Как проверить собственника квартиры перед покупкой через ЕГРН и онлайн-сервисы

От Jack King
3 Комментарии

Купили квартиру - а потом выяснилось, что собственник не тот, кто заявлял. Или квартира в залоге. Или на нее наложен арест. Или прошлый хозяин еще жив, а в документах - подделка. Таких историй в России каждый день десятки. В 2023 году из 120 тысяч сделок с квартирами почти 10 500 были остановлены из-за проблем с правом собственности. Это не теория. Это реальность. И проверить собственника до сделки - не роскошь, а необходимость.

Что такое ЕГРН и зачем он нужен

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - это единственный официальный источник информации о квартирах в России. Он ведется Росреестром и содержит все, что важно знать перед покупкой: кто сейчас собственник, когда и как он получил квартиру, есть ли ипотека, арест, запрет на продажу, и даже история перехода прав за последние 20 лет. С 2017 года он заменил все старые реестры, и с тех пор никакие другие документы - не выписки из БТИ, не свидетельства о праве собственности - не имеют юридической силы. Только ЕГРН.

Важно: вы не можете просто так взять и узнать ФИО собственника. По закону, персональные данные защищены. Чтобы получить выписку с именем и датой рождения владельца, он сам должен дать согласие. Это делается через Госуслуги: он заходит в раздел «Мои услуги и сервисы» → «Иное» → «Внесение записи о возможности предоставления третьим лицам персональных данных». Без этого согласия вы получите только общую информацию: адрес, площадь, кадастровый номер, наличие обременений - но не имя собственника.

Какие выписки бывают и что они показывают

Есть две основные выписки из ЕГРН. Первая - «Об объекте недвижимости». Она стоит 700 рублей электронно и 1 740 рублей на бумаге. В ней есть все: адрес, площадь, этаж, кадастровая стоимость, история перехода прав, и - если собственник дал согласие - его ФИО, дата рождения, паспортные данные. Это та выписка, которую нужно просить у продавца.

Вторая - «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах». Она дешевле: 580 рублей электронно, 920 - на бумаге. В ней нет ФИО собственника, но есть все ограничения: ипотека, арест, запрет на сделку, судебные споры. Эту выписку можно получить без согласия владельца. Она полезна, если вы хотите сначала проверить, есть ли «бомбы» на квартире, прежде чем просить у продавца его личные данные.

Сравните: если вы получили выписку с ФИО, но без обременений - это хорошо. Если вы получили выписку без ФИО, но с арестом - это красный флаг. Если вы получили выписку без ФИО и без обременений - это не значит, что все в порядке. Просто продавец не дал согласия на раскрытие данных. И это тоже тревожный звонок.

Как получить выписку: Госуслуги, МФЦ, сервисы

Самый быстрый способ - через Госуслуги. После оплаты выписка приходит в личный кабинет в течение 24 часов. Иногда - за пару часов. Многие покупатели, которые сначала ходили в МФЦ, потом перешли на Госуслуги. Один пользователь на Reddit написал: «После трех попыток в МФЦ, где ждал пять дней, я заказал через Госуслуги - получил за три часа».

МФЦ - медленнее. До трех рабочих дней. И вы должны лично прийти за документом. Многие жалуются на очереди и ошибки в документах. Если вы не уверены, что собственник правильно оформил заявление, лучше не рисковать - получите выписку сами.

Сервисы вроде Kontur.Reestro, Яндекс.Недвижимость или другие сайты, обещающие «мгновенную выписку за 300 рублей», - мошенники. Они либо продают устаревшие данные, либо поддельные документы. Настоящая выписка из ЕГРН всегда содержит QR-код. Его можно проверить на официальном сайте Росреестра - rosreestr.gov.ru. Если QR-код не работает, или сайт показывает, что документ не найден - это подделка.

За 2022 год Росреестр выявил 3 458 случаев поддельных выписок. В 2023-м их стало больше - на 12%. И это только те, что поймали. Сколько прошло незамеченным - никто не знает.

Женщина сверяет данные квартиры в ЕГРН с договором, на экране — предупреждение об обременении.

Что проверять в выписке: 5 шагов

Получив выписку, не просто положите ее в папку. Проверяйте по пунктам.

Сверьте адрес и площадь. Совпадает ли то, что написано в договоре, с тем, что в ЕГРН? Если в договоре - 54 кв. м, а в выписке - 48 - это повод для остановки сделки. Возможно, перепланировка не оформлена, и вы не сможете ее легализовать.
Проверьте обременения. Есть ли ипотека? Арест? Запрет на регистрацию? Даже одна ипотека - это стоп-фактор. Продавец может скрыть, что кредит не погашен. И после сделки банк заберет квартиру. А вы останетесь без денег и без жилья.
Проверьте историю перехода прав. Если квартира за последние три года сменила владельцев три раза - это тревожный сигнал. Часто так делают мошенники: быстро передают квартиру через дарение или продажу родственникам, чтобы «очистить» ее от долгов или арестов.
Проверьте QR-код на сайте Росреестра. Сканируйте его с телефона. Если сайт говорит: «Документ не найден» или «Неверная подпись» - это подделка. Не верьте сервисам, которые показывают выписку в приложении. Только Росреестр.
Проверьте дату выписки. Документ должен быть не старше 30 дней. Если выписка сделана месяц назад, а сегодня вы покупаете квартиру - все могло измениться. Закажите новую.

