Как оспорить кадастровую стоимость квартиры и снизить налог на имущество в 2025 году

Почему кадастровая стоимость может быть выше рыночной

Вы недавно получили уведомление об оплате налога на имущество и удивились: как так, ваша квартира оценена в 12 миллионов рублей, а на рынке такие же квартиры продают за 8,5 миллионов? Это не ошибка - это норма. С 2017 года в России кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной оценки, которая часто отстает от реальных рыночных цен. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, кадастровая стоимость в среднем превышает рыночную на 15-25%. В 2024 году более трети квартир в Москве и почти треть в Петербурге были завышены по сравнению с реальной стоимостью. И если вы не оспорите эту оценку, вы будете платить лишние тысячи рублей в год - просто потому что система не успевает за рынком.

Как рассчитывается налог на имущество

Налог на квартиру считается по простой формуле: кадастровая стоимость × налоговая ставка - налоговый вычет. Ставка в большинстве регионов - 0,1%. Вычет - это 20 квадратных метров, которые не облагаются налогом. Например, у вас квартира 60 кв.м. с кадастровой стоимостью 10 млн рублей. Вычет составляет примерно 1,5 млн рублей (средняя стоимость 20 кв.м. в вашем районе). Получается: (10 000 000 - 1 500 000) × 0,1% = 8 500 рублей в год. Если вы снизите кадастровую стоимость до 7 млн рублей, налог упадет до 5 500 рублей - экономия 3 000 рублей в год. За пять лет это 15 000 рублей. А если кадастровая стоимость была завышена на 30% - вы можете сэкономить и больше.

Когда и как можно оспорить кадастровую стоимость

Вы можете оспорить кадастровую стоимость, если она выше рыночной или если в данных об объекте есть ошибки. С 2024 года процедура упростилась: теперь заявления подаются напрямую в бюджетное учреждение, которое проводило оценку, а не в комиссию Росреестра. Есть два пути: через комиссию (досудебный) и через суд. Большинство дел (62%) решаются на досудебной стадии. Главное - не пропустить срок. Заявление можно подать в течение пяти лет с момента внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. Но лучше сделать это в первые шесть месяцев после ее утверждения - шансы на успех выше на 22%.

Два основания для оспаривания

Первое - ошибки в данных. Например, в ЕГРН указано, что у вас квартира с панельными стенами, а на самом деле - монолит. Или площадь указана как 72 кв.м., а на деле - 65. Или год постройки - 1990, а на самом деле - 2005. Такие ошибки встречаются в половине успешных дел. Второе - рыночная стоимость ниже кадастровой. Это самый распространенный случай. Для этого нужен отчет об оценке, подготовленный лицензированным оценщиком. Без него шансы на успех в суде падают с 68% до 43%.

Что нужно собрать для подачи заявления

• Выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью (можно бесплатно получить через Госуслуги)
• Отчет об оценке рыночной стоимости от лицензированного оценщика (обязательно!) - цена от 5 000 до 25 000 рублей, в Москве в среднем 15 000
• Заявление в произвольной форме - не шаблон, а четкое объяснение, почему стоимость завышена
• Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, договор купли-продажи)
• Паспорт заявителя

С 1 апреля 2024 года Росреестр не принимает документы с помарками, исправлениями или помятыми листами. Даже одна складка на бумаге - и ваше заявление вернут. Подавайте в электронном виде через Госуслуги. Там все проверяется автоматически, и шанс на ошибку минимальный. Подача через приложение «Госуслуги. Недвижимость» занимает всего два часа - раньше это было три дня.

Как выбрать оценщика и не попасть на мошенника

Не берите оценщика с Avito или из рекламы в Telegram. Он должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО), иметь действующую лицензию и не иметь конфликта интересов. Проверить это можно на сайте Росреестра - там есть реестр всех лицензированных оценщиков. Важно, чтобы в отчете были указаны не просто «аналоги», а именно сопоставимые объекты: тот же район, тот же год постройки, схожий ремонт, этажность, состояние подъезда. В 2024 году 32% отказов произошли из-за того, что оценщик использовал объекты из другого микрорайона. Профессиональный отчет должен содержать минимум три аналога, которые были проданы в течение последних шести месяцев. Если оценщик говорит: «Я знаю, как сделать, чтобы вам одобрили» - это тревожный звонок. Успех зависит не от слов, а от точных данных.

Что происходит после подачи заявления

После подачи заявления комиссия рассматривает его в течение 30 рабочих дней. Вы не обязаны присутствовать, но если вас пригласят - идите. Это ваш шанс объяснить, почему ваша квартира стоит меньше. Если решение положительное - Росреестр внесет изменения в ЕГРН за 10 рабочих дней. Налоговая служба получит новые данные автоматически, и в следующем году вы будете платить меньше. Если отказали - у вас есть 10 рабочих дней, чтобы подать иск в суд. Судебное разбирательство занимает от 2 до 6 месяцев. Госпошлина - 300 рублей. Но вы платите за оценщика и юриста. Средняя стоимость полного сопровождения - 20 000-35 000 рублей. Но если кадастровая стоимость снижена на 25%, а налог упал с 12 000 до 9 000 рублей в год - окупится за год.

Реальные примеры: что получилось у других

Пользователь с ником «Москвич2025» на форуме DomClick поделился: в январе 2025 года он подал заявление сам - получил отказ. Причина: отчет был оформлен с нарушениями. Он обратился к оценщику за 7 500 рублей. Через 40 дней кадастровая стоимость снизилась на 28%. Налог упал с 12 500 до 9 000 рублей в год. Экономия - 3 500 рублей в год. За три года он вернул вложения. Другой пользователь из Санкт-Петербурга потратил 18 000 рублей на юриста и оценщика, но суд отказал. Почему? Оценщик использовал только два аналога, а третий - из другого района. Даже если вы платите деньги, качество важнее цены.

Что нужно помнить: риски и ловушки

Снижение кадастровой стоимости - это не только про налог. Это может повлиять на ипотеку. Некоторые банки используют кадастровую стоимость как нижнюю границу для оценки залога. Если вы снизите ее слишком сильно, банк может отказать в кредите или снизить сумму, которую готов выдать. Это не правило, но практика. Также не ждите мгновенного эффекта: налог снижается только с нового налогового периода. То есть, если вы оспорили в мае 2025 года, то сэкономите в 2026 году. И еще: оспаривание не отменяет налог за прошлые годы. Вы не получите перерасчет за 2023 или 2024. Только с момента внесения изменений в ЕГРН.

Что меняется в 2026 году

С 1 января 2026 года обязательный досудебный порядок станет жестче: вы обязаны сначала обратиться в комиссию, и только после отказа - в суд. Сейчас 41% людей сразу идут в суд, чтобы быстрее. Так делать перестанет быть возможно. Также с 2025 года началось внедрение ИИ-систем для расчета кадастровой стоимости. К 2027 году расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью должно сократиться до 5-7%. Это значит, что в будущем оспаривать будет сложнее. Но пока система не отлажена - сейчас самое время действовать.

Что делать прямо сейчас

1. Зайдите на Госуслуги и скачайте бесплатную выписку из ЕГРН по своей квартире.
2. Сравните кадастровую стоимость с ценами на аналогичные квартиры на ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Domclick - посмотрите, сколько стоят квартиры с тем же этажом, площадью, годом постройки и районом.
3. Если разница больше 10-15% - закажите отчет об оценке у лицензированного оценщика. Не экономьте на этом.
4. Подайте заявление через приложение «Госуслуги. Недвижимость» - это быстрее, надежнее и не требует очередей.
5. Следите за статусом заявления. Если отказали - не откладывайте обращение в суд. Срок - 10 рабочих дней.

Не ждите, пока налог вырастет. Снижение кадастровой стоимости - это не про юридические хитрости. Это про деньги, которые вы не отдаете впустую. Каждый год, когда вы платите лишнее, вы теряете 3 000, 5 000, а то и 10 000 рублей. Эти деньги можно потратить на ремонт, отпуск, накопления. Сделайте шаг - и перестаньте платить за чужие ошибки.