действует как нейтральный посредник. После регистрации сделки деньги переходят к продавцу.

Плюс - можно использовать, если банк покупателя не поддерживает СБР. Минус - чуть выше стоимость (до 5 000 рублей) и меньше известных игроков. Подходит для сделок с высокой суммой или если вы хотите дополнительную юридическую защиту.

4. Банковская ячейка

Традиционный метод. Покупатель арендует сейф в банке, кладет туда деньги. Вы получаете доступ к ячейке только после регистрации сделки. Выходит, деньги лежат в банке, но не на счете - в металлическом боксе.

Стоимость - 6 000-14 000 рублей. Плюс - никто не может украсть деньги. Минус - обе стороны должны быть в банке одновременно. Если вы живете в Сочи, а покупатель - в Краснодаре, это неудобно. Плюс, если покупатель передумает, вы не сможете забрать деньги, пока не будет регистрации. И да - это все еще наличные. Просто в сейфе. Риск подмены купюр - есть. В 2025 году этот способ используют только в регионах с низкой банкизацией: Дальний Восток, Северный Кавказ.

5. Нотариальный депозит

Самый надежный, но самый медленный. Вы идете к нотариусу. Он открывает депозитный счет, на который покупатель переводит деньги. Нотариус хранит их до тех пор, пока не получит подтверждение из Росреестра. Только после этого деньги переходят к вам.

Стоимость - от 5 000 до 15 000 рублей, в зависимости от региона. Плюс - нотариус проверяет все документы. Он может отказать в сделке, если что-то не так. Это идеально для сложных сделок: с несовершеннолетними, с долями, с долгами по ЖКХ, с суммой свыше 10 млн рублей. Минус - 5-10 дней на оформление. Если вам не срочно - выбирайте его. Если срочно - нет.

Что выбрать? Решение за 5 минут

Вот простая таблица, чтобы быстро понять, что вам подходит:

Сравнение способов расчетов при продаже квартиры (2025)

Способ	Стоимость	Срок оформления	Требуется личное присутствие?	Подходит для удаленных сделок?	Рекомендуется для
Сервис безопасных расчетов (СБР)	2 000-3 500 ₽	15 минут	Нет	Да	Городские сделки, стандартные случаи
Аккредитив	2 000-4 000 ₽	1-3 дня	Да	Частично	Если банк не предлагает СБР
Эскроу-счет	3 000-5 000 ₽	1-3 дня	Нет	Да	Сделки с высокой суммой
Банковская ячейка	6 000-14 000 ₽	1 день	Да	Нет	Регионы без цифровых сервисов
Нотариальный депозит	5 000-15 000 ₽	5-10 дней	Да	Частично	Сложные сделки, суммы >10 млн ₽

Если вы живете в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани - выбирайте Сервис безопасных расчетов. Это быстро, дешево, безопасно. Если вы продаете квартиру с долями, с несовершеннолетними, или сумма больше 10 миллионов - добавьте к СБР нотариальное сопровождение. Это стоит еще 3-5 тысяч, но исключает риски подделки документов.

Что делать, если покупатель настаивает на наличных

Если покупатель говорит: «Я не хочу платить банку, я просто дам вам наличные», - это красный флаг. Не соглашайтесь. Никогда. Даже если он предлагает вам «плюс 100 тысяч» за это. В 2024 году в Москве было зарегистрировано 17 случаев мошенничества с «наличными» сделками. Все закончились судами, потерей жилья и неполученными деньгами.

Скажите прямо: «Я не продам квартиру без регистрации в Росреестре. Без этого - никаких денег. Выбирайте СБР, аккредитив или эскроу. Я не рисковать буду».

Если покупатель отказывается - ищите другого. Не тратьте время. В 2025 году 90% покупателей знают о безопасных способах. Те, кто не знает - либо неопытны, либо мошенники.

Что еще важно знать

• Никогда не подписывайте акт приема-передачи до регистрации в Росреестре. Даже если деньги «уже в банке».
• Проверяйте, что банк, через который вы делаете расчет, официально сотрудничает с Росреестром. Сбербанк, ВТБ, Контур.Недвижимость - надежны. Мелкие банки - нет.
• Система быстрых платежей (СБП) пока не используется для сделок с недвижимостью. Не доверяйте QR-кодам. Это еще не безопасно.
• С 1 июля 2023 года срок перевода средств по СБР сократился до 3 рабочих дней. В 2025 году планируют сделать это в течение 24 часов.
• Если вы продаете квартиру из другого города - СБР или эскроу - ваши лучшие друзья. Никаких поездок в банк не нужно.

Что будет, если вы не используете безопасный способ

Вы можете потерять квартиру. Вы можете потерять деньги. Вы можете попасть на суды, которые длятся годами. Вы можете остаться без жилья и без денег. И да - полиция не всегда поможет. Мошенники часто работают с поддельными документами, поддельными подписями, с фальшивыми свидетельствами о праве собственности. Если вы не используете систему, которая блокирует деньги до регистрации - вы играете в русскую рулетку.

Сегодня безопасность - это не роскошь. Это обязательное условие. Как страховка на машину. Вы не ездите без нее. И не продавайте квартиру без безопасных расчетов.