Что делать, если собственник не хочет давать согласие

Если продавец отказывается вносить запись о разрешении на раскрытие данных - это серьезный красный флаг. Почему? Потому что он может скрывать что-то. Или сам не является собственником. Или квартира в залоге, и он боится, что банк узнает о сделке. Или он - мошенник, и его данные не совпадают с записями в ЕГРН.

В этом случае у вас есть два варианта. Первый - отказаться от сделки. Второй - попросить нотариуса запросить выписку. Нотариус имеет право получить данные о собственнике, даже если он не дал согласия, но только если он сам подаст заявление. То есть, вы не можете попросить нотариуса проверить квартиру за вас. Только продавец может инициировать этот запрос. И он должен быть готов к этому.

Если продавец говорит: «Я все честно, просто не хочу, чтобы мои данные были у всех под рукой» - это нормально. Но тогда он должен дать вам выписку с ФИО и QR-кодом, и вы должны сами проверить ее на сайте Росреестра. Если он не может этого сделать - не рискуйте.

Судья показывает подлинную выписку ЕГРН, а мошенник бросает поддельный документ на стол.

Какие тренды меняют рынок в 2025 году

В 2020 году только 37% выписок заказывали через Госуслуги. К 2023 году - уже 68%. К 2025 году, по прогнозам Минцифры, эта цифра достигнет 90%. Люди понимают: онлайн - быстрее, дешевле, безопаснее.

Росреестр внедряет блокчейн для проверки подлинности документов. К 2024 году это должно сократить подделки на 40%. Но пока что мошенники адаптируются. В 2023 году выявлено 178 случаев поддельных QR-кодов - на 35% больше, чем в 2022-м. Они делают фейковые QR, которые ведут на сайт-подделку, выглядящий как Росреестр. Поэтому всегда проверяйте адрес: rosreestr.gov.ru. Ни один другой сайт не может выдать настоящую выписку.

Также растет число сделок с участием доверенных лиц. Если продавец не может лично прийти - пусть у него есть нотариально заверенная доверенность. И проверьте саму доверенность: она должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Без этого - никаких сделок.

Что делать, если уже купили и нашли проблему

Если сделка прошла, а потом выяснилось, что собственник - не тот, или квартира в залоге - не паникуйте. Но действуйте быстро. Соберите все документы: договор, выписку, переписку, чеки. Обратитесь к юристу. В 80% случаев, если вы докажете, что были обмануты, суд вернет вам деньги. Но только если вы действовали добросовестно - то есть, пытались проверить собственника, а не просто поверил продавцу на слово.

Самое важное: никогда не переводите деньги до получения и проверки выписки из ЕГРН. Даже если продавец говорит: «У меня срочно нужны деньги», «Я уезжаю», «Завтра уже не смогу». Это стандартная ловушка. Настоящий собственник не боится ждать 24 часа на выписку. Только мошенник торопит.

Можно ли проверить собственника квартиры бесплатно?

Нет, нельзя. Официальная выписка из ЕГРН стоит 580-700 рублей. Любые сайты, обещающие бесплатную проверку, либо собирают ваши данные, либо дают устаревшую информацию. Не верьте обещаниям «бесплатно через Яндекс» или «проверка через сайт Росреестра без оплаты» - это ложь. Только платная выписка имеет юридическую силу.

Что делать, если в выписке нет ФИО собственника?

Если вы получили выписку без ФИО - это не значит, что собственник скрывает что-то. Это значит, что он не дал согласия на раскрытие персональных данных. В таком случае вы не можете проверить, кто именно продает квартиру. Это высокий риск. Лучше отказаться от сделки или попросить продавца оформить согласие через Госуслуги. Без этого - никаких денег.

Как понять, что выписка поддельная?

Настоящая выписка из ЕГРН всегда имеет QR-код и электронную подпись. Проверьте ее на сайте rosreestr.gov.ru. Если QR не работает, если сайт говорит «документ не найден», если в выписке нет подписи Росреестра - это подделка. Также поддельные документы часто имеют плохое качество печати, неправильные шрифты, опечатки в адресах. Никогда не полагайтесь на PDF от продавца - только на официальный источник.

Можно ли проверить квартиру без участия продавца?

Да, но только частично. Вы можете заказать выписку «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах» - в ней нет ФИО, но есть аресты, ипотека, запреты. Для этого нужен только кадастровый номер или адрес квартиры. Но чтобы узнать, кто именно является собственником - без его согласия невозможно. Это закон. И это защита прав человека. Поэтому, если продавец не дает согласия - это красный флаг.

Сколько времени занимает получение выписки?

Через Госуслуги - до 24 часов. Иногда - за 3-4 часа. Через МФЦ - до 3 рабочих дней. Если вы заказываете бумажную выписку, ее нужно забирать лично. Электронная - приходит на почту и в личный кабинет. Не ждите «мгновенной» выписки - она не существует. Если кто-то обещает выписку за 10 минут - это мошенник